樓市再迎最佳購(gòu)房“窗口期”？

　　在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)的信號(hào)后，地方新一輪的樓市刺激行動(dòng)也隨之密集展開(kāi)。一系列利好之下，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前價(jià)格還未“觸底反彈”前夕，最佳購(gòu)房“窗口期”已至。

　　樓市再迎最佳購(gòu)房“窗口期”

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，過(guò)去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態(tài)，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍有一些最佳的入市時(shí)間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)后到2009年的一季度就是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。

　　“我當(dāng)時(shí)在廈門(mén)大學(xué)附近買(mǎi)的二手房，單價(jià)不到9000元，當(dāng)時(shí)很多人都覺(jué)得買(mǎi)貴了，但現(xiàn)在一平方米已經(jīng)3萬(wàn)以上了?！眮?lái)自泉州安溪的施先生說(shuō)。

　　此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來(lái)一個(gè)最佳購(gòu)房窗口。以廣州為例，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者在廣州市區(qū)買(mǎi)的房子現(xiàn)在都漲了四成以上。

　　而現(xiàn)在，類(lèi)似的最佳購(gòu)房窗口似乎已顯現(xiàn)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)在開(kāi)始到二季度末，將是入市的一個(gè)很好的窗口期。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會(huì)再次步入“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情。

　　過(guò)去十年屢屢準(zhǔn)確預(yù)言樓市走勢(shì)的“大炮”任志強(qiáng)日前在佛山演講時(shí)稱(chēng)，雖然目前6億平方米庫(kù)存超出預(yù)期，但伴隨著房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)減速，到了第四季度，供求關(guān)系回歸平衡，價(jià)格就要開(kāi)始上升。

　　“之所以說(shuō)目前出現(xiàn)了最佳購(gòu)房窗口期，在于房?jī)r(jià)止跌反彈跡象正趨于明顯?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，目前整個(gè)樓市政策環(huán)境趨于寬松化，而且后續(xù)還有望出臺(tái)一系列政策，比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調(diào)等，這些都會(huì)帶來(lái)住房市場(chǎng)成交量上升的態(tài)勢(shì)，進(jìn)而促進(jìn)房企調(diào)整定價(jià)策略，并采取漲價(jià)的做法。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從這個(gè)角度看，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)，若不積極入市，可能會(huì)延誤最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，并且導(dǎo)致購(gòu)房成本加大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析說(shuō)，在兩到三次降息、市場(chǎng)成交量恢復(fù)三個(gè)月左右、有一個(gè)全國(guó)性的普遍政策出臺(tái)之后，窗口期才會(huì)出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在正處于政策利好累積、庫(kù)存需要一定時(shí)間消化的階段，總體上看，一線城市的窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。”

　　這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環(huán)比漲幅為1.2%，成為當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市中唯一環(huán)比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成為全國(guó)唯一的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的城市。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來(lái)反彈。

　　張大偉說(shuō)，去年一線城市不少樓盤(pán)都跌了10%，接下來(lái)馬上要恢復(fù)到去年下跌之前的最高點(diǎn)?！耙簿褪钦f(shuō)，現(xiàn)在正處于2014年深跌之后的恢復(fù)之中，再往上沖多少，要看政策的力度有多大。”

　　任志強(qiáng)：住宅投資增速急降

　　據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅也在下降，去年可能會(huì)降到10%，今年仍然會(huì)繼續(xù)下降?！比沃緩?qiáng)在2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)說(shuō)到，從增長(zhǎng)比例的情況來(lái)看，今年住宅增速急劇下滑，商業(yè)和寫(xiě)字樓還是持續(xù)上升。

　　目前土地的供應(yīng)面積還在持續(xù)下滑，提到土地對(duì)于未來(lái)投資的影響，任志強(qiáng)表示，“如果沒(méi)有土地做前期準(zhǔn)備的話，后期讓投資持續(xù)增長(zhǎng)是不可能的，當(dāng)土地處在持續(xù)低位的時(shí)候，后續(xù)一定出現(xiàn)供求關(guān)系惡化，而不是供需關(guān)系得到改善?！睂?duì)于新增供應(yīng)量減少問(wèn)題，任志強(qiáng)認(rèn)為這個(gè)不是房地產(chǎn)“不行”了的跡象，反而提出減少供應(yīng)量有利于消化庫(kù)存以及穩(wěn)定價(jià)格。

