專家展望2015年樓市：微刺激將促房價(jià)止跌上漲

　　去年以來，很多地方政府微調(diào)了多項(xiàng)政策，如上調(diào)公積金貸款額度、降低公積金貸款利率以及發(fā)購房補(bǔ)貼等

　　近日，繼北京公積金貸款最高額度從80萬元上升至120萬元后，浙江省紹興市政府日前也出臺了將公積金貸款最高額度從60萬元調(diào)整至80萬元。實(shí)際上，自去年下半年以來，多個城市都對住房公積金政策做出了調(diào)整，包括增加公積金貸款購房額度，降低住房公積金貸款利率等。此外，一些政府部門還推出給部分購房者發(fā)放補(bǔ)貼的政策。

　　事實(shí)上，自去年以來，無論是針對存量市場還是新建商品房市場，多數(shù)地方政府都推出了多項(xiàng)微調(diào)式政策，以期刺激樓市。

　　而對于這些微調(diào)式政策是否對市場起到了刺激作用，對樓市格局有何影響，2015年樓市走向如何，房企的首要任務(wù)是什么等問題，《證券日報(bào)》邀請了世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅、亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅、美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉、上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)以及鏈家地產(chǎn)市場研究中心張旭等多位業(yè)內(nèi)人士各抒己見。

　　對此，上述幾位業(yè)內(nèi)人士達(dá)成的基本共識是，微調(diào)式調(diào)控政策對樓市成交量會起到一定刺激作用，但持續(xù)性難以維系。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利用政策窗口期加快推盤，借此消化存貨是一個好時(shí)機(jī)，購房者在政策窗口期購房也不失為一個好的選擇。

　　值得注意的是，對于2015年房價(jià)走向和房企的重點(diǎn)工作，上述6位人士均表示，“去庫存，穩(wěn)定現(xiàn)金流”是今年房企“忙活”的首要任務(wù)。但對于2015年房價(jià)走勢的預(yù)判則存在不同觀點(diǎn)，言上漲者有之，言上漲壓力很大者亦有之。

　　微調(diào)式政策拉升樓市成交量

　　《證券日報(bào)》:近日，北京、浙江省紹興市等地方政府出臺上調(diào)公積金貸款購房額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等各種微調(diào)式政策，這對樓市格局會有什么影響?

　　張宏偉:去年11月份以來，多個城市出臺了提高住房公積金貸款額度、降低公積金貸款利率等微調(diào)式政策。目前來看，在短期內(nèi)，這些政策確實(shí)可以一些有效刺激需求入市，為市場帶來一波放量的“窗口期”。對開發(fā)商來說，其也會利用這些政策紅利窗口期積極推盤，借此快消化庫存。

　　但從歷史上來看，每當(dāng)公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現(xiàn)，樓市成交量隨之逐漸回升后，各地住房公積金貸款余額則會承擔(dān)一定壓力，不少城市的公積金貸款余額隨之將表現(xiàn)出“囊中羞澀”的局面。比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”。當(dāng)時(shí)，杭州、徐州宣布推出“個人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)”，以緩解公積金貸款猛增的壓力，合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據(jù)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計(jì)劃，實(shí)行總量控制。

　　因此，很多購房者可能都搶不到公積金貸款額度。鑒于此，依靠提高公積金貸款額度等措施對樓市的成交刺激有限，以此來刺激樓市需求具有不可持續(xù)性。

　　郭毅:調(diào)整公積金貸款上限的政策背景是這些城市房價(jià)上漲后，此前的貸款額度限制已經(jīng)不能滿足中低收入人群的貸款需求。此外，已調(diào)整公積金貸款政策的城市上調(diào)的貸款額度并不高，調(diào)整后可以享有低息房貸的購房人群依然以中低收入的剛需客群為主，并沒有違背近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向。

　　因此，公積金政策的調(diào)整可以說是一項(xiàng)滿足基本住房要求的惠民政策，有助穩(wěn)定市場行情、促進(jìn)剛需購房，但卻不會對樓市產(chǎn)生諸如拉升房價(jià)、增加投資投機(jī)需求等不利影響，這樣的溫和性調(diào)控政策很有可能還會被其他一些城市效仿。

