上市房企銷售量?jī)r(jià)連漲三月 樓市明年料復(fù)蘇

　　11月17日，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布其監(jiān)測(cè)的31家上市房企10月銷售數(shù)據(jù)。10月份，31家上市房企銷售額共計(jì)1688.3億元，環(huán)比上升13.9%。8月、9月，上述房企的銷售額分別為1167.5億元、1481.9億元，環(huán)比分別上升20.9%、25.2%。上市房企銷售額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。

　　鏈家地產(chǎn)對(duì)21家有可比數(shù)據(jù)的房企監(jiān)測(cè)顯示，2014年10月，21家上市房企的銷售均價(jià)為11557元/平方米，環(huán)比上漲1.2%。8月、9月，上述房企的銷售均價(jià)分別為10517元/平方米、11419元/平方米，環(huán)比分別上漲5.6%、8.1%。上市房企銷售價(jià)格也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升的趨勢(shì)，明年市場(chǎng)有望逐步復(fù)蘇。

　　量?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年10月，萬(wàn)科、保利、恒大等31家房企總銷售額為1688.3億元，環(huán)比上升13.9%，同比增加16.5%。這31家房企前10月銷售額合計(jì)為12330.3億元，同比增長(zhǎng)8.2%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，10月房企銷售額環(huán)比保持10%以上增長(zhǎng)主要有兩個(gè)原因：一方面，季節(jié)性因素影響明顯，9、10兩月為傳統(tǒng)銷售旺季，十一假期更是已經(jīng)成為房企的黃金營(yíng)銷期，房企的推盤及優(yōu)惠力度更大；另一方面，政策利好促進(jìn)需求釋放，繼三季度起二三線城市限購(gòu)相繼放松后，“9·30”房貸新政的出臺(tái)又從貸款方面對(duì)市場(chǎng)形成刺激，且政府此輪救市舉措短期內(nèi)對(duì)于需求的撬動(dòng)作用更為明顯。

　　事實(shí)上，自8月起，房企整體銷售額連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月上述31家房企總銷售額為1167.5億元，環(huán)比上升20.9%，同比增加9.7%。這31家房企前8月銷售額合計(jì)為9064.6億元，同比增長(zhǎng)3.8%。這是今年以來(lái)31家房企的銷售額首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)?！?月是一個(gè)拐點(diǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)了積極信號(hào)。”張旭表示。

　　數(shù)據(jù)還顯示，9月份這31家房企總銷售額為1481.9億元，環(huán)比上升25.2%，同比增加9.5%。31家房企前9月銷售額合計(jì)為10670.5億元，同比增長(zhǎng)6.8%。除了季節(jié)因素外，三季度起二三線城市限購(gòu)政策的逐漸放松對(duì)市場(chǎng)銷售也起到了一定促進(jìn)作用。

　　值得注意的是，自8月以來(lái)，不少上市房企的銷售均價(jià)也連續(xù)3個(gè)月上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)21家有可比數(shù)據(jù)的房企監(jiān)測(cè)顯示，8月的銷售均價(jià)為10517元/平方米，環(huán)比上漲5.6%，同比微漲0.5%；9月的銷售均價(jià)為11419元/平方米，環(huán)比上漲8.1%，同比上漲3.2%；10月的銷售均價(jià)為11557元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13.1%。

　　張旭認(rèn)為，房企銷售均價(jià)與其推盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)較大，救市政策促使部分城市新房市場(chǎng)活躍度明顯上升，但房?jī)r(jià)表現(xiàn)比較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大幅上漲的局面。

　　市場(chǎng)明年或復(fù)蘇

　　另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，商品房銷售面積為88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%。其中，住宅銷售面積為77607萬(wàn)平方米，同比下降9.5%，降幅較上月縮小0.8個(gè)點(diǎn)。商品房銷售額為56385億元，同比下降7.9%。其中住宅銷售額為46375億元，同比下降9.9%，降幅較上月縮小0.9個(gè)點(diǎn)。1-10月，全國(guó)土地購(gòu)置面積為26972萬(wàn)平方米，同比增加1.2%，較上月增加5.8個(gè)點(diǎn)。

　　“全國(guó)商品房銷量同比跌幅是首次收窄，全國(guó)土地市場(chǎng)在連續(xù)7個(gè)月同比下滑后也首次上漲，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積的同比跌幅進(jìn)一步收窄，全國(guó)的房?jī)r(jià)跌幅也開(kāi)始慢慢收窄，這些都是市場(chǎng)止跌的信號(hào)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　易居房地產(chǎn)研究院17日發(fā)布的研報(bào)指出，10月份，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為293萬(wàn)平方米，成交面積為328萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供小于求的市場(chǎng)關(guān)系。這是自2月份以來(lái)供求關(guān)系首次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。10月份，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3758萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%。這是近9個(gè)月以來(lái)庫(kù)存首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

　　楊紅旭認(rèn)為，從大型房企8、9、10月連續(xù)3個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)和部分城市的成交量來(lái)看，一線城市和少數(shù)二線開(kāi)始復(fù)蘇了?！皬?fù)蘇的第一個(gè)指標(biāo)就是成交量，價(jià)格是有一定滯后性的。不少城市的庫(kù)存量依然較大，房企也不敢提價(jià)。但是只要量開(kāi)始復(fù)蘇，且持續(xù)幾個(gè)月，價(jià)格就會(huì)止跌，甚至部分城市會(huì)反彈。目前來(lái)看，全國(guó)樓市正在筑底，在明年的上半年可能將走出底部。”楊紅旭分析稱。

　　萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人在其9月份分析師電話會(huì)議上曾表示，隨著市場(chǎng)景氣實(shí)際好轉(zhuǎn)，四季度有希望看到房?jī)r(jià)軟著陸。如果能把過(guò)去房?jī)r(jià)慣性上漲的不健康因素矯正，明年銷售、推盤、開(kāi)工都會(huì)回到比較健康的局面，市場(chǎng)就能夠得到恢復(fù)。

　　行業(yè)集中度繼續(xù)提升

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，從房企銷售目標(biāo)的完成情況來(lái)看，前10月目標(biāo)完成率超過(guò)80%的有5家，分別為恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)。截至10月底，恒大目標(biāo)完成率已達(dá)到97.5%，率先超額完成年內(nèi)業(yè)績(jī)目標(biāo)已無(wú)懸念。此外，綠城、中海、越秀、融創(chuàng)也有望繼恒大后完成全年目標(biāo)。

　　不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)、保利置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、新城B股、雅居樂(lè)、碧桂園、世茂房地產(chǎn)等7家房企目標(biāo)完成率低于72%，完成全年銷售任務(wù)難度較大。

　　張旭認(rèn)為，從今年以來(lái)各房企的表現(xiàn)情況來(lái)看，分化愈加明顯。雖然行業(yè)處于下行周期中，但部分房企仍然保持了穩(wěn)健的發(fā)展，尤其是龍頭或大型房企。究其原因：一是產(chǎn)品定位隨著市場(chǎng)的變化適時(shí)調(diào)整；二是隨行就市，靈活的營(yíng)銷策略是業(yè)績(jī)得以保證的重要支撐；三是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平使其資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)；四是合理轉(zhuǎn)型以及多元化發(fā)展也在一定程度上分散了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過(guò)，大部分中小房企不具備上述優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)和利潤(rùn)不可避免地受到行業(yè)調(diào)整而下滑甚至虧損，市場(chǎng)份額也不斷下降。比如，瑞安房地產(chǎn)前10月的目標(biāo)完成率僅為53.3%，公司上半年凈利潤(rùn)為7.97億人民幣，同比下降24.17%。

　　張旭表示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的集中度有望進(jìn)一步提升，行業(yè)“馬太效應(yīng)”更為明顯。萬(wàn)科、恒大、中海等大型品牌房企的盈利能力和市場(chǎng)份額還會(huì)不斷增長(zhǎng)。（本報(bào)記者 姚軒杰）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)

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