限購僅剩9城市，救市效果不強市場仍處下行通道

　　有觀點認為，目前政府方面只能采取一些中力度的政策減緩房地產(chǎn)市場下行的步伐，且在政策的考量范圍內(nèi)，政府還要緊盯通貨膨脹，一旦政策力度過大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會被堵死

　　編者按：在限購大潮的席卷之下，取消限購的城市越來越多。截至目前，還在堅守限購的城市已經(jīng)降為個位數(shù)。按說，這一全國范圍的緊急救市，其背景應該是房地產(chǎn)企業(yè)的哀鴻遍野才是。然而，統(tǒng)計已發(fā)布財報的43家上市房企業(yè)績，其利潤總額僅僅是同比下滑了2%。那么，應該如何解讀如此吊詭的情景呢？

　　自6月底呼和浩特宣布取消限購后，一個月多的時間里，相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進行了調(diào)整。

　　不過，對于地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場反應卻并不積極。同時，開發(fā)商對于政府本次救市的力度與效果也心存質(zhì)疑，不少房企在松綁限購的三、四線城市仍延續(xù)此前大幅降價走量的策略，寧可不賺錢甚至小虧一點，也要盡量多收回一些此前在三、四線城市投入的資金。

　　而在中原地產(chǎn)調(diào)研的13個典型城市中，限購放開對各地7月份成交量有實際幫助的僅有5個城市，其余8個城市的真實成交量不僅沒有回升，甚至出現(xiàn)下降。同時，根據(jù)限購放開前后十大標桿房企的每周成交面積及新開盤銷售率，可以看出限購放開對標桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價對銷售業(yè)績的影響更大。

　　此外，恒銀基金相關負責人指出，即使放開限購不能達到地方政府的預期效果，市場也不要期望更大力度的救市政策出現(xiàn)，畢竟在目前的情況下，政府方面只能采取一些中力度的政策減緩房地產(chǎn)市場下行的步伐。而且在政策的考量范圍內(nèi)，政府還要緊盯通貨膨脹。一旦政策力度過大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會被堵死，這對整個的經(jīng)濟系統(tǒng)傷害會更大。

　　僅剩9城市限購

　　截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個城市外，在此前執(zhí)行過限購政策的46個城市中，已經(jīng)有37個放松了限購。不少業(yè)內(nèi)人士均表示，除上述4個一線城市外，預計其它城市年內(nèi)都將對限購進行調(diào)整。深圳官方則已經(jīng)明確表示，將繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策。

　　8月15日晚，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱，自8月16日起，在哈爾濱購買商品房含二手住房辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時，購房人無須提供住房情況證明。這也意味著購房者在哈爾濱買房將不再受到套數(shù)限制。

　　據(jù)悉，2011年2月18日，哈爾濱市出臺《關于進一步做好哈爾濱市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，規(guī)定在哈爾濱擁有兩套住房的家庭不能再在該市購買住宅。

　　哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年全市商品房成交75822套，相比前一年減少13527套，降幅為15%。

　　而隨著哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中，仍在執(zhí)行限購的城市數(shù)量也首次降入到個位數(shù)。目前，除北上廣深外，二、三線城市中只剩下南京、大連等少數(shù)幾個城市仍在執(zhí)行限購政策。

　　救市效果被指不強

　　實際上，在越來越多城市松綁限購的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。

　　中原監(jiān)測的40個重點城市，7月份新房成交面積環(huán)比增長9%（大部分城市均是在7月份放開了限購），比其之前預測的增幅高2%。增長點來自二線與三、四線城市，均環(huán)比上漲11%。而其中包含的20個限購放松城市，環(huán)比平均漲幅達20%，是7月份樓市回升的主力。

　　而一線城市作為堅決執(zhí)行限購的城市，7月份成交量環(huán)比下挫近8%，來到年內(nèi)第二低位。但與此同時，其二手房成交量仍有一成的環(huán)比增長。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這顯示推盤不足、定價過高限制了一線城市新房的銷售表現(xiàn)。

　　放松限購后，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長。不過，張大偉表示，這些表象并不意味著放松限購帶來的真實的成交量。

　　以成都為例，7月份成交增量中70%來自于高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，7月份環(huán)比增長約為9%。由于低總價樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實際增長或更少。

