43家房企上半年凈利同比降2% 超兩成開發(fā)商陷入虧損

　　截至8月17日，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市已經(jīng)有43家房企公布2014年中報業(yè)績，占142家房企的30%，其歸屬母公司股東的凈利潤總額為57.4億元，同比下滑2%。

　　值得注意的是，在上述43家房企中，萬科、保利等大型房企尚不在其中，歸屬母公司股東的凈利潤最高者為中天城投，吸金9.64億元；虧損最高者為嘉凱城，虧損額為1.27億元。

　　對此，有資深分析師向《證券日報》記者表示，今年年初以來，大多數(shù)房企都執(zhí)行“以價換量”的銷售政策，這拉低了其利潤空間。此外，近年來，房企融資成本過高，侵蝕了開發(fā)商的利潤?？傮w來看，樓市整體下行，土地、資金等成本卻走高，導致開發(fā)商的售價和利潤壓力越來越大。

　　凈利同比轉(zhuǎn)跌至2%

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，43家上市房企上半年歸屬母公司股東的凈利潤合計為57.4億元，同比下滑幅度為2%；而2013年上半年這43家上市公司歸屬母公司股東的凈利潤合計為58.57億元，2012年同期則為40.93億元，同比增長43%。

　　由此可見，與2013年房企凈利潤同比大幅增長相比，2014年同期則轉(zhuǎn)為同比下跌。而據(jù)上述43家上市房企的中報顯示，33家盈利，10家虧損，這意味著超過兩成的房企上半年處于虧損狀態(tài)。其中，16家盈利超過1億元；而1家虧損額超過1億元，6家虧損額超過1000萬元。

　　事實上，蘭德咨詢總裁宋延慶曾向《證券日報》記者表示，“所謂暴利，其實已經(jīng)是過去，只是因為房地產(chǎn)行業(yè)投資總值高。如果僅看利潤率，房地產(chǎn)已屬‘中利行業(yè)’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’”。

　　而在《證券日報》記者與多位房企高層的接觸過程中也獲悉，土地、融資、人力成本等房地產(chǎn)項目開發(fā)的剛性成本越來越高，尤其土地成本和融資成本占成本總額比重不斷攀升。在此基礎(chǔ)上，加上弱市下房企不得不“以價換量”回收現(xiàn)金流，保證企業(yè)財務(wù)安全，多重壓力導致房企凈利潤被侵蝕，其凈利率也不斷下滑。

　　上述資深分析師也向本報記者直言，近年來，房企在國內(nèi)的融資渠道有限，通過資本市場和銀行貸款融資都很艱難，大多數(shù)開發(fā)商通過信托渠道去融資，其融資成本基本都在10%以上，甚至個別房企要向民間借高利貸維持生存，高昂的資金成本加重了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤壓力。

　　鑒于此，國內(nèi)多數(shù)房企都在走高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，憑借加快項目周轉(zhuǎn)速度，快速回籠資金，減少資金成本支出。

　　加快周轉(zhuǎn)降低資金成本

　　值得注意的是，另有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，除了在成本管控和增加產(chǎn)品附加值上下功夫外，在近年來土地成本和資金成本越來越高，開發(fā)投資的杠桿率越來越低的背景下，提高回報率最有效的著力點則是提高周轉(zhuǎn)率。而據(jù)記者了解，這是目前房企發(fā)展戰(zhàn)略中不可或缺且分量極重的一筆。

　　正如遠洋地產(chǎn)總裁李明所表示，“總的來說，今年要加快周轉(zhuǎn)。我們往年的周轉(zhuǎn)率為23%或者24%，今年要把這個數(shù)字提高到30%以上，所以加快周轉(zhuǎn)是我們最主要的目標”。

　　事實上，《證券日報》記者獲悉，除了遠洋地產(chǎn)力爭快周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變外，世茂房地產(chǎn)、泰禾集團等標桿房企早已加入了走高周轉(zhuǎn)路線的大軍，以此向項目要利潤。

　　“大型標桿房企幾乎都在大力推行標準化產(chǎn)品線的復制開發(fā)，原因就是產(chǎn)品線開發(fā)可實現(xiàn)快速定位、快速設(shè)計、快速招采、快速施工、快速銷售和快速現(xiàn)金流平衡，因而可大大降低資金成本?！彼窝討c曾給記者算了一筆賬，以10億元土地價款、利率按11%計算，拿地后每天的資金成本是30多萬元。而推行標準化產(chǎn)品線開發(fā)的企業(yè)大都可實現(xiàn)4個月開工、8個月開盤，沒有推行標準化產(chǎn)品線的企業(yè)則通常8個月開工，一年左右才能開盤。

　　不難算出，“相差的4個月，僅資金成本就多出3700萬元。”宋延慶稱，同時，實現(xiàn)一定程度的產(chǎn)品標準化后，可以實施大批量的戰(zhàn)略采購，招采成本也會降低。此外，因為效率提高，現(xiàn)金流平衡時間可大大提前，杠桿率也會提高。

　　據(jù)蘭德咨詢測算，當產(chǎn)品標準化率達到基本的40%左右時，成本費用利潤率基本可提高5個百分點以上，這對拉升利潤率的效果非常顯著。

　　除此之外，個別有實力的房企為了降低資金成本，都搭建了A+H股上市融資平臺，國內(nèi)外融資成本接近7%的差額空間讓房企爭相打通中國香港上市平臺。從萬科、綠地、萬達、金地、方興、世茂房地產(chǎn)，甚至到泛?？毓傻缺姸鄻藯U房企，都完成了打通國內(nèi)加海外資本市場的雙融資平臺戰(zhàn)略，其目的不外乎擴大融資渠道，降低資金成本，提升企業(yè)利潤。

來源：證券日報

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