樓市限字訣逐步退場(chǎng)僅剩信貸，市場(chǎng)有望逐漸回暖

　　限價(jià)退場(chǎng)、限購(gòu)松綁，顯示地方房地產(chǎn)調(diào)控正逐漸做“減法”。分析人士指出，若市場(chǎng)不能在短期內(nèi)好轉(zhuǎn)，地方政府的“救市”力度或繼續(xù)加大。眼下對(duì)市場(chǎng)能產(chǎn)生較大影響的當(dāng)屬信貸政策，若信貸松綁，無(wú)疑會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交好轉(zhuǎn)。長(zhǎng)期看，定向松綁可能成為大方向。

　　“緊箍咒”僅剩信貸

　　9月23日，武漢發(fā)文取消“限購(gòu)令”。這意味著，目前全國(guó)僅有北上廣深以及三亞、珠海等幾個(gè)城市尚未對(duì)限購(gòu)做出調(diào)整。同時(shí)，湖北、湖南、福建等地也以省級(jí)政府的名義出臺(tái)松綁調(diào)控政策。

　　“大部分城市都已松綁限購(gòu)，但效果并不明顯，要想真正刺激市場(chǎng)，最終還得靠信貸杠桿刺激?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞之所以備受關(guān)注，原因正在于此。

　　2011年初，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，中央政府推出以“限購(gòu)令”為代表的一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為“新國(guó)八條”。除備受關(guān)注的“限購(gòu)令”外，“新國(guó)八條”還涵蓋了信貸、稅收、保障房建設(shè)等多個(gè)層面內(nèi)容。

　　截至2013年，由于市場(chǎng)再度膨脹，監(jiān)管層繼續(xù)提高信貸政策門檻。其中，首套房遵循“首付三成”原則，多數(shù)銀行的利率已上浮至基準(zhǔn)水平。二套房首付比例則達(dá)到六成，利率約為基準(zhǔn)利率的1.1倍。在一線城市，不僅二套房首付達(dá)到七成，且在二套房認(rèn)定中，實(shí)行最嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

　　分析人士指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，信貸門檻提高，以及“限購(gòu)令”的出臺(tái)，對(duì)于抑制市場(chǎng)過(guò)熱、擠出投資投機(jī)需求而言，無(wú)疑有明顯作用。這也是上述“一攬子”政策中，對(duì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)最有效的兩條措施。

　　隨著市場(chǎng)交易的冷淡，從今年年初開始，越來(lái)越多的城市松綁“限購(gòu)令”。相比之下，信貸政策并未作出同步調(diào)整。

　　盡管地方“救市”措施不斷，但效果似乎并不明顯。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)總簽約商品房152萬(wàn)套，同比下降23.2%。張大偉指出，松綁限購(gòu)效果有限，在當(dāng)前剛需釋放困難的情況下，信貸政策是最能影響市場(chǎng)的措施。

　　他還表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)之后，當(dāng)前市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，調(diào)控政策勢(shì)必要逐漸“做減法”。此前一些城市的做法表明，在普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等方面，政策均已出現(xiàn)大幅松動(dòng)。在“新國(guó)八條”涵蓋的一攬子政策中，僅剩信貸政策尚未調(diào)整。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存比低點(diǎn)時(shí)上漲86.4%，近乎翻倍。

　　“救市”向縱深演繹

　　從地方政府的表態(tài)來(lái)看，信貸政策的調(diào)整已現(xiàn)端倪。9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中強(qiáng)調(diào)，居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。由于通知包含六大條款，共二十條細(xì)則，因此也被稱為“鄂六條”。

　　在此之前，福建和湖南已先后出臺(tái)“閩八條”和“湘五條”，四川也出臺(tái)一系列松綁調(diào)控的措施。上述地區(qū)均對(duì)信貸政策有著或明或暗的調(diào)整或表態(tài)。

　　張大偉認(rèn)為，地方政府并無(wú)對(duì)銀行的管理權(quán)限，類似湖北省對(duì)于“首套房利率七折”的要求，大型銀行的執(zhí)行力度存疑。但各地政府依然發(fā)布上述文件，主要作用是給市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)購(gòu)房者救市預(yù)期。

　　張大偉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、土地財(cái)政降溫的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易刺激經(jīng)濟(jì)的辦法。從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預(yù)計(jì)還會(huì)有多個(gè)省份發(fā)布相關(guān)文件，目的是提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，“鄂六條”的出臺(tái)，表明本輪房地產(chǎn)救市的第二波正向縱深展開。此前的第一波救市，主要體現(xiàn)在單個(gè)城市層面，而第二波已經(jīng)升格至省級(jí)政府。

　　他指出，若市場(chǎng)仍沒有好轉(zhuǎn)，還可能出現(xiàn)更高層面的第三波“救市”，內(nèi)容主要體現(xiàn)在個(gè)人房貸及房企融資門檻的降低，以及樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立等方面。

　　各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市信心正處于低點(diǎn)，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生拖累。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.79，比上月回落0.03點(diǎn)，為近20個(gè)月以來(lái)的最低值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)多月下滑，并低于固定資產(chǎn)投資增速。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，今年前9月，全國(guó)20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅為1932億元，同比減少1766億元，降幅高達(dá)48%。

　　“金九”夢(mèng)碎“銀十”可期？

　　從銷售數(shù)據(jù)上看，各項(xiàng)政策的放松，似乎并沒有激活傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，9月前21天，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。

　　其中，在一線城市，北京地區(qū)自住房簽約減少，實(shí)際簽約的純商品房數(shù)量則與同期基本保持平穩(wěn)。二線城市的成交量不漲反降，從6月開始限購(gòu)松綁的刺激作用逐漸減弱。三線城市成交有所上漲，大部分城市都有以價(jià)換量的項(xiàng)目出現(xiàn)。

　　張大偉認(rèn)為，從當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，除非信貸政策出現(xiàn)大幅松綁，否則雖然9月總體成交量有望小幅回升，但傳統(tǒng)的“金九”愿景恐將落空。

　　對(duì)于10月的市場(chǎng)，因存在多項(xiàng)利好仍值得期待。鏈家地產(chǎn)指出，信貸政策持續(xù)收緊是當(dāng)前抑制需求的關(guān)鍵因素。此次市場(chǎng)傳聞信貸政策松動(dòng)如果得到證實(shí)，將具備全國(guó)層面刺激樓市的意味。如果再結(jié)合此前央行向五大行釋放5000億元流動(dòng)性的消息，會(huì)使得信貸政策全面松動(dòng)的信號(hào)更具有可信性。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果傳聞中的“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“首套房85折利率”最終證實(shí)，則會(huì)刺激無(wú)房無(wú)貸的首套房需求以及先賣后換的置換型需求，這部分需求有可能大規(guī)模入市。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)看，經(jīng)過(guò)半年多的壓抑之后，部分項(xiàng)目欲借助年內(nèi)最后的銷售機(jī)會(huì)入市。近期，位于北京海淀區(qū)的高端物業(yè)項(xiàng)目“五礦萬(wàn)科如園”推出“樓王”，顯示出對(duì)市場(chǎng)回暖的信心。京城多個(gè)剛需項(xiàng)目也欲降價(jià)入市。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新房平均價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大。分析人士指出，隨著政策層面利好消息的進(jìn)一步釋放，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目“以價(jià)換量”的擴(kuò)大，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有可能小幅回升。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