盤(pán)活巨量鐵路土地資產(chǎn)，以地養(yǎng)鐵或一事一辦

　　鐵路投融資改革再下一城。國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”，明確實(shí)施鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開(kāi)發(fