樓市是階段性回暖 去庫存仍是明年樓市主基調

　　在調控政策去行政化、成交量環(huán)比回升的推動下，房地產市場的悲觀預期有所減弱，部分房企甚至斷言“冬去春又來”。不過，樓市階段回暖并不代表本輪調整的結束，在經濟增速中樞下移、結構調整陣痛猶存的大背景下，應特別警惕樓市衰退的沖擊波，去庫存仍是明年樓市主基調。

　　綜合各類研究機構、中介公司的數據來看，10月全國樓市成交呈環(huán)比回暖態(tài)勢，同比降幅也在收窄，一線城市庫存在連續(xù)8個月環(huán)比增長后首次出現下跌。然而，對樓市的這種階段性波動我們應該有理性的認識。

　　首先，目前的回暖是結構性回暖。區(qū)域上，一線城市回暖跡象更為明顯，二三線城市樓市銷售仍較清淡；產品上，保障房、自住型商品房成為部分地區(qū)樓市成交主力，商品住宅成交仍處歷史低位。

　　其次，目前的回暖是調控去行政化、房企低價促銷的結果。2010年以來的限購、限貸、限價政策正逐步得到糾偏，向市場釋放了被過緊調控錯殺的部分購房需求，也傳遞了鼓勵合理住房消費的政策信號，加之房企在資金壓力下的被動降價促銷，加速了部分資金入市。

　　再次，目前的回暖是階段性的，可持續(xù)性待考，更難言會扭轉房地產大周期調整趨勢。從供求關系上看，房地產已在總量上步入供大于求階段，一方面，勞動人口拐點已現，購房剛性需求大幅減少，老齡社會的到來宣告房地產快速增長期的結束；另一方面，住宅庫存總量龐大，而且在現有統(tǒng)計口徑之外還有大規(guī)模的小產權房存在，庫存消化將是一個長期過程。從投資屬性上看，有機構測算，一線城市商品房租金回報率均在2.5%以下，明顯低于一年期存款利率，更不敵各種互聯網金融產品收益率。在資本市場創(chuàng)新發(fā)展、各類資管產品層出不窮情況下，資金從樓市分流將更趨明顯。

　　當然，城鎮(zhèn)化仍將對房地產構成一定程度的支撐，但邊際拉動效率在下降，再加上經濟處于增速下臺階、結構再優(yōu)化階段，房地產也面臨同樣的結構調整壓力。按照典型的房地產市場18-20年周期波動經驗，從1999年起步的我國房地產周期已實現15年快速上漲，大幅超過經濟增速及居民收入增長，內在調整壓力較強。

來源：中國證券報

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