房企拼銷量沖擊年度目標(biāo)，樓市醞釀翹尾行情

　　“國慶長假期間，公司領(lǐng)導(dǎo)多次通電話，探討四季度市場走勢。節(jié)后召開了中層會議，做了更細(xì)化的布局?！北本┠成鲜蟹科筘?fù)責(zé)人向中國證券報記者表示。據(jù)了解，針對近期出臺的一系列利好政策，多家房企已行動起來積極布局四季度樓盤銷售。

　　不少房企對四季度的市場表示樂觀，并做出“迅速走量”的部署，以沖擊年度銷售目標(biāo)。部分房企還認(rèn)為，由于市場供需關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，未來難以再現(xiàn)爆發(fā)式增長。在當(dāng)前的政策刺激下，房地產(chǎn)市場或迎來“最后的機(jī)會”。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月以來，多地房地產(chǎn)交易出現(xiàn)升溫局面，一些二手房項目報價也開始上調(diào)。預(yù)計未來一段時間，市場將繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，樓市可能出現(xiàn)年末“翹尾”行情。

　　房企重提銷售目標(biāo)

　　中國證券報記者了解到，近期多家房企召開內(nèi)部會議，針對政府部門出臺的一系列房地產(chǎn)利好政策作出布局。一些房企早在國慶長假期間就對四季度的銷售策略做出了部署。

　　“今年市場不好，很長一段時間來，公司很少提及銷售目標(biāo)?！鄙鲜龉靖吖鼙硎?，在最近一次內(nèi)部會議上，公司老板開始提及此前制定的年度銷售目標(biāo)，并對完成上述目標(biāo)表示出信心。據(jù)了解，在政策利好的提振下，很多房企都重提“銷售目標(biāo)”。

　　今年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布文件，明確首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申對首套房的優(yōu)惠。10月9日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金貸款門檻。業(yè)內(nèi)人士指出，這些政策的出臺，將起到明顯的托底市場、刺激需求的作用。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)對此做出快速反應(yīng)。據(jù)報道，國慶期間，綠城集團(tuán)的一份文件要求綠城集團(tuán)浙東區(qū)域的各項目自10月8日開始，對手頭產(chǎn)品價格進(jìn)行梳理，根據(jù)城市及項目情況對價格進(jìn)行5%-10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。根據(jù)中國證券報記者了解到的信息，截至目前，明顯漲價的房地產(chǎn)項目甚少，但房企情緒已明顯從低迷轉(zhuǎn)向樂觀。

　　“總部相對比較謹(jǐn)慎，但從上周就開始要求各項目公司加快推盤速度，利用年末機(jī)會沖擊年度業(yè)績?！北本┝硪患掖笮蜕鲜蟹科筘?fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，預(yù)計從10月下旬開始，公司推盤的力度會明顯加大。

　　按照該公司的安排，未來的主要任務(wù)為“迅速走量”。具體而言，各地的項目暫時不做價格調(diào)整，而是在合適的時機(jī)繼續(xù)推出優(yōu)惠政策，從而促進(jìn)銷售?！耙坏q價，就會影響到銷售。要沖擊銷售目標(biāo)，就不能貿(mào)然提價?！?/p>

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，除部分大型房企外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售目標(biāo)完成情況并不好。其中，合生創(chuàng)展和花樣年控股的銷售目標(biāo)完成率僅分別為22.1%和33.5%，另有不少中小房企也未完成年度銷售目標(biāo)的一半。

　　利好政策提振信心

　　由于季節(jié)因素影響，四季度往往是房企一年中的銷售“淡季”。但過去三年，四季度的房地產(chǎn)交易量均創(chuàng)下當(dāng)年成交高點(diǎn)或次高點(diǎn)。

　　相比季節(jié)因素，房地產(chǎn)從業(yè)者更相信政策刺激的影響。“這幾年市場銷售周期比較亂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的景氣程度，取決于政策的刺激或打壓，而不是季節(jié)變化?！鄙鲜龇科蟾吖鼙硎?。

　　在他看來，2010年年末的銷售爆棚，2012年下半年的市場暴漲以及2013年年初的二手房交易火爆等“反周期”現(xiàn)象，均是對政策應(yīng)激反應(yīng)的結(jié)果。而今年以來“小陽春”、“金九銀十”的落空，也恰恰說明季節(jié)并非決定因素。因此，在國慶前夕房貸新政出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)對四季度的市場信心迅速受到提振。

　　上述人士指出，公司對后市還有另一個重要判斷，即這可能是近幾年來最后一次沖擊銷售業(yè)績的機(jī)會。理由在于，經(jīng)過半年多的壓抑，加之政策刺激影響，市場短期回暖動力相對充足。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，預(yù)期改變后市場通常會出現(xiàn)大幅反彈。

　　從長遠(yuǎn)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供大于求形勢明確，房地產(chǎn)市場正從“黃金時代”過渡到“白銀時代”。未來房地產(chǎn)市場恐難以再現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個月保持上漲。與最低點(diǎn)時相比，最近兩年多，全國商品房整體庫存上漲86.4%。據(jù)中國證券報記者了解，監(jiān)管層經(jīng)過今年以來的多輪調(diào)研，也已對總體市場做出了“供大于求”的判斷。

　　按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法，樓市利好政策出臺后，當(dāng)前正處于過渡時期。如果未來房貸利率出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，市場的反彈力度將會更大。然而除一線城市和個別熱點(diǎn)城市之外，這種反彈將難以持久。

　　年末翹尾行情隱現(xiàn)

　　從10月以來市場的表現(xiàn)來看，反彈態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周10月13日-19日，全國54個城市新房合計簽約53790套，已連續(xù)三周上漲。10月以來截至19日，北京新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為4228套，比上月同期明顯上漲。

　　二手房市場的反應(yīng)更劇烈。數(shù)據(jù)顯示，今年10月以來，中原地產(chǎn)旗下二手房成交量比9月同期上漲76.9%。其他大型中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，近期各門店的帶看量和成交量明顯回升。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸政策松綁對市場影響逐漸體現(xiàn)。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，預(yù)計未來的成交數(shù)據(jù)還將繼續(xù)上漲。

　　張大偉表示，對目前的市場來說，信貸政策松綁起碼可以增加30%的購房人群，效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。未來除了部分庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市外，其他城市的房地產(chǎn)市場有望止跌回升。但他同時指出，由于銀行并未推出落實(shí)細(xì)則，市場具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。

　　事實(shí)上，從監(jiān)管層的舉措來看，樓市的政策利好可能仍未出盡。中國證券報記者獲悉，針對二手房交易營業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門正在各大城市和機(jī)構(gòu)展開調(diào)研。在充分論證的基礎(chǔ)上，未來有可能對這一領(lǐng)域的政策進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)交易稅收環(huán)節(jié)，不排除有更多調(diào)整的可能，以降低交易成本，促進(jìn)市場成交。

　　張大偉指出，經(jīng)過松綁限購、放松限貸之后，以增加購房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)政策為特征的新一輪政策有望陸續(xù)出臺，并可能給市場帶來更多提振效果。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在多項利好消息的刺激下，今年年末房地產(chǎn)市場有望再現(xiàn)“翹尾行情”，成交量將明顯上漲。其中，一線城市的二手房價格將有所上升，帶動整體房價逐步回升。

來源：中國證券報

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