“保交樓”已近兩月 成果到底如何？各方最新進(jìn)展來了

　　自7月28日中央政治局會(huì)議首提“保交樓”至今已近兩個(gè)月時(shí)間，各項(xiàng)工作推進(jìn)落實(shí)情況備受關(guān)注。

　　券商中國記者梳理了解到，近期，鄭州、貴陽、紹興等多地“保交樓”相關(guān)舉措繼續(xù)出臺(tái)，住建部等多部門出臺(tái)的“保交樓”專項(xiàng)借款工作正在緊張有序的進(jìn)行當(dāng)中，國家開發(fā)銀行已于9月22日向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款；9月23日建設(shè)銀行公告稱，擬出資300億設(shè)立住房租賃基金，將收購房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展，但仍然存在資金壓力，目前看專項(xiàng)借款能用的范圍相對有限，主要用于資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。不過，專項(xiàng)借款的落地釋放了積極信號，將促使各地加快政策落地速度，后續(xù)有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮合力進(jìn)一步加大資金支持規(guī)模，保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時(shí)交付。

　　建行宣布成立300億基金

　　9月23日晚間，建設(shè)銀行公告稱，公司擬出資設(shè)立住房租賃基金?；鹉技?guī)模為人民幣300億元，公司認(rèn)繳人民幣299.99億元，資金來源為自有資金；子公司建信信托下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。

　　公告稱，該基金名稱暫定為“建設(shè)銀行住房租賃基金(有限合伙)”；基金的目標(biāo)定位及投向?yàn)?，通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　對于出資設(shè)立住房租賃基金的原因，建設(shè)銀行表示，是為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　對于本次投資對建行的影響，公告稱，通過出資設(shè)立基金，深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略實(shí)施，以市場化、法治化、專業(yè)化運(yùn)作，收購房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強(qiáng)協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，建行將充分發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，推動(dòng)住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量轉(zhuǎn)型升級的模式發(fā)展，形成集股權(quán)投資、資產(chǎn)并購、信貸支持、租賃運(yùn)營、REITs 發(fā)行等為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，持續(xù)鞏固建行在住房金融領(lǐng)域的差異化競爭力。

　　建設(shè)銀行還表示，該基金設(shè)立尚需在有關(guān)部門辦理必要的審批、備案、登記等手續(xù)。

　　多方合力提速推進(jìn)

　　自7月28日中央政治局會(huì)議首提“保交樓”以來，多地出臺(tái)了“保交樓”相關(guān)舉措，包括加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、“一樓一策”、“一對一”幫扶機(jī)制等，力促保交樓。

　　8月以來，長沙、東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項(xiàng)目”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。9月17日，貴陽發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。

　　繼鄭州、寧波、咸陽等地出臺(tái)“一樓一策”全面落實(shí)“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項(xiàng)目全面排查，針對重點(diǎn)項(xiàng)目，制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項(xiàng)目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。

　　值得注意的是，鄭州落實(shí)“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并提出5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長何雄此前在會(huì)上指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實(shí)施方案，打好打贏“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　作為保交樓的責(zé)任主體，房企也積極應(yīng)對。9月12日，備受關(guān)注的恒大集團(tuán)召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會(huì)。會(huì)上，許家印立下軍令狀，要求未復(fù)工的地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工；未達(dá)到正常施工水平的地區(qū)公司在9月30日前必須全部達(dá)到正常施工水平。

　　隨著“保交樓”政策的推進(jìn)，房地產(chǎn)竣工面積降幅收窄。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，全國房地產(chǎn)竣工面積為4833.38萬平方米，同比下降2.49%，降幅較上月收窄33個(gè)百分點(diǎn)。

　　東方金城研報(bào)認(rèn)為，從目前的政策效果來看，“保交樓”方面，8月竣工面積同比降幅有明顯回落，顯示相關(guān)政策初現(xiàn)成效。

　　資金活水仍需放量

　　要完成“保交樓”任務(wù)，資金問題是關(guān)鍵。

　　在監(jiān)管部門的推動(dòng)下，金融資產(chǎn)管理公司(簡稱“AMC”)紓困房企的速度加快，中國華融、中國長城資產(chǎn)、中國信達(dá)等全國性AMC相繼與房企進(jìn)行戰(zhàn)略合作，對接紓困項(xiàng)目并進(jìn)行出資。

　　中國信達(dá)8月29日披露，今年上半年通過存量債務(wù)重組、續(xù)建資金補(bǔ)足、引入品牌代建、項(xiàng)目封閉運(yùn)作、協(xié)調(diào)地方政府等房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解有效路徑，落地原佳兆業(yè)集團(tuán)廣州南沙“悅伴灣”等一批受困房企風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目，保障4424套商品房按期交付，帶動(dòng)354億元存量項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

　　與此同時(shí)，地方AMC也在積極行動(dòng)，如河南資產(chǎn)和鄭州地產(chǎn)宣布聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金。據(jù)了解，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模為100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確了紓困項(xiàng)目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。近期，南寧、紹興、湖北等多地設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，紹興近日也表示正在謀劃設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)?；?。

　　此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來源問題。8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

　　在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展。不過，仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標(biāo)普全球評級公司預(yù)測，要保證開發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億-8000億元人民幣的資金。

　　標(biāo)普全球評級信用分析師陳令華認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項(xiàng)借款初期規(guī)模尚不足以解決問題，但具有重要的信號意義，向消費(fèi)者和投資者表明，國家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者采訪時(shí)表示，從沈陽這筆“保交樓”專項(xiàng)借款來看，其承接主體應(yīng)該是沈陽市地方國企或城投平臺(tái)，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項(xiàng)借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項(xiàng)借款進(jìn)入的項(xiàng)目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　“專項(xiàng)借款的額度目前只有兩千億，規(guī)模較小。”李宇嘉說，目前看，專項(xiàng)借款能應(yīng)用的范圍相對有限，主要是資金能夠平衡的項(xiàng)目。而對于存在資金硬缺口的項(xiàng)目，就需要做多方資金平衡過程中的機(jī)制搭建，包括項(xiàng)目自身的啟動(dòng)，以及項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的平衡，這些都需要在壓實(shí)地方主體責(zé)任后才能落實(shí)創(chuàng)新性的政策工具。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，住建部近日強(qiáng)調(diào)“保交樓”專項(xiàng)工作正在緊張有序推進(jìn)，明確當(dāng)前專項(xiàng)借款跟進(jìn)的節(jié)奏，進(jìn)一步釋放了積極信號。專項(xiàng)借款的落位也將促使各地加快政策落地速度，保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時(shí)交付。

　　轉(zhuǎn)自：券商中國

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