房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新常態(tài) “黃金10年”或已結(jié)束

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，繼7月首現(xiàn)下跌后，“北上廣深”4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)1%。其實(shí)，6月份以來(lái)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅逐漸擴(kuò)大，越來(lái)越多城市步入房?jī)r(jià)下跌通道。在樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季來(lái)臨之際，市場(chǎng)仍未擺脫交易疲軟的尷尬。我國(guó)樓市步入“新常態(tài)”之際，相關(guān)部門的房地產(chǎn)調(diào)控思路也需要調(diào)整——

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布了8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格除溫州基本持平、廈門上漲0.2%之外，其余68個(gè)城市新房?jī)r(jià)格全部下降。其中，杭州下降最多，降幅為2.1%;北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市分別下降1.2%、1.3%、1.3%和1.1%。但是，價(jià)格環(huán)比下降的68個(gè)城市中，有21個(gè)城市的降幅比上月收窄。

　　與去年同期相比，新房?jī)r(jià)格下降的城市有19個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，廈門的漲幅最高，達(dá)到6.4%;杭州的降幅最大，為5.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉告訴《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者，新房?jī)r(jià)格同比下降的城市較7月份增加了16個(gè)，但48個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)同比小幅上漲。

　　二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，除合肥上漲0.1%、廈門和遵義持平外，其余67個(gè)城市均出現(xiàn)環(huán)比下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最低為廣州和牡丹江，下降1.4%。

　　與去年同期相比，二手住宅價(jià)格下降的城市有32個(gè)、持平的城市有1個(gè)、上漲的城市有37個(gè)。8月份二手住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為鄭州的5.2%，最大降幅為溫州的10.5%。

　　據(jù)記者了解，不僅樓市價(jià)格呈現(xiàn)整體下降的態(tài)勢(shì)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的數(shù)據(jù)也普遍不被看好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增速回落0.9%。前8個(gè)月，商品房銷售面積為64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比前7個(gè)月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積下降10%。同時(shí)，前8個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79062億元，同比增長(zhǎng)2.7%，增速比前7個(gè)月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　面對(duì)樓市低迷的狀況，有些城市放松了已執(zhí)行3年有余的限購(gòu)政策。但是，從實(shí)際效果來(lái)看，限購(gòu)放松并沒有給這些城市帶來(lái)明顯的量?jī)r(jià)回升?！敖鹁陪y十”本應(yīng)是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，通常來(lái)說(shuō)，這段時(shí)期，供給量會(huì)增加，房地產(chǎn)開發(fā)商“以價(jià)換量”現(xiàn)象將有可能更為普遍。但是，如今“金九”并沒有出現(xiàn)，樓市仍然延續(xù)著過(guò)去幾個(gè)月以來(lái)的頹勢(shì)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾預(yù)計(jì)，2014年的“金九銀十”將是在價(jià)格進(jìn)一步小幅回落的前提下出現(xiàn)的成交量的逐步復(fù)蘇，今年的“金九”成色大減，難以再現(xiàn)2013年的熱銷景象。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，關(guān)鍵要看信貸政策。而信貸政策是與貨幣政策緊密相連的，貨幣政策又是與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)的。也就是說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將直接影響樓市的復(fù)蘇或低迷。

　　業(yè)內(nèi)專家則普遍認(rèn)為，樓市依然走低的深層次原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力和供求關(guān)系發(fā)生了變化。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去?！拔磥?lái)，我們將面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)，其最重要的表現(xiàn)就是市場(chǎng)波動(dòng)、增速下滑?！鼻睾缯f(shuō)。

　　在秦虹看來(lái)，不應(yīng)該盯住樓市依然低迷的現(xiàn)狀不放，而應(yīng)該以中長(zhǎng)期的視野來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。她認(rèn)為，目前出現(xiàn)的幾個(gè)重要變化值得關(guān)注。比如，以新房交易為主的階段已經(jīng)過(guò)去。這也就意味著，受到城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然在不斷增長(zhǎng)，只是供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，市場(chǎng)有可能不再需要更多的新建商品房。

　　另外，秦虹認(rèn)為，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅開發(fā)為主體的時(shí)代也即將過(guò)去。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，我國(guó)的住宅開發(fā)量占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)總量的80%以上。未來(lái)，非住宅開發(fā)的增速將有可能超過(guò)住宅開發(fā)的增速。

　　目前，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金10年”已然結(jié)束。這是否意味著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到谷底、不再有重新崛起的機(jī)會(huì)?秦虹認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然有發(fā)展機(jī)會(huì)，只不過(guò)是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，而不再是過(guò)去那種只要開發(fā)住宅地產(chǎn)就賺錢的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有緊跟市場(chǎng)，開發(fā)出適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，無(wú)論是住宅地產(chǎn)還是包括產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、旅游、度假等地產(chǎn)模式在內(nèi)的非住宅地產(chǎn)，都仍然擁有十分廣闊的市場(chǎng)前景。（記者　亢舒）

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