國家住房銀行呼之欲出 中國版兩房日益臨近

　　住建部公積金監(jiān)管司司長張其光近日撰文稱，我國設(shè)立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大。

　　張其光稱，目前房地產(chǎn)業(yè)仍是我國經(jīng)濟增長的主要動力，經(jīng)濟“房地產(chǎn)化”短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。設(shè)立政策性住宅金融機構(gòu)或可定名為國家住房銀行，是增加住房消費需求的有效措施。

　　據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解，至于國家住房銀行的發(fā)展模式，目前坊間主要討論的是國家開發(fā)銀行模式和美國的“兩房”房利美、房地美模式，而后者的可能性似乎更大。

　　中國版兩房日益臨近

　　在房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，今年3月底，監(jiān)管部門放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，將二套房貸的最低首付比例從六成降至四成，并將以前免征營業(yè)稅的期限從購房滿5年下調(diào)至2年，以拉動房地產(chǎn)市場需求復(fù)蘇。

　　摩根士丹利華鑫證券宏觀經(jīng)濟研究主管章俊對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“這并不意外，目前經(jīng)濟增長的下滑很大程度上是受房地產(chǎn)投資的拖累，而房地產(chǎn)投資下滑背后則是房地產(chǎn)需求在持續(xù)萎縮，放松房地產(chǎn)調(diào)控可以被視為政府應(yīng)對經(jīng)濟增長下滑的重要舉措?！?/p>

　　張其光在文章中還指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立政策性住宅金融機構(gòu)或可定名為國家住房銀行，是增加住房消費需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實施。

　　分析人士認為，房地產(chǎn)市場關(guān)系多個行業(yè)，例如化解過剩產(chǎn)能和影子銀行風(fēng)險，而這需要轉(zhuǎn)變住房政策取向，從調(diào)控供給轉(zhuǎn)為培育需求。

　　張其光在文章中建議，加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

　　興業(yè)證券研究認為，中國通過“按揭-MBS-國家住房銀行”來階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策組合已經(jīng)開始浮出水面。由于中國存量房持有結(jié)構(gòu)不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內(nèi)通過上述模式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、階段性降低“硬著陸”風(fēng)險的概率還是很大的。

　　恒業(yè)基金投資總監(jiān)柳宇星告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“成立國家住房銀行，以國家住房銀行為載體，加之銀行、保險、債券投資基金等作為重要投資及持有機構(gòu)的‘按揭-MBS-兩房’的穩(wěn)定房價并加快存量住宅周轉(zhuǎn)的方式，將越發(fā)成為一種可行方式，在短期及中期內(nèi)通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場非理性收縮過快的大環(huán)境下，以穩(wěn)定房價與房地產(chǎn)市場正常的發(fā)展水平?！?/p>

　　民生證券也認為，“國家住房銀行”概念的提出意味著中國版兩房日益臨近。

　　民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖對《第一財經(jīng)日報》記者稱：“‘國家住房銀行’的模式可能有兩種，一種是國開行模式，另一種是美國‘兩房’模式。國開行模式是指通過發(fā)行金融債籌集資金，直接向購房需求者提供資金支持；‘兩房’模式是指通過購買商業(yè)銀行住房抵押貸款并發(fā)行RMBS個人住房抵押貸款支持證券支持個人住房市場。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一些?！?/p>

　　資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)向個人住房抵押貸款拓展是大趨勢，從國際市場來看，美國在資產(chǎn)證券化興起與住宅抵押貸款領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，對我國的資產(chǎn)證券化借鑒意義深遠。

　　李奇霖認為，作為政策性機構(gòu)，如何避免政府支持機構(gòu)的道德風(fēng)險相比于具體運用模式而言，更需向美國學(xué)習(xí)，美國“兩房”在金融危機期間經(jīng)歷了危機而后恢復(fù)，其間戰(zhàn)略是如何調(diào)整的也值得關(guān)注。

　　“中國住房銀行與美國‘兩房’無論是從設(shè)立的初衷與意義，還是從運營的模式與風(fēng)控的管理上都將有本質(zhì)的差別。中國住房銀行的設(shè)立基礎(chǔ)是對國家住房公積金的改革，設(shè)立的目的是以信貸支持的手段為中低收入階層解決住房需求問題，運營模式上除了類似美國兩房購買貸款機構(gòu)的房屋抵押貸款支持證券外，也將直接向購房者提供按揭貸款服務(wù)，風(fēng)控管理模式上將由國家相關(guān)部門垂直管理，并結(jié)合稅收等宏觀調(diào)控手段以共同穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展?！绷钚潜硎?。

　　盤活銀行資產(chǎn)

　　據(jù)本報記者了解，在經(jīng)濟增速下行趨勢中，國內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款壓力巨大，在盈利性和流動性目標約束下，銀行似乎并不情愿降低個人住房貸款利率。在各類貸款中，住房貸款成為商業(yè)銀行貸款期限最長、收益率最低的資產(chǎn)。

