房地產(chǎn)信托仍居高不下，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)敞口依舊

　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，今年第二季度，房地產(chǎn)信托余額為12616億元，與前幾個(gè)季度相比，余額繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，且再度創(chuàng)出歷史新高。統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度房地產(chǎn)信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托余額占比一直處于上升狀態(tài)，說(shuō)明房地產(chǎn)信托進(jìn)一步回暖。加上房地產(chǎn)信托余額仍然處于歷史高位，在兌付壓力較大的情況下，其實(shí)是向市場(chǎng)發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，上半年房地產(chǎn)信托卻仍盤踞高位，甚至在部分時(shí)段呈現(xiàn)奇特的“逆生長(zhǎng)”狀態(tài)。

　　上證報(bào)記者最新統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，雖然從成立規(guī)模與發(fā)行規(guī)模來(lái)看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金規(guī)模均有小幅下滑。但業(yè)內(nèi)分析人士指出，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，且房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)信托的余額仍居于歷史高位，因此2014年甚至是2015年仍將是房地產(chǎn)信托的兌付高峰年，市場(chǎng)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)信托保持警惕。

　　上半年地產(chǎn)信托“高處不勝寒”

　　作為信托行業(yè)的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托歷來(lái)備受重視。也因此，在低迷了一段時(shí)期之后，得益于2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，以及投資者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)及投資的樂(lè)觀態(tài)度，房地產(chǎn)信托的發(fā)行在2013年開始再度回暖，而2014年這一態(tài)勢(shì)還在延續(xù)。

　　上證報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年1—6月份，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1628.8億元，去年同期該數(shù)據(jù)為1634.5億元，同比小幅下滑0.35%；而從成立規(guī)?？?，今年上半年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模達(dá)1304.3億元，同比去年的1446.1億元的規(guī)模，下滑了9.8%。

　　“雖然房地產(chǎn)信托的整體成立和發(fā)行規(guī)模都有所下降，但是在目前經(jīng)濟(jì)下行且地產(chǎn)行業(yè)前景不明朗的前提下，市場(chǎng)上仍有那么大體量的地產(chǎn)信托產(chǎn)品在發(fā)行和募集，值得警惕?！庇靡嫘磐蟹治鰩煄泧?guó)讓表示。

　　值得關(guān)注的是，雖然今年上半年房地產(chǎn)信托總體的發(fā)行和成立規(guī)模較去年同期均有縮水，但在今年第二季度，房地產(chǎn)信托的余額卻再次創(chuàng)歷史新高。

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2014年第二季度，房地產(chǎn)信托余額為12616億元，較前幾個(gè)季度相比，余額繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，且再度創(chuàng)出歷史新高。統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度房地產(chǎn)信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升。而此前，從2011年三季度占比17.24%開始，至去年二季度占比9.12%，房地產(chǎn)信托余額的占比一直持續(xù)下降。

　　“這個(gè)變化從去年三季度開始發(fā)生，房地產(chǎn)信托余額的占比一直處于上升狀態(tài)，這說(shuō)明了房地產(chǎn)信托進(jìn)一步回暖。加上房地產(chǎn)信托余額仍然處于歷史高位，在兌付壓力較大的情況下，其實(shí)是向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)警醒的信號(hào)?！睅泧?guó)讓再次發(fā)出提醒。

　　三四線城市風(fēng)險(xiǎn)敞口依舊

　　眼下，逐漸陷入低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)正引起越來(lái)越多的關(guān)注。尤其是近兩年，市場(chǎng)上出現(xiàn)兌付問(wèn)題的信托產(chǎn)品中，除了礦產(chǎn)信托外，就屬房地產(chǎn)信托莫屬。盡管信托業(yè)內(nèi)從去年開始就宣稱開始收縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，并加強(qiáng)風(fēng)控，放棄在三四線城市的項(xiàng)目。

　　但上證報(bào)記者卻統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)敞口依然存在。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年共有52家信托公司發(fā)行了266個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。根據(jù)那些已經(jīng)披露具體投向的產(chǎn)品說(shuō)明可以發(fā)行，投向三四線城市的項(xiàng)目達(dá)到89個(gè)，占比達(dá)三分之一。需要指出的是，在這些投向三四線城市的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，雖然大部分資金是投向商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但是仍有個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)政信合作的方式，將資金投入保障房和安居房等項(xiàng)目的建設(shè)中。

　　對(duì)此，格上理財(cái)分析師王燕娛向記者表示：“相對(duì)于一二線城市，三四線城市的人口流入較少、產(chǎn)業(yè)相對(duì)不夠發(fā)達(dá)，因此住房需求明顯后勁不足，加上之前這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)累積了一定的漲幅，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的過(guò)程中，三四線城市商業(yè)項(xiàng)目的違約風(fēng)險(xiǎn)明顯增加?！?/p>

　　兌付洪峰仍未消散

　　隨著前兩年狂飆猛進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)信托在2014年再度迎來(lái)兌付高峰期。

　　根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期。2014下半年到2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、573.69億元?？梢姡?014年四季度將是該年度房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，而明年三季度，房地產(chǎn)信托的兌付洪峰也將再度襲來(lái)。

　　此前，中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定教授在2014年中國(guó)信托業(yè)峰會(huì)上曾發(fā)出警示，由于在信托公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)相關(guān)的投資在信托業(yè)中的比重高于銀行。因此在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境中，信托業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能成為中國(guó)金融機(jī)構(gòu)中爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的薄弱環(huán)節(jié)。

　　然而對(duì)于信托公司而言，要輕易放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻絕非易事。多位信托業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，作為信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托目前仍將是信托公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一，只是基于風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，信托公司將會(huì)收縮房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模，并且慎選交易對(duì)手和項(xiàng)目所在地。

　　用益信托分析師帥國(guó)讓表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的下滑給房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，但是隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)行，以及一部分住房需求的釋放，未來(lái)房地產(chǎn)信托的違約事件或?qū)r(shí)有發(fā)生，但發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)概率不大。（記者 金蘋蘋）

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