政策疊加效應(yīng)顯現(xiàn) 樓市年末或量升價(jià)穩(wěn)

　　年末房企最后的業(yè)績(jī)沖刺使末來兩月主題定格在降價(jià)跑量上。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度換擋的背景下，不少開發(fā)商的銷售觀念已悄然轉(zhuǎn)變。特別是今年前三季度銷售狀況不佳的情況下，近七成房企年度目標(biāo)完成難度較大。隨著年末考核節(jié)點(diǎn)的到來，“量?jī)r(jià)不可兼得”已成共識(shí)，多數(shù)房企順應(yīng)形勢(shì)采用以價(jià)換量的銷售策略進(jìn)行最后沖刺。

　　“限購(gòu)”松綁，房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整、央行降息，諸多政策效應(yīng)在樓市有所反映，合力推動(dòng)樓市成交量有所上升，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅有所收窄。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。環(huán)比價(jià)格下降的城市有67個(gè)，持平的城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.1%，最大降幅為1.4%。此前發(fā)布的房地產(chǎn)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內(nèi)新高。

　　當(dāng)前市場(chǎng)的變化，在于前期實(shí)施的一系列政策效應(yīng)疊加。雖然日前央行降息并非針對(duì)樓市，但是利率的下降必然會(huì)造成房貸成本的下降，減少了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，有利于樓市消費(fèi)的增長(zhǎng)。此前我國(guó)多地放開“限購(gòu)”政策，房貸政策出現(xiàn)調(diào)整，多重政策因素，促使樓市預(yù)期發(fā)生了新的變化，觀望氛圍淡化，剛性需求以及改善性需求入市動(dòng)力增強(qiáng)，紛紛出手，推動(dòng)了樓市銷售的增長(zhǎng)。

　　“房?jī)r(jià)和銷售是市場(chǎng)變化的風(fēng)向標(biāo)，最早反映市場(chǎng)回暖的動(dòng)態(tài)?？傮w來看，在成交筑底的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)縮窄。年末量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)將繼續(xù)?！苯邮鼙緢?bào)記者采訪的交通銀行金融研究中心研究員夏丹說。

　　當(dāng)前樓市出現(xiàn)的回暖態(tài)勢(shì)或?qū)⒃谀甑椎玫窖永m(xù)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，年底前大幅漲價(jià)的可能性并不存在。目前正是房企追趕年度業(yè)績(jī)的時(shí)候，所以適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)促銷活動(dòng)依然是常態(tài)。但對(duì)一線城市而言，年底可能率先出現(xiàn)止跌。

　　夏丹分析指出，年末房企最后的業(yè)績(jī)沖刺使末來兩月主題定格在降價(jià)跑量上。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度換擋的背景下，不少開發(fā)商的銷售觀念已悄然轉(zhuǎn)變。特別是今年前三季度銷售狀況不佳的情況下，近七成房企年度目標(biāo)完成難度較大。隨著年末考核節(jié)點(diǎn)的到來，“量?jī)r(jià)不可兼得”已成共識(shí)，多數(shù)房企順應(yīng)形勢(shì)采用以價(jià)換量的銷售策略進(jìn)行最后沖刺。

　　從決定房?jī)r(jià)的根本因素市場(chǎng)供需關(guān)系來看，近期樓市調(diào)整銷售下降，使得庫(kù)存積壓。當(dāng)前樓市雖然出現(xiàn)回暖但是仍然處于去庫(kù)存階段。從市場(chǎng)預(yù)期來看，雖然當(dāng)前在政策效應(yīng)釋放下，潛在購(gòu)房者入市意愿有所提升，對(duì)樓市前景看好氛圍有所上升，但是在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨壓力的大背景下，市場(chǎng)也存在對(duì)后期樓市發(fā)展的擔(dān)憂情緒。因此，市場(chǎng)上投資意愿以及投資行為都有所下降。

　　夏丹認(rèn)為，未來隨著銷售筑底進(jìn)行、回暖可期，房?jī)r(jià)也將進(jìn)行同向變動(dòng)，但預(yù)計(jì)其變化不會(huì)像成交變動(dòng)那樣敏感，庫(kù)存仍是一大制約因素。

　　一位機(jī)構(gòu)分析人士向記者表示，前期一線城市與二三線城市日益分化的格局或?qū)⒌玫窖永m(xù)。前期“限購(gòu)”、“差別化房貸政策”對(duì)一線城市影響更為明顯，因?yàn)橹T多政策都在抑制需求。而隨著政策的調(diào)整，一線城市與二三線城市的變化同樣也會(huì)存在一些差異，一線城市去庫(kù)存的腳步更快，原因在于松綁后受到擠壓的改善性需求得到迅速釋放。

　　明年樓市究竟會(huì)向左走還是向右走？市場(chǎng)大多認(rèn)為，明年樓市或?qū)⒁浴胺€(wěn)”為主，既不會(huì)出現(xiàn)暴漲，也不會(huì)出現(xiàn)暴跌。

　　夏丹認(rèn)為，短期政策刺激后房?jī)r(jià)仍要面臨供求關(guān)系的考驗(yàn)，而明年隨著多政策疊加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)去庫(kù)存情況得到改善后，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中微升。

　　也有專家表示，我國(guó)樓市依然存在下行壓力風(fēng)險(xiǎn)，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，尤其是二三線城市風(fēng)險(xiǎn)更大，因此也需要未雨綢繆加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。

　　從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)來看，全球經(jīng)濟(jì)面臨通縮壓力，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨去庫(kù)存、去杠桿壓力，明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)或?qū)⒗^續(xù)保持當(dāng)前企穩(wěn)的格局，下行的壓力依然不小。需求的放緩，將在價(jià)格上有所反映，因此即使政策效應(yīng)推動(dòng)房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)或者有可能會(huì)小幅回升，但是預(yù)計(jì)回升的幅度也不會(huì)太大，更不會(huì)出現(xiàn)此前“暴漲”的行情。

　　此外，我國(guó)樓市宏觀調(diào)控目的在于防止樓市出現(xiàn)大漲大跌。當(dāng)前熱議的兩大藥方，無論是不動(dòng)產(chǎn)登記條例即將實(shí)施還是房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍，都是一種長(zhǎng)效機(jī)制的建立，意在擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

來源：金融時(shí)報(bào)

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