95%以上城市房價環(huán)比下跌，樓市或迎來抄底時機

　　全國樓市繼續(xù)降溫，房價跌勢仍然不減。從最新官方發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，8月70大中城市新房及二手房房價環(huán)比上漲城市數(shù)均僅剩一個，據(jù)統(tǒng)計95%以上的城市都出現(xiàn)了環(huán)比下跌。更甚者，一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌，北上廣深房價也仍低迷。

　　受訪地產(chǎn)界人士稱，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。國慶節(jié)前后樓市的成交量可能會有所反彈，但從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。

　　房價全面下跌

　　國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。

　　新建商品住宅不含保障性住房價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.1%。二手住宅價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.4%。

　　這意味著8月份一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌。對于下跌的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時稱，房貸環(huán)境趨緊下，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。

　　“對于房企來說，去庫存的壓力增大，自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法，目前降價更是一種主動的、全面的降價策略。” 嚴(yán)躍進進一步解釋稱。

　　記者采訪獲悉，相比二三線城市，一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外，其余3個一線城市的存銷比走勢趨同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，目前4個城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏大，說明庫存去化仍有壓力。

　　在嚴(yán)躍進看來，相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴(yán)，這使得去化壓力總體偏大，房企則會主動采取降價促銷的策略。

　　其次，房價具有一個周期波動性。去年房價飆升，今年則是一個正常的調(diào)整。當(dāng)然這也意味著一旦政策面和市場面轉(zhuǎn)好，房價止跌反彈的可能性也很大。

　　最后，看跌預(yù)期的疊加。在看跌預(yù)期下，購房者對未來市場并不清晰，所以都有從眾的心理，并不積極入市。

　　雖然今年以來，多城市放松限購政策，但受訪人士稱，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激樓市需求。

　　“限購政策限制了投資需求，但現(xiàn)在這個投資趨勢已比較弱了，不可能真正刺激樓市需求，短期起到刺激作用，但最后又回歸平淡。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]對記者分析稱。

　　“從目前市場情況看，限購松綁對于成交量的提振是一個緩慢的過程，弱于預(yù)期。這說明能夠激發(fā)購房者入市的政策還沒有到位。”嚴(yán)躍進稱。

　　平安證券有分析師近期調(diào)研了武漢房地產(chǎn)市場。他們在調(diào)研報告中指出，武漢首次限購松綁效應(yīng)有限，市場信心未明顯改善。

　　武漢 7 月18 日首次松綁限購，放開非中心城區(qū)及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，短期整體銷量及大戶型走量略有改善，但并不明顯，市場信心未有改善。

　　目前二次松綁限購已在多地出現(xiàn)，武漢9月23日發(fā)布消息，自24日起全面放開中心城區(qū)限購。

　　但平安證券分析師指出，考慮中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上，預(yù)計中心城區(qū)放開限購短期仍將對銷量有提振作用。

　　因為從杭州經(jīng)驗來看，杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后，8月28日放開主城區(qū)限購，當(dāng)周全市成交環(huán)比增長25%，但效應(yīng)亦逐步減弱。該券商分析師認(rèn)為，在限貸未有松動前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗證，預(yù)計仍僅是短期提振。

　　然而，在受訪人士看來，限貸將比限購政策更有效果，因為這使得住房需求將得到實質(zhì)性刺激。

　　今年以來已有多個城市放松限購政策，目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優(yōu)惠政策”的消息。不過，截至發(fā)稿時，官方未證實此消息。

　　一些地方首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)松動跡象。據(jù)報道，9月22日，福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出，對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認(rèn)定。

　　對此，嚴(yán)躍進對記者表示，“房貸還清后的購房者，基本屬于有房產(chǎn)資產(chǎn)、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體，此類群體享受購房優(yōu)惠，值得鼓勵?？梢宰屍洚?dāng)領(lǐng)頭羊，優(yōu)先入市，進而鼓勵購房者積極跟進?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報

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