房企加速推盤戰(zhàn)“金九”資金鏈偏緊融資需求加大

　由于房企為搶占“金九”加大推盤，多數(shù)城市庫存依舊上行，去化壓力不減

　　雖然房企在8月份的銷售額普遍出現(xiàn)回暖，但整體樓市仍處于谷底，各家房企的資金鏈也是持續(xù)偏緊，其融資需求也開始加大。不過目前信貸政策并不明朗，房企融資環(huán)境仍為得到根本改善。

　　中指院的報(bào)告顯示，8月份貸款擔(dān)保仍為房企融資的主要途徑，品牌房企通過貸款擔(dān)保融資為6筆，合計(jì)融資金額約312.3億元。8月份其重點(diǎn)監(jiān)測房企共發(fā)生融資23筆，累計(jì)融資金額788.71億元，融資金額較7月份增加近一倍，其中單筆融資不少于30億元的僅4筆，融資單筆最高為300億元。8月19日，交通銀行向綠地集團(tuán)提供300億元綜合授信額度，以“總對總”的模式，對綠地集團(tuán)旗下海外項(xiàng)目拓展、地鐵投資、舊城改造及金融投資等產(chǎn)業(yè)給予全面支持;此外，泰禾集團(tuán)、深圳控股和華夏幸福也有單筆不少于30億元的融資。

　　房企進(jìn)入推盤高峰期

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年8月份主要城市成交量環(huán)比持續(xù)上升，監(jiān)測的主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。寧波和杭州本月政策因素影響最大，上漲幅度均超過60%，其中寧波上漲64.92%，杭州上漲62.42%。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各地紛紛出臺限貸調(diào)整、金融支持措施，再加上房企低價(jià)加推、降價(jià)促銷策略頻出，樓市成交量或?qū)⒃谒募径冗M(jìn)一步回升。

　　房企方面，由于各大龍頭房企普遍在8月小幅加大了供貨量，8月份重點(diǎn)監(jiān)測的10家品牌房企銷售金額環(huán)比普遍有不同程度的回升;銷售面積方面10家房企半數(shù)以上環(huán)比回升。其中，綠城銷售額環(huán)比增長幅度近6成，達(dá)到56.52%，銷售面積在10家房企中上升幅度亦最大，達(dá)到59.09%;金地緊隨其后，銷售額上升幅度也超過50%，高達(dá)50.57%，銷售面積則增長55.87%。不過，從全年來看房企業(yè)績依舊承壓。而從9月份開始，萬科、保利等重點(diǎn)房企覬覦“金九銀十”，或?qū)⑷孢M(jìn)入推盤高峰期。

　　拿地方面，為迎接“金九銀十”，大部分房企選擇繼續(xù)暫緩拿地、加快推盤節(jié)奏。而由于房企拿地意愿低迷，交易市場仍顯疲軟，各地土地頻現(xiàn)流拍。另外，重點(diǎn)企業(yè)拿地重心仍放在一、二線城市。因碧桂園8月份集中拿地206萬平方米，10家品牌房企8月份累計(jì)新增土地面積434.8萬平方米，較7月份增加一倍，但拿地資金僅為70.6億元，環(huán)比7月份下降20.53%。

　　此外，截至2014年8月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比7月份增長1.5%，仍處于2014年以來最高水平，上海、廣州、蘇州等地庫存均維持在2010年以來高位。重點(diǎn)監(jiān)測的城市中僅合肥、寧波和杭州存量環(huán)比下降，下降幅度均超過4%，其余城市均上升。其中，一線城市庫存量環(huán)比全部上升，廣州上升幅度達(dá)到5.33%。二線城市中南京庫存上漲幅度達(dá)到6.04%，溫州、南充也超過3%。盡管8月份成交環(huán)比上升，但由于房企為搶占“金九”加大推盤，多數(shù)城市庫存依舊上行，去化壓力不減。

　　第二輪救市信貸開路

　　而在房企加快推盤節(jié)奏的同時(shí)，各地方政府也開始了第二輪救市行動。9月15日，湖北省住建廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》以下簡稱《意見》，包括6大條款、20項(xiàng)細(xì)則，提出實(shí)現(xiàn)“高端開放、中端支持、低端保障”，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　《意見》指出，武漢市要根據(jù)市場變化適時(shí)調(diào)整放開住房限購等政策;并支持合理住房消費(fèi)，規(guī)定居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅;此外，《意見》規(guī)定，在湖北省范圍內(nèi)異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　據(jù)悉，目前，商業(yè)銀行貸款利率普遍上浮5%，居民商業(yè)貸款成本較高?！兑庖姟分刑岢鱿抡{(diào)首套房貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。中長期貸款利率為6.55%，若按照0.7倍計(jì)算，僅為4.585%，接近公積金貸款利率。同時(shí)，針對部分貸款審批慢的問題，《意見》也指出各銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個月內(nèi)予以放款。此外，對于“組合貸”的商業(yè)貸款部分，予以基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠。

　　而在湖北方面全面救市的背后，則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下行、市場低迷、投資放緩、庫存增長的困境。

　　資料顯示，2014年前7個月，湖北商品房銷售2540.2萬平方米，同比增長9.4%，較上半年下降2.3%;住宅銷售2297.48萬平方米，同比增長8.6%，較上半年下降2%。與此同時(shí)湖北土地市場也急劇降溫，1月份-8月份湖北住宅土地成交規(guī)劃建筑面積3708.16萬平方米，較上年同期下降4.8%，同期收入出讓金414.78億元，同比大幅下降14.3%。在土地成交不景氣的同時(shí)，住宅推出量仍在擴(kuò)大，前8個月共推出住宅用地4942.29，同比上漲22%。土地市場出現(xiàn)明顯的供過于求現(xiàn)象。

　　而除湖北外，此前已有四川、福建和湖南出臺省級救市文件，杭州、西安、無錫等城市也再度松綁限購至全面取消，樓市掀起第二輪救市潮。從內(nèi)容來看，第二輪救市涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容，與此前的39個城市放松限購相比，救市力度更大。由此可見，在以松綁限購為主的第一輪救市中，對于市場的影響有限，支持自住房信貸需求為此輪放松的主要方式。（記者 王崢）

來源：證券日報(bào)　

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