流動(dòng)性有限寬松，樓市長(zhǎng)期調(diào)整態(tài)勢(shì)未改

　　“今年的‘金九銀十’會(huì)不會(huì)變成‘銅九鐵十’？”在9月1日平安好房貸與越秀、綠地集團(tuán)合作簽約儀式上，平安好房CEO莊諾提出這樣一個(gè)疑問。

　　莊諾認(rèn)為，樓市最壞的時(shí)刻還沒到來，而開發(fā)商要避免這種情況發(fā)生，就必須盡快去庫存。越來越多的金融機(jī)構(gòu)開始介入催化開發(fā)商去庫存的隊(duì)伍。比如平安好房借助中國(guó)平安的大平臺(tái)，計(jì)劃在購(gòu)房者和開發(fā)商兩個(gè)方面提供金融服務(wù)和資金支持，促進(jìn)交易。

　　除了金融機(jī)構(gòu)的積極介入，有消息人士亦透露，上市房企在銀行間市場(chǎng)的中期票據(jù)融資也擬放開，同樣可以為市場(chǎng)注入流動(dòng)性。

　　接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，當(dāng)前流動(dòng)性出現(xiàn)了一個(gè)階段性的寬松，疊加限購(gòu)部分放松效應(yīng)，未來兩個(gè)月樓市成交量會(huì)明顯回升，樓市金九銀十，可能有望重現(xiàn)。

　　不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉和鏈家地產(chǎn)分析師張旭指出，9、10月市場(chǎng)成交會(huì)上揚(yáng)，但相比往年成色不足；從長(zhǎng)期來看，流動(dòng)性仍然偏緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)期高位盤整的趨勢(shì)不變。

　　中期票據(jù)融資擬放開

　　在3月份上市房企再融資放開后，9月3日有消息顯示，房企中票融資也擬放開，有望為開發(fā)商提供流動(dòng)性。

　　有接近銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的人士表示，在近日召開的協(xié)會(huì)債券市場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)會(huì)議上，上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實(shí)施方向。這是繼房企再融資、發(fā)行債券放開之后，監(jiān)管層又一次放開房企融資渠道的消息。

　　中期票據(jù)是期限通常在5-10年之間的票據(jù)。民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為，相較于定增、企業(yè)債、信托融資等，中票只需在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)，手續(xù)簡(jiǎn)單，且成本低于企業(yè)債10%左右，有利于開發(fā)商用低成本資金進(jìn)行債務(wù)置換。

　　而獲準(zhǔn)中票融資的房企條件是，必須是積極參與棚改、保障房建設(shè)、自住房建設(shè)、房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中中小戶型普通房為主，且未來主營(yíng)業(yè)務(wù)仍以普通商品房為主；無閑置土地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、信貸違規(guī)等違法違規(guī)行為。

　　債務(wù)融資工具產(chǎn)品則建議選擇公募中票，募集資金用途符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款；募集資金僅用于房建開發(fā)，不能作為土地款等其他用途；必須采用專戶監(jiān)管模式，并提供相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議。

　　根據(jù)這些條件，業(yè)內(nèi)人士分析，有望率先獲得中票發(fā)行資格的房企應(yīng)為行業(yè)排名前三十的A股上市公司。

　　一家大型上市房企內(nèi)部人士告訴記者，公司此前有發(fā)行中票方案，但一直被擱置，此次如果放開，還是會(huì)去積極爭(zhēng)取。

　　世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，上市房企開閘中期票據(jù)融資，可以讓一些房企資金鏈擺脫困境；且上市企業(yè)并購(gòu)非上市企業(yè)，行業(yè)會(huì)進(jìn)一步整合。他更樂觀認(rèn)為，放開中票融資后，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性被軟著陸取代成大概率事件。

　　買房人的資金“福利”

　　開發(fā)商獲得更多流動(dòng)性的同時(shí)，8月以來，來自多個(gè)渠道的資金福利，或許能減輕購(gòu)房者的觀望情緒，刺激樓市需求。

　　銀行方面，各地的首套房貸出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，多家銀行回歸基準(zhǔn)利率，更有銀行重現(xiàn)利率優(yōu)惠。金融搜索平臺(tái)融360近日發(fā)布的8月房貸報(bào)告顯示，當(dāng)月首套房房貸利率呈拐點(diǎn)下跌，全國(guó)最低房貸利率回歸8.5折。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自8月中旬起，多家銀行北京分行陸續(xù)下調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率的9.5折，招商銀行等更是出現(xiàn)了9折優(yōu)惠。

　　上海也已有匯豐銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行和恒生銀行實(shí)施了首套房貸利率優(yōu)惠，其中，中信銀行執(zhí)行有條件的9折優(yōu)惠。

　　除了傳統(tǒng)的銀行貸款松動(dòng)之外，房企與金融機(jī)構(gòu)另一種合作方式也給購(gòu)房者帶來了“福音”。

　　9月初，平安集團(tuán)旗下的平安好房推出全新互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——好房貸，最高可為購(gòu)房者做到30萬零息首付貸款。有別于銀行的按揭貸款，平安好房貸的切入點(diǎn)是傳統(tǒng)銀行不能介入的首付。

　　具體來說，其首付貸款分為無抵押和有抵押兩種，前者最高額度為30萬，還款模式為每月等額還款，最長(zhǎng)還款期限為3年。通過“開發(fā)商貼息”、“客戶+開發(fā)商共擔(dān)利息”或“客戶全部承擔(dān)利息”三種方式，為購(gòu)房者提供低息甚至免息貸款；后者的最高抵押率是70%，還款模式為每月還息、到期一次性還本，還款期限一般為1年。

　　購(gòu)房者能夠享受到多大的優(yōu)惠，取決于開發(fā)商貼息程度。目前，已經(jīng)與平安好房貸合作的房企包括綠地集團(tuán)、世茂集團(tuán)和越秀地產(chǎn)等。越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，公司會(huì)根據(jù)產(chǎn)品類型不同，來決定貼息比例。有部分可以以基準(zhǔn)利率貸款，也會(huì)有0利息貸款。

　　與平安好房貸幾乎同期問世的，還有搜狐旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融信貸平臺(tái)搜易貸，搜易貸與搜狐聯(lián)合推出的即將上線的“焦點(diǎn)首付貸”，同樣是針對(duì)幫助購(gòu)房者解決購(gòu)房首付難題。

　　世聯(lián)行的“家園云貸”也在做類似平臺(tái)，其操作方式是，針對(duì)世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主提供無需抵押和擔(dān)保的貸款。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松透露，今年上半年家園云貸完成6000-7000筆業(yè)務(wù)，平均每筆貸款額度在12萬元。

　　張大偉認(rèn)為，8月底以來出現(xiàn)了流動(dòng)性階段性寬松的跡象，這有助于樓市成交反彈。

　　8月以來，各地新房市場(chǎng)成交走勢(shì)略有好轉(zhuǎn)。中原監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，8月前17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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