　　同時，7月份福州雖然成交量環(huán)比大增61%。但這主要來自閩江世紀城和一個保障性項目的集中備案，兩個樓盤合計備案900套，占當月全市總成交半數(shù)以上。除這兩個項目外，其余樓盤月銷量僅有幾十套。因此7月份福州樓市的環(huán)比增長與限購放開沒有直接關系。同時，7月份福州全市成交均價從6月份的1.7萬/平方米降到1.4萬/平方米，樓盤降幅在10%-15%左右，最高達25%，對成交回升也有幫助。此外，濟南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤實際增長約為8%。

　　實際上，只有杭州和寧波，在限購正式放松后市場表現(xiàn)良好，成交量較此前有三成增長。但由于限購放松時間不足一個月，其長期效果有待觀察。

　　張大偉表示，他們調(diào)研的13個典型城市中，限購放開對7月份成交量有實際影響的僅有5個城市，其余8個城市的成交量沒有回升，甚至還有下降。而在上述5個城市中，限購放開對成交量實際刺激大多在10%左右。

　　市場仍處下行通道

　　雖然放松限購城市數(shù)目急劇擴大，但就目前來說，整體房地產(chǎn)市場仍處于下行通道。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年1月份-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份-7月份，全國商品房銷售面積為5.65億平方米，同比下降7.6%，銷售額為3.6萬億元，同比下降8.2%。其中，住宅銷售面積為4.96億平方米，同比下降9.4%，銷售額為2.99萬億元，同比下降10.5%。

　　據(jù)悉，今年以來商品房銷售指標同比持續(xù)下降，在6月份降幅短暫收窄后7月份重新擴大，需求仍然較為低迷。東部地區(qū)銷售面積和銷售額繼續(xù)下降且降幅繼續(xù)擴大，中、西部地區(qū)銷售指標增速則進一步回落。

　　供應方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速進一步回落，新開工面積降幅持續(xù)收窄，東部地區(qū)增速回落幅度最大。資金來源方面，整體資金來源增速提高，國內(nèi)貸款增速提高，自籌資金增速及占比提高，定金及預付款降幅繼續(xù)擴大。

　　對此，中指院的報告指出，放松限購城市的增加，短期內(nèi)有助于引導市場預期，帶動需求釋放。在市場預期逐步穩(wěn)定的前提下，加強金融支持，企業(yè)靈活促銷，有望帶動市場回升。但限購松綁無法從根本上扭轉(zhuǎn)市場供需失衡、庫存量加大的局面，未來市場仍將以去庫存為主基調(diào)。

　　一線城市難松綁

　　而在二、三線城市紛紛解除限購的同時，一線城市對限購仍沒有半點放松的跡象。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會近期通過官方微博表示，根據(jù)分類調(diào)控精神，深圳市將繼續(xù)實施限購政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制，加強市場監(jiān)測分析，一方面加強預售許可管理，引導開發(fā)企業(yè)理性定價；另一方面要求開發(fā)企業(yè)嚴格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標價對外銷售。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于深圳的戶籍政策在一線城市中是最為寬松的，因此限購對其實際影響并不大。

　　“就像窗戶開的和門一樣大的時候，門開不開已經(jīng)不重要了?！睆埓髠ケ硎尽Ｆ湔J為，深圳落戶難度在一線城市中最小，基本只要本科畢業(yè)，就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬松。所以限購政策在深圳造成的影響相比北京、上海要小的多。

　　據(jù)悉，深圳計劃在近幾年大力增加戶籍人口，戶籍人口數(shù)量要從2011年年末的２５９萬人增加至2015年的４００萬人。而2012年年末，深圳的戶籍人口為304.94萬人，較上一年增加29.59萬人。因此，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買兩套住房，其限購政策在不斷增加的戶籍人口下，影響遠不及于其它一線城市。

　　張大偉表示，從目前市場情況看，一線城市年內(nèi)取消限購的可能性非常小。雖然上半年一線城市的成交量下滑了30%，但其上半年的土地出讓情況良好，對整體經(jīng)濟的影響不大。不過，一線城市依然會在戶籍、工作居住證、稅費等方面進行調(diào)整，通過釋放松綁信號增加樓市活躍度。

　　轉(zhuǎn)自：證券日報

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