　　張旭:實(shí)際上北京和浙江省紹興市調(diào)整公積金的政策并不是率先出臺的，2014年已有很多地方政府針對剛需出臺了鼓勵住房消費(fèi)的政策，其中提高公積金額度等政策則是較為普遍的救市方式。鑒于此，預(yù)計(jì)未來有調(diào)整空間的城市也有可能采取這種方式，但應(yīng)該不會出現(xiàn)多次調(diào)高貸款額度的城市。

　　《證券日報(bào)》:這種微調(diào)式的政策調(diào)整會不會成為2015年樓市調(diào)控政策的主線思路?

　　郭毅:隨著房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)限下放到地方政府，繼2014年之后，2015年全國樓市市場分化的局面還將繼續(xù)。

　　因此，不同城市間的房地產(chǎn)調(diào)控也依然保持著方式方法上的分化，部分樓市形勢趨于惡化、供過于求情況嚴(yán)重的城市需要通過減稅、降首付來提振需求，而類似北京這樣的一線城市，并不缺少購房需求，采取漸進(jìn)式的政策微調(diào)更利于穩(wěn)定市場，因而也將繼續(xù)在2015年延續(xù)。

　　何倩茹:在2015年樓市政策方面，預(yù)計(jì)限購有望全面放松，可能有進(jìn)一步降息舉措，各種行政手段有望繼續(xù)退出樓市調(diào)控，不動產(chǎn)登記條例則有助于房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，實(shí)際上，房地產(chǎn)市場正處于向市場化過渡的調(diào)整期。

　　此外，2015年各地方政府在樓市調(diào)控中所扮演的角色將加重，為刺激住房需求，加快庫存去化，通過公積金政策調(diào)整、相關(guān)稅費(fèi)改革等微調(diào)式的政策對樓市進(jìn)行調(diào)控或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

　　嚴(yán)躍進(jìn):這樣一種調(diào)整思路會成為2015年房地產(chǎn)政策調(diào)控的一個主要思路，也能夠真正把過去一些資源價(jià)值進(jìn)行挖掘。當(dāng)然，反過來也啟發(fā)購房者，一旦政策放寬，那就應(yīng)該積極入市。若未來公積金提取規(guī)模太大，那也反過來會有此類政策繼續(xù)收緊的可能性。該風(fēng)險(xiǎn)也值得購房者警惕。

　　張旭:2015年樓市政策環(huán)境仍會較為寬松，預(yù)計(jì)地方政府仍會出臺微調(diào)性政策。除此之外，也不排除會出現(xiàn)利好經(jīng)濟(jì)的政策出現(xiàn)。

　　《證券日報(bào)》:微調(diào)式政策是否能真正刺激樓市成交?

　　嚴(yán)躍進(jìn):此類調(diào)整對于樓市整體上有明顯的刺激作用。尤其對于公積金政策而言，是讓購房者撬動財(cái)務(wù)杠桿的一個重要表現(xiàn)。鑒于此，過去一些因?yàn)楣e金收緊而難以入市的購房者，在今年房價(jià)止跌反彈的背景下，勢必會加快入市，進(jìn)而帶動成交量的上行。此外，從整個政策導(dǎo)向看，此類資源會往購房困難群體傾斜，而一些高端物業(yè)購房者未來的公積金貸款可能還不會放開。

　　何倩茹:這種微調(diào)試的調(diào)整旨在刺激需求，提振樓市，對于樓市格局的影響卻有限。政策受益群體主要還是剛需。例如，公積金貸款額度提高減輕購房者首付壓力，將加快其入市步伐。市場有效需求得到了相應(yīng)的釋放，樓市成交自然而然有望提升。

　　張宏偉:由于各類“救市”政策的釋放，加之房企沖刺年度銷售業(yè)績等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期確實(shí)回落至合理區(qū)間內(nèi)了。但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)。

　　轉(zhuǎn)自：證券日報(bào)

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