房企三季度業(yè)績(jī)加速下滑 調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略加快去庫(kù)存

　　繼一季度及中報(bào)業(yè)績(jī)雙雙下降后，上市房企三季度業(yè)績(jī)下滑幅度還在不斷加大。截至中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，兩市已有80家房企披露了三季報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比下降9.7%，下降幅度較中報(bào)時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　業(yè)績(jī)下滑的背后，前三季度上市房企結(jié)算收入有限、費(fèi)用占比攀升、毛利率回調(diào)的現(xiàn)象十分普遍。不過，隨著行業(yè)政策出現(xiàn)松動(dòng)、市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)對(duì)于2015年的樓市銷售前景正趨于樂觀。

　　毛利率下滑　房企業(yè)績(jī)“三連降”

　　今年三季度，樓市延續(xù)了自年初以來的調(diào)整勢(shì)頭。盡管三季度銷售并不能在房企財(cái)務(wù)報(bào)表中立即體現(xiàn)，但是從已經(jīng)披露的三季報(bào)及預(yù)告來看，房企業(yè)績(jī)?nèi)栽凇白荨薄?/p>

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已有80家房企披露三季報(bào)或預(yù)告。已披露三季報(bào)數(shù)據(jù)的房企1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2642.3億元，同比增長(zhǎng)7.38%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)284.8億元，同比下降9.7%。而在中報(bào)時(shí)，上述公司凈利潤(rùn)同比下降0.27%。這一業(yè)績(jī)?cè)鏊僖矂?chuàng)下上市房企2003年以來的三季報(bào)增速新低。

　　事實(shí)上，此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績(jī)?cè)龇?。之所?014年“風(fēng)光不再”，與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費(fèi)用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

　　由于今年以來樓市連續(xù)調(diào)整，去庫(kù)存壓力加大，房企紛紛增加了營(yíng)銷力度。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，費(fèi)用支出將計(jì)入當(dāng)期損益表，也就導(dǎo)致房企銷售費(fèi)用不斷增加。在結(jié)算收入并未改善的情況下，今年房企毛利率正連續(xù)下滑。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，三季度上市房企整體的銷售毛利率為34.18%，較中報(bào)下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，較一季度下降1.65個(gè)百分點(diǎn)，同比也下降了1.33個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，銷售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入的比值從中報(bào)時(shí)的3.22%，上升至三季報(bào)的3.50%，同比也增加了0.14個(gè)百分點(diǎn)。

　　受此影響，不少上市公司前三季度的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。上述80家房企中，有48家房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降，占比六成。即使是房企龍頭，在前三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也未必都盡如人意。

　　萬科三季報(bào)顯示，公司1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)64.58億元，同比增長(zhǎng)4.84%。第三季度公司凈利潤(rùn)同比增幅僅有2.80%。1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

　　招商地產(chǎn)前三季度的業(yè)績(jī)則同比下降了37.85%，其中第三季度業(yè)績(jī)同比降幅達(dá)到56.83%。招商地產(chǎn)表示，三季度結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致毛利率下滑。此外，由于項(xiàng)目竣工分布不均衡，三季度毛利率較高的項(xiàng)目暫未結(jié)算。

　　相比之下，保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入522.15億元，同比增長(zhǎng)17.95%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)60.8億元，同比增長(zhǎng)31.82%。

　　加快去庫(kù)存　房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略

　　在銷售增長(zhǎng)乏力的情況下，房企去庫(kù)存及資金鏈壓力漸增。三季報(bào)顯示，多數(shù)房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量指標(biāo)進(jìn)一步惡化，去庫(kù)存壓力攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報(bào)的上市房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?167.2億元，較去年同期-150億元的情況進(jìn)一步惡化。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)的房企占比約六成。從存貨指標(biāo)來看，三季度末上市房企存貨合計(jì)7556.8億元，較年初增長(zhǎng)了11.3%。

　　由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些城市的庫(kù)存高企，倒逼房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。以萬科為例，公司前三季度實(shí)現(xiàn)新開工面積1367.2萬平方米，占全年計(jì)劃開工面積的比例為61.1%。為確保產(chǎn)品適銷對(duì)路，萬科對(duì)部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了適度的調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作相應(yīng)延長(zhǎng)。受此影響，公司今年以來的新開工進(jìn)度慢于預(yù)期。萬科預(yù)計(jì)全年新開工面積略低于年初計(jì)劃。不過，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約2193.7億元，較年初分別增長(zhǎng)32.4%和35.1%。

　　值得注意的是，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)的以大規(guī)模資金投入為特征的房地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，正有越來越多的房企開始嘗試“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)。中國(guó)指數(shù)研究院研究顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要分為三類:代建模式、小股操盤、業(yè)務(wù)輕型化。

　　萬科的“輕資產(chǎn)”模式為在合作項(xiàng)目中不控股，但仍由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購(gòu)資源。萬科三季報(bào)顯示，公司積極探索“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)模式，前三季度實(shí)現(xiàn)投資收益16.3億元，相比去年同期上升216.1%。

　　政策松動(dòng)　預(yù)期明顯改善

　　盡管前三季度房企業(yè)績(jī)不容樂觀，但是隨著限購(gòu)?fù)顺觥⑿刨J政策松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)明顯改善。再加上四季度將迎來房企結(jié)算高峰期，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型霈F(xiàn)回升。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前已有9家房企披露了全年業(yè)績(jī)預(yù)告。由于結(jié)算收入增加，有4家公司預(yù)增、2家續(xù)盈。蘇寧環(huán)球預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約6.33億元至8.28億元，增長(zhǎng)30%至70%。公司預(yù)計(jì)，南京江北項(xiàng)目“天潤(rùn)城”和“威尼斯水城”部分樓盤將集中在第四季度實(shí)現(xiàn)交付，將使公司2014年凈利潤(rùn)較去年同期大幅上升。萬科也表示，由于年內(nèi)的項(xiàng)目竣工主要集中在四季度，前三季度公司結(jié)算占全年業(yè)績(jī)的比例相對(duì)較低。

　　隨著取消限購(gòu)的城市越來越多，樓市的預(yù)期正發(fā)生改變。目前46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北上廣深和三亞仍在堅(jiān)守，其他城市限購(gòu)均已取消。再加上銀行信貸放松，市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)改善性需求將會(huì)逐步釋放，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，這將改善房企2014年銷售狀況和2015年業(yè)績(jī)預(yù)期。

　　當(dāng)前我國(guó)樓市已經(jīng)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，此前較快的行業(yè)增速將趨于平穩(wěn)，房企高利潤(rùn)率的局面也在改變。房企正在從追求“量大面廣”向“重品質(zhì)”發(fā)展。中指院分析師認(rèn)為，在政策帶動(dòng)下，未來樓市將有可能逐步走出下行區(qū)間，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展將逐步進(jìn)入整體增速趨緩、結(jié)構(gòu)性發(fā)展的成熟階段。（記者 于萍）

來源：中國(guó)證券報(bào)

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