房?jī)r(jià)入過冷區(qū)間樓市迎歉收年 地方二輪救市展開

　　70城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)四個(gè)月下挫　二輪救市逐步展開 信貸料唱主角

　　國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月全國70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市的新建商品住宅不含保障性住房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，1個(gè)城市持平，1個(gè)城市上漲。70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比下跌1.2%，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，為該指標(biāo)最近十年來最大跌幅。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入本輪周期下行階段，成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士一致判斷。當(dāng)前市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，將使本輪調(diào)整深度與廣度都甚于以往。一個(gè)佐證在于，進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九”，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未有起色。

　　值得注意的是，隨著湖南、湖北等省級(jí)政府發(fā)布文件，第二輪救市正在逐步展開，未來甚至不排除國家層面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市舉措，恐難以挽救低迷的市場(chǎng)，除非在信貸政策上有著實(shí)質(zhì)性放松，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處在下行通道中。

　　房?jī)r(jià)步入“過冷”區(qū)間

　　數(shù)據(jù)顯示，8月，全國70個(gè)大中城市中，僅有廈門一地新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，溫州持平，其余68個(gè)城市均出現(xiàn)下降。平均而言，70城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下挫，且跌幅不斷擴(kuò)大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出，70城市房?jī)r(jià)指數(shù)指標(biāo)從2005年起開始使用，如此計(jì)算，今年8月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅不僅創(chuàng)下了2008年以來的歷史新高，同時(shí)也創(chuàng)下了近十年的最大。

　　在上述房?jī)r(jià)下跌的城市中，包括四個(gè)一線城市在內(nèi)，共有52個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅超過1%，也是歷史少見。

　　同比來看，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲0.54，接近去年同期的水平。今年1月以來，該漲幅已連續(xù)8個(gè)月下挫。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說法，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回一年前的水平。

　　二手房方面，上月共有67個(gè)城市的價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，2個(gè)持平，僅有合肥一地出現(xiàn)上漲。70城市二手住宅平均環(huán)比下跌0.8%，同樣連續(xù)四個(gè)月下跌；平均同比上漲0.1%，同樣幾乎跌回一年前的水平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)已步入“過冷”區(qū)間。從房企角度看，在九、十月份的降價(jià)促銷力度會(huì)加大。而從城市的角度看，房?jī)r(jià)下跌會(huì)使得救市和刺激的力度加大。

　　值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以來，杭州新建商品住宅價(jià)格一直環(huán)比下降，且連續(xù)5個(gè)月位居降幅榜首。

　　今年年初，杭州最先傳出房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的消息，隨后引發(fā)區(qū)域乃至全國性的“降價(jià)潮”。因此，其樓市變化最為受人關(guān)注。分析人士指出，按照慣例，最先出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整的城市，往往最先恢復(fù)。從杭州的房?jī)r(jià)跌幅可以看出，當(dāng)前市場(chǎng)仍然處在深度調(diào)整中，并無復(fù)蘇跡象。

　　下跌周期恐未結(jié)束

　　此次房?jī)r(jià)的調(diào)整范圍之廣、跌幅之大，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。張大偉表示，從春節(jié)過后至今的七個(gè)月中，從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，再到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房?jī)r(jià)多數(shù)城市下行，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。到6至8月，房?jī)r(jià)調(diào)整的范圍已從塊狀分布彌漫到全面下調(diào)。

　　之所以出現(xiàn)上述局面，雖是多重作用累積的結(jié)果，但供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)仍被認(rèn)為是關(guān)鍵因素。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，已連續(xù)29個(gè)月保持上漲，與2012年3月時(shí)的低點(diǎn)相比，增幅達(dá)到86.4%。最近兩年多來，全國商品房庫存幾乎翻倍。隨著商品房竣工面積的不斷增加，庫存指標(biāo)仍有繼續(xù)攀高的動(dòng)力。

　　在需求層面，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程慢于預(yù)期，以及產(chǎn)業(yè)支撐不足等因素，使得需求后繼乏力。張大偉指出，此前數(shù)年，部分二三線城市樓市增長(zhǎng)過快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滯、房?jī)r(jià)下滑均在所難免。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，在經(jīng)過2012年和2013年的大幅上漲之后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已表現(xiàn)出明顯的底部特征。主要體現(xiàn)在，成交量和房?jī)r(jià)均處于階段性低點(diǎn)、房地產(chǎn)投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現(xiàn)先揚(yáng)后抑的周期性特征。這是最近十年來，我國經(jīng)歷的第四個(gè)房地產(chǎn)短周期。

　　他表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很??；漲得時(shí)間長(zhǎng)，跌得時(shí)間短。

　　相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無“四萬億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期將會(huì)更長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過8個(gè)月。按照他的觀點(diǎn)，降價(jià)通道還將持續(xù)。

　　“救市”仍有后續(xù)動(dòng)作

　　歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，每當(dāng)市場(chǎng)低迷之時(shí)，救市行為便應(yīng)運(yùn)而生。由于市場(chǎng)未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，今年4月以來，不斷有城市推出松綁調(diào)控的相關(guān)措施。集中表現(xiàn)為：放松“限購令”、給予稅費(fèi)補(bǔ)貼、調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。另有不少城市雖未明確發(fā)文，但以暗補(bǔ)的形式予以松綁。

　　截至目前，這些措施作用十分有限。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入傳統(tǒng)旺季的“金九”，各地成交情況仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

　　9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。通知強(qiáng)調(diào)，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。由于通知包含六大條款，共二十條細(xì)則，因此也被稱為“鄂六條”。此前，福建和湖南已先后出臺(tái)“閩八條”和“湘五條”，四川也曾出臺(tái)一系列松綁調(diào)控的措施。

　　張大偉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)降速、土地財(cái)政降溫的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易救經(jīng)濟(jì)的辦法。從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預(yù)計(jì)至少還會(huì)有10個(gè)以上省份發(fā)布文件，目的是挽救岌岌可危的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　楊紅旭表示，“鄂六條”的出臺(tái)，表明本輪房地產(chǎn)救市的第二波正向縱深展開。此前的第一波救市，主要體現(xiàn)在單個(gè)城市層面，而第二波已經(jīng)升格至省級(jí)。

　　他進(jìn)一步指出，若市場(chǎng)繼續(xù)沒有好轉(zhuǎn)，還可能出現(xiàn)國家層面的第三波“救市”。內(nèi)容主要體現(xiàn)在個(gè)人房貸及房企融資門檻的降低，以及樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立等。

　　多數(shù)受訪者指出，盡管救市動(dòng)作頻頻，但在整體告別絕對(duì)短缺后，樓市已經(jīng)進(jìn)入低速增長(zhǎng)的“白銀時(shí)代”。除非出現(xiàn)信貸政策的根本性松綁，否則本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將至少延續(xù)到2015年初，2014年將不可避免地成為量?jī)r(jià)低迷的“歉收年”。（本報(bào)記者 張敏）

來源：中國證券報(bào)

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