房地產(chǎn)市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)軟著陸 未現(xiàn)斷崖式下跌或腰斬

　　風(fēng)聲鶴唳中，中國(guó)樓市走過(guò)了2014年的上半年，從溫州、杭州、寧波，到北京和上海這樣的一線城市，商品房銷售量?jī)r(jià)齊跌；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購(gòu)置面積等核心數(shù)據(jù)均不好看；中小房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、老板跑路的新聞也屢見不鮮；連一向穩(wěn)健的土地市場(chǎng)，也多次出現(xiàn)流拍現(xiàn)象……

　　關(guān)于中國(guó)樓市行將崩盤的消息也不絕于耳，穆迪、瑞銀、野村等國(guó)外金融機(jī)構(gòu)也加入唱空行列。事實(shí)上，在過(guò)去的十年中，房地產(chǎn)崩盤論曾數(shù)次出現(xiàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有真的出現(xiàn)過(guò)斷崖式下跌或價(jià)格腰斬，那么，此次房地產(chǎn)由漲轉(zhuǎn)跌，是否臨近 “迪拜時(shí)刻”，讓我們用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。

　　主流房企依然實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

　　截至9月中旬，202家上市房企全部發(fā)布了自己的半年報(bào)，根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì)，即使市場(chǎng)環(huán)境如此惡劣，但是上半年，202家上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額7168.55億元，同比增長(zhǎng)18.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1020億元，同比增長(zhǎng)0.99%，平均利潤(rùn)率14.17%。2012年第四季度起，中國(guó)樓市開始復(fù)蘇，2013年上半年中國(guó)樓市價(jià)格瘋漲，正是房地產(chǎn)企業(yè)賺得盤滿缽溢的時(shí)候，但上市房企還是在凄風(fēng)苦雨的2014年上半年，取得了銷售額和凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，確實(shí)出人意料。

　　比如萬(wàn)科，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬(wàn)平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%，凈利潤(rùn)也同比增長(zhǎng)5.6%，用萬(wàn)科董事會(huì)主席王石的話說(shuō)：房地產(chǎn)黃金時(shí)代已過(guò)去，迎來(lái)的是白銀時(shí)代。

　　恒大地產(chǎn)上半年公司營(yíng)業(yè)額633.4億元，同比上升51.0%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)從2013年同期的65.1億元上升45.8%至94.9億元；保利地產(chǎn)情況也不錯(cuò)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.99億元，凈利潤(rùn)38.22億元，同比分別增長(zhǎng)11.31%和12.19%；碧桂園期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入約為人民幣383.2億元，同比增長(zhǎng)約42.2%；中海外、世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)等企業(yè)都有優(yōu)異的表現(xiàn)。

　　但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，18家主流房企中有11家核心凈利潤(rùn)率出現(xiàn)下跌，其中7家凈利潤(rùn)率跌破10%的紅線。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸，“我們過(guò)去這十多年的時(shí)間，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過(guò)熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了，現(xiàn)在開始回歸正常了。”

　　因此，樊綱在博鰲房地產(chǎn)論壇上指出：產(chǎn)能過(guò)剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺(tái)的壞賬，包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問(wèn)題都是過(guò)去兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的結(jié)果，一次是2004-2007年，一次是2009-2010年。從2010年4月份限購(gòu)開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一次軟著陸的過(guò)程?！昂暧^經(jīng)濟(jì)是軟著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整?，F(xiàn)在市場(chǎng)上很多人，包括國(guó)際上很多人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤了。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了?！?/p>

　　美國(guó)銀行美林證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也強(qiáng)調(diào)，可能會(huì)有小開發(fā)商大量破產(chǎn)，但是不會(huì)出現(xiàn)一次“大崩潰”。

　　不會(huì)暴漲也不會(huì)崩盤

　　近期，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)整的壓力下，全國(guó)又掀起了“第二輪救市潮”。

　　近日來(lái)，媒體盛傳，央行將調(diào)整“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于已經(jīng)還清貸款者，不管名下有沒(méi)有房，都算首套，即最寬松的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。9月17日，央行通知五大銀行，將在近期分別向每家投放1000億的SLF常設(shè)借貸便利，期限為3個(gè)月，性質(zhì)類同基礎(chǔ)貨幣的投放，近似于降準(zhǔn)0.5%，貨幣政策的短期寬松常態(tài)化，將有助于進(jìn)一步松綁限貸。

