35個(gè)城市住宅庫(kù)存總量創(chuàng)新高 信貸政策將成關(guān)鍵因素

　　隨著限購(gòu)松綁城市名單不斷增多，政策調(diào)整之后樓市走勢(shì)也引起各方關(guān)注，來(lái)自多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，部分地方進(jìn)行了救市措施，使得一些城市7月成交量微升，但庫(kù)存上升的態(tài)勢(shì)依然存在。各地放松或取消限購(gòu)，并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯回調(diào)或報(bào)復(fù)性上漲，“去庫(kù)存”將是今年下半年救市的關(guān)鍵詞?！?/p>

　　部分城市成交反彈

　　今年6月，內(nèi)蒙古呼和浩特市正式發(fā)文為限購(gòu)松綁，文件表示將取消商品房銷(xiāo)售備案制度，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不再對(duì)購(gòu)房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢，成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)樓市限購(gòu)的城市。

　　從網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，呼和浩特市7月成交量明顯回升，但房?jī)r(jià)仍未止住跌勢(shì)。據(jù)搜狐焦點(diǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2014年7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面積178819.45平方米，環(huán)比2014年6月份上漲了68.62%，同比2013年7月上漲42.55%。其中住宅用房成交1499套，成交面積160814.00平方米，環(huán)比6月上漲68.20%，成交均價(jià)為5302.50元，環(huán)比6月下降9.05%。

　　截止到8月10日，濟(jì)南全面限購(gòu)政策放開(kāi)已滿月。濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，從7月10日限購(gòu)放開(kāi)起，每日網(wǎng)簽量大幅提升，7月10日放開(kāi)限購(gòu)當(dāng)天網(wǎng)簽577套，此后每天都有五六百套的網(wǎng)簽量。7月19日起，住宅網(wǎng)簽量逐漸回落趨穩(wěn)，每天的成交量平均在200套左右，而放開(kāi)限購(gòu)之前的日均網(wǎng)簽量為100套左右。

　　然而，在一些城市，本以為會(huì)出現(xiàn)小噴發(fā)的情況并沒(méi)有出現(xiàn)，反而成交量有所下降，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月溫州樓市共成交房源2855套，成交面積339354.26平米；其中成交住宅2651套，成交面積325406.51平米，環(huán)比6月下降11%?？傮w來(lái)看，溫州樓市上半年還是處于下行階段。

　　不過(guò)，來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月上旬，54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為55332套，環(huán)比7月同期有輕微下調(diào)，但是都比6月有所上漲。因?yàn)橄拶?gòu)松綁、信貸放松，一二線城市成交量有所上漲，均是最近3個(gè)月的高點(diǎn)，但三線城市則依然下調(diào)。整體看，市場(chǎng)的信心依然未恢復(fù)。

　　整體庫(kù)存仍然高企

　　“去庫(kù)存”將是今年下半年救市的關(guān)鍵詞。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分地方進(jìn)行了救市，7月成交相對(duì)好，但庫(kù)存和存銷(xiāo)比上升的態(tài)勢(shì)依然存在。

　　本周，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《7月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》。報(bào)告指出，截至7月底，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26594萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)22.8%，創(chuàng)近5年來(lái)新高。

　　報(bào)告顯示，35個(gè)城市中，有30個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中南昌、寧波和九江等三個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到112.4%、84.0%和68.3%。南昌去年同期庫(kù)存消化狀況較好，庫(kù)存量較低。而今年在整個(gè)供求矛盾加大的情況下，庫(kù)存上升較明顯，導(dǎo)致同比增幅偏高。35個(gè)城市中，有5個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，其中太原同比跌幅最大，為19.2%。

　　盡管7月房企推盤(pán)節(jié)奏比6月略有放緩，但月度新增供應(yīng)量依然大于成交量。數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1951萬(wàn)平方米，環(huán)比減少7.1%，同比減少11.4%，其中7月成交量為1575萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13.4%，同比減少15.4%。7月市場(chǎng)行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化成為庫(kù)存。

　　信貸政策將成為關(guān)鍵因素

　　7月份庫(kù)存壓力依然偏大。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)能否有效去庫(kù)存，將取決于三點(diǎn)：第一，今年上半年房企投資和新開(kāi)工的熱情在減弱，或影響明年的新增供應(yīng)量。第二，地方政府救市效果能否有效體現(xiàn)，同時(shí)也取決于房貸政策、戶籍政策、二套房購(gòu)買(mǎi)政策等能否跟進(jìn)。第三，市場(chǎng)看跌預(yù)期能否有效出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。對(duì)于這三點(diǎn)，依然需要進(jìn)一步觀察。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)范圍來(lái)看，限購(gòu)并不是影響樓市的關(guān)鍵政策，但信貸是否會(huì)放松，將是未來(lái)樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素?！跋拶?gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。雖然調(diào)控微調(diào)效果日益強(qiáng)烈，但是難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。此外，在多地相繼‘放松限購(gòu)’之后，個(gè)別商業(yè)銀行開(kāi)始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)依然依賴信貸的變化?！保ㄓ浾咝巷w）

來(lái)源：京華時(shí)報(bào)

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