　　興業(yè)證券研究指出，2014年以來央行大力鼓勵商業(yè)銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在于商業(yè)銀行資產(chǎn)負債期限錯配的問題日益嚴重。當(dāng)銀行負債方從穩(wěn)定的居民存款轉(zhuǎn)變?yōu)椴环€(wěn)定且高息的同業(yè)與理財之后，其降低投放長期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。

　　張其光認為，通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”的問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。設(shè)立國家住房銀行，可以有效解決商業(yè)銀行“順周期”操作問題，避免房地產(chǎn)市場大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場化改革創(chuàng)造條件。

　　而對于銀行而言，需要一個可以轉(zhuǎn)讓按揭貸款的MBS住房抵押貸款證券二級市場，以降低風(fēng)險、提高房貸意愿和能力。同時，繼去年銀監(jiān)會推出信貸資產(chǎn)證券化ABS備案制之后，今年央行亦通知稱資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實行注冊發(fā)行，兩大政策利好將有利于推動我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的全速發(fā)展。

　　通過資產(chǎn)證券化將銀行貸款出表之后，對國內(nèi)商業(yè)銀行一個重要影響就是盤活資產(chǎn)。李奇霖認為，銀行出售信貸資產(chǎn)，將未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，緩解資本補充壓力，同時使資產(chǎn)端期限短期化，與負債端匹配，緩釋銀行流動性風(fēng)險，而且還可以為銀行騰挪出新的信貸資金支持。

　　中債資信金融業(yè)務(wù)部分析師祖欣也對《第一財經(jīng)日報》記者表示，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以使銀行獲得一種新的融資方式，在滿足監(jiān)管要求下通過資產(chǎn)端融資來開展多元化業(yè)務(wù)，同時發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以有效緩解銀行的資本充足率和存貸比壓力。

　　鑒于我國MBS尚處于起步階段，且房貸規(guī)模巨大，國家住房銀行的籌建有望推動MBS進入快速發(fā)展階段。

　　據(jù)民生證券分析指出，一方面，資產(chǎn)證券化本身占我國債券市場規(guī)模較低，2014年底資產(chǎn)證券化產(chǎn)品存量占整個債券市場規(guī)模的比例不到1%；另一方面，我國信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)以企業(yè)貸款為主，2014年其占比高達86%，而個人住房抵押貸款僅占3.6%，與美國以MBS為主的資產(chǎn)證券化市場相比差距也甚遠。

　　銀行保險為MBS主要投資者　收益率仍有顧慮

　　多家金融機構(gòu)預(yù)計，MBS主要的投資者為商業(yè)銀行、保險公司、信托公司、農(nóng)村信用社、企業(yè)年金、社?；鸬葯C構(gòu)。

　　中債資信認為，目前由于市場投資者尚不夠成熟，我國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要購買者仍然以銀行等機構(gòu)投資者為主。

　　對于銀行，除了盤活資產(chǎn)外，MBS還能分散風(fēng)險、增加中間業(yè)務(wù)收入。除了銀行，比較青睞期限較長產(chǎn)品的保險資金、社?；稹⑵髽I(yè)年金等機構(gòu)投資者同樣可以成為重要的投資者，但各種投資方的風(fēng)險偏好亦有不同。

　　以保險資金為例，對長久期的產(chǎn)品有一定偏好，以匹配負債端的現(xiàn)金流，且保險公司相對較愿意投資安全性有保障的優(yōu)先層級。一位保險資管業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“從國際經(jīng)驗來看，保險機構(gòu)對于MBS是有需求的，有產(chǎn)品就不愁有保險公司會持有。但險資會綜合考慮發(fā)行利率、期限、流動性等層面的綜合因素?！?/p>

　　本報記者了解到，在目前已經(jīng)發(fā)行的MBS中，銀行持有占比依然較高，銀行互持現(xiàn)象明顯，已發(fā)行的MBS產(chǎn)品目前利率在6%左右。在業(yè)內(nèi)人士看來，銀行之間互持導(dǎo)致風(fēng)險難以分散，若要分散風(fēng)險還需做出一些制度上的安排。

　　不過，就保險機構(gòu)而言，本報記者從多家保險公司了解到，險資往往將MBS列為另類投資，在收益率方面仍有顧慮。從險資目前投資另類投資的收益率水平來看，MBS產(chǎn)品的收益率與其他另類投資尚有差距。

　　以上市險企來看，其另類投資占比在2014年均有較大幅度的提升，截至2014年11月底的數(shù)據(jù)顯示，在近8.95萬億元的保險資金運用余額中，另類投資已超過1.7萬億元，占比19%。

　　從行業(yè)投資收益率水平來看，2014年保險資金投資收益率達到6.3%，綜合收益率9.2%，比上年分別提高了1.3個和5.1個百分點，均創(chuàng)5年最高水平，但目前MBS產(chǎn)品仍難以達到這一收益水平。

　　同時，上述保險資管人士還分析稱：“對于持有MBS而言，險資最關(guān)心的還是收益率。而公積金貸款利率過低也是險資難以對接的原因?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：第一財經(jīng)日報

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