　　觀察央行同樣行為，2013年6月，央行發(fā)放4000億元的SFL，房?jī)r(jià)瞬間飆升25%。本次發(fā)放5000億元，較上次增加了25%，規(guī)模更加空前，救市意味明顯。與第一輪的松綁不同的是，第二輪更側(cè)重通過(guò)信貸、財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式對(duì)樓市進(jìn)行刺激。

　　而此輪救市中，地方政府表現(xiàn)積極：8月8日，福建省宣布，購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月22日，福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見，確認(rèn)首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中規(guī)定，首次購(gòu)買改善型普通商品住房是指居民家庭為改善居住條件而再次購(gòu)買一套普通商品住房含二手房的行為。家庭購(gòu)買首改房按首套房認(rèn)定。

　　9月15日，湖北省宣布，居民貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的7折。

　　7月31日，四川省出臺(tái)政策，只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸，省財(cái)政將按照貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。在南京市最新宣布全面取消限購(gòu)之后，選擇“松綁限購(gòu)”而救市的城市已經(jīng)達(dá)到40個(gè)左右。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)特大城市會(huì)不斷增多，千萬(wàn)級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬(wàn)以上人口的城市會(huì)更多。城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可阻擋，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)進(jìn)入下行通道。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)則表示：房地產(chǎn)不會(huì)暴漲也不會(huì)崩盤。

　　二手房?jī)r(jià)格觸底反彈

　　“金九”過(guò)半，伴隨越來(lái)越多樓盤低價(jià)跑量，購(gòu)房者開始逐漸停止觀望，陸續(xù)入市。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，第38周北京市住宅網(wǎng)簽量為4071套，環(huán)比增長(zhǎng)28.8%，其中，新房網(wǎng)簽量為2086套，環(huán)比前一周增長(zhǎng)49.7%；二手房網(wǎng)簽量為1985套，環(huán)比增長(zhǎng)12.3%。成交價(jià)格方面，第38周，北京市純商品住宅成交均價(jià)為24352元/平米，環(huán)比回落0.7%，同比增長(zhǎng)9.2%。

　　二手房?jī)r(jià)格方面，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，本周內(nèi)二手房實(shí)際成交價(jià)格為29703元/平米，比8月上漲5.4%。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前9月1日-9月21日，9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5528套，與8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋節(jié)假期的影響，9月份工作日平均網(wǎng)簽量較上月環(huán)比增加6.5%。預(yù)計(jì)9月整月成交量將可達(dá)到8600套左右。

　　天津情況也大致如此：9月第三周天津新建商品住宅成交量出現(xiàn)較大幅度回升，成交量環(huán)比上漲三成。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于市場(chǎng)內(nèi)在供需關(guān)系在逐步轉(zhuǎn)為平衡，房源增多，市場(chǎng)賣方賣房意愿相對(duì)強(qiáng)烈，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)價(jià)格維持觸底反彈勢(shì)頭。

　　澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師劉利剛表示：從一些長(zhǎng)期指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上仍有較大的上升空間，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也仍將保持旺盛，“從絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上昂貴，比如說(shuō)上海中心城區(qū)的平均房?jī)r(jià)在7000美元/平方米左右，與臺(tái)北相當(dāng)，但顯著低于孟買的11600美元/平方米，東京的11460美元/平方米，新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來(lái)看，上海作為一個(gè)逐步崛起的國(guó)際金融中心，其房?jī)r(jià)并沒(méi)有脫離基本面太多”。

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)整中，確實(shí)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象，“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認(rèn)為：在過(guò)去3年中，前10大房企的市場(chǎng)份額上升了3個(gè)百分點(diǎn)到13.3%，前50大房企的市場(chǎng)份額則上升了5個(gè)百分點(diǎn)至25.4%，這表明市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的兼并重組跡象。德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平指出：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向調(diào)整期，大量的商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)被擠破。不過(guò)，資本市場(chǎng)目前對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的估值是很低的，收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)，行業(yè)將迎來(lái)兼并。

　　樊綱也表示：軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說(shuō)，硬著陸就是危機(jī)，大面積地倒閉、破產(chǎn)，血本無(wú)歸；軟著陸的話，如果早早地兼并重組，還能收回本，這就要求做價(jià)格調(diào)整。

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