　　任志強(qiáng)指出去年新開(kāi)工面積還是持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，這種負(fù)增長(zhǎng)有利于調(diào)整供求關(guān)系，但是不利于GDP增長(zhǎng)?！捌鋵?shí)每年預(yù)售面積是超過(guò)竣工量的，累計(jì)起來(lái)，從09年到現(xiàn)在，大概已經(jīng)超賣(mài)了12億平方米，現(xiàn)在的總量并不足以保證后續(xù)持續(xù)低迷的開(kāi)工保證市場(chǎng)的供求”任志強(qiáng)說(shuō)道。

　　同時(shí)，任志強(qiáng)指出去年土地購(gòu)置最快和最慢的城市差距非常大，分別為-88.9%和206%。同時(shí)銷(xiāo)售量也急劇下滑，僅為-16.3%。但同時(shí)他也預(yù)計(jì)三月份數(shù)據(jù)會(huì)回升。今年一季度中部和西部明顯數(shù)據(jù)大幅度下滑，他認(rèn)為消化周期會(huì)繼續(xù)拉長(zhǎng)。同時(shí)他認(rèn)為一二線城市的庫(kù)存很容易被消化。

　　談到目前人口變化時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為2015年已經(jīng)是我國(guó)人口的最高峰，2015年之后人口趨勢(shì)出現(xiàn)了下降。從目前的人口結(jié)構(gòu)上來(lái)看，實(shí)際上小戶型的剛需需求逐漸轉(zhuǎn)化為以改善型需求為主。

　　任志強(qiáng)對(duì)今年的貨幣政策持樂(lè)觀態(tài)度，他認(rèn)為，“逐漸是有利于居民住房消費(fèi)以及有利于城市發(fā)展建設(shè)”。

　　不超20城有望反彈

　　投資需求曾一直是樓市高增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過(guò)去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門(mén)檻低、回報(bào)穩(wěn)定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來(lái)，短期投機(jī)需求隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少。大多數(shù)城市住房供大于求，價(jià)格過(guò)高，未來(lái)增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)降準(zhǔn)降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購(gòu)也有望松動(dòng)，現(xiàn)在確實(shí)有進(jìn)入到窗口期的跡象和可能性。但是否進(jìn)入到最佳購(gòu)房窗口期，仍然要分城市、分區(qū)域來(lái)看，“現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)束了過(guò)去單邊上漲的狀態(tài)，不管從心理層面，還是從事實(shí)上的供需矛盾來(lái)看，經(jīng)過(guò)過(guò)去三四輪的上漲，樓市都到了一個(gè)新階段?！?/p>

　　“既然是窗口，肯定是后續(xù)要能漲的才算窗口，會(huì)跌的肯定不能叫窗口。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，過(guò)去市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)比較緊張，因此只要有鼓勵(lì)政策出來(lái)，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生翻轉(zhuǎn)。但這一輪救市政策出來(lái)，除了一線城市和部分二線城市市場(chǎng)活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)來(lái)看，供需結(jié)構(gòu)比較緊張的城市大約10個(gè)。其他供需比較健康的中心城市10個(gè)左右，全國(guó)總共也就20個(gè)城市房?jī)r(jià)有上升的空間。“其他城市要上漲的可能性就很小，因?yàn)樗男枨笠呀?jīng)不支撐價(jià)格上漲的可能性?！币簿褪钦f(shuō)，未來(lái)只有北上廣深和廈門(mén)等二線城市的房?jī)r(jià)有望迎來(lái)反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對(duì)過(guò)剩的狀態(tài)。

　　經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷(xiāo)、所有房企都賺錢(qián)的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。張大偉說(shuō)，在三四線城市樓市普遍過(guò)剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進(jìn)一步加劇。

　　這其中，決定這種區(qū)域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數(shù)據(jù)顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當(dāng)懸殊。其中，廈門(mén)增速高居全省首位，9年間人口增長(zhǎng)了65.78%，此外像福州市區(qū)、泉州市區(qū)、晉江、石獅等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口也都實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，全省人口向廈門(mén)、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢(shì)相當(dāng)明顯。

　　相比之下，有一半以上的區(qū)縣人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，尤其是閩北、閩西等山區(qū)縣人口負(fù)增長(zhǎng)高達(dá)兩成以上。目前這種趨勢(shì)仍在加劇。廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎告訴本報(bào)記者，在目前泉州、龍巖等周?chē)木€城市房?jī)r(jià)走低的情況下，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都會(huì)把資金集中到一二線核心城市，資金會(huì)進(jìn)一步向廈門(mén)這樣的核心城市集中。

　　拉開(kāi)松綁序幕

　　根據(jù)“閩七條”，除購(gòu)買(mǎi)別墅外，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套房、首改房含一手房和二手房，不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。相比去年出臺(tái)的“閩八條”，閩七條在信貸支持方面更落到實(shí)處。其中，加大使用住房公積金購(gòu)房支持力度。對(duì)首次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。

　　主要表現(xiàn)在于政策的出臺(tái)結(jié)合了財(cái)政和金融部門(mén)的聯(lián)動(dòng)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，此次出臺(tái)的意見(jiàn)是福建省住建廳會(huì)同該省財(cái)政廳和金融辦三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的，執(zhí)行力更高。此外，像興業(yè)、廈門(mén)國(guó)際銀行、海峽銀行等機(jī)構(gòu)均屬福建省轄銀行，也更有利于信貸新政的實(shí)施。

　　據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，從廣州公積金中心有關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，總體額度緊張的情況下，排隊(duì)、送遞情況難以掌控。具體的落實(shí)還要看額度如何，今年總體有望比去年底的緊張狀況有所緩解。

　　“公積金對(duì)樓市的利好還是顯而易見(jiàn)的，剛需會(huì)在此政策的利好下入場(chǎng)，調(diào)控放松迎來(lái)第二波?！睗M堂紅置業(yè)有限公司廣州市場(chǎng)部總監(jiān)周峰向南都記者表示，對(duì)政策上市場(chǎng)的期望是進(jìn)一步降低門(mén)檻，增加公積金貸款額度，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時(shí)限等。

　　有接近權(quán)威消息的業(yè)內(nèi)人士透露，“住建部”正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件，重要意見(jiàn)有兩點(diǎn)：一是支持使用公積金降低首套房首付比例至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。該文件目前已得到財(cái)政部和央行支持。最近，廣州、北京、濟(jì)南等城市重申，首套房90平方米以下最低可公積金貸款兩成首付。

　　重磅政策意味著，公積金改革有望全國(guó)全面鋪設(shè)開(kāi)來(lái)。包括一線城市，雖然暫時(shí)未能放松限購(gòu)，但關(guān)于信貸以及公積金政策的局部調(diào)整似乎已經(jīng)“箭在弦上”。

　　在北京提高公積金貸款額度的情況下，部分城市如上海就積極做出反應(yīng)，在公積金貸款額度提高上進(jìn)行了論證。上海方面權(quán)威渠道消息透露正醞釀提高公積金個(gè)貸限額，可貸額度或提高50%。

　　“可貸額度一次性提高50%并非沒(méi)有可能，主要要看公積金管理中心能否敢于承擔(dān)此類(lèi)責(zé)任，畢竟這會(huì)加劇公積金資源的緊張?！币拙臃康禺a(chǎn)研究員如是向南都記者分析，值得強(qiáng)調(diào)的是，從目前整個(gè)住房市場(chǎng)的“救市”策略看，必須通過(guò)金融制度創(chuàng)新來(lái)盤(pán)活潛在的購(gòu)房需求，進(jìn)而加大住房市場(chǎng)的復(fù)蘇力度。

　　“公積金個(gè)人住房按揭貸款額度提高，是降低購(gòu)房成本的一個(gè)重要手段?！逼浔硎?，過(guò)去公積金貸款額度不夠的情況下，很多購(gòu)房款實(shí)際上還是需要購(gòu)房者以?xún)?chǔ)蓄資金來(lái)沖抵的，最后造成購(gòu)房的負(fù)擔(dān)很大，也使得公積金制度的杠桿效力不夠。

　　據(jù)媒體從廣州銀行界業(yè)內(nèi)了解到，行業(yè)對(duì)于公積金受?chē)?guó)家支持這個(gè)大方向頗為認(rèn)可，從目前整個(gè)住房市場(chǎng)的“救市”策略看，也應(yīng)該通過(guò)金融制度創(chuàng)新來(lái)盤(pán)活潛在的購(gòu)房需求，進(jìn)而加大住房市場(chǎng)的復(fù)蘇力度。

　　易居就預(yù)計(jì)，一些地方城市會(huì)在二季度陸續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)公積金的政策，對(duì)于住房市場(chǎng)的活躍有明顯的提振效果，這會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒提振等方面。

　　“最近住房公積金政策動(dòng)態(tài)主要有幾個(gè)特點(diǎn)：一是公積金貸款利率開(kāi)始下降。二是各地公積金貸款的額度相對(duì)應(yīng)也有所提高，各地提高了對(duì)于首套家庭自住房公積金貸款額度的支持?！蓖咦稍?xún)研究總監(jiān)張宏偉接受南都記者采訪表示，個(gè)別城市開(kāi)始降低公積金購(gòu)房的首付比例，根據(jù)估計(jì)，住房公積金在跨省、跨市異地支取將會(huì)在今年有所突破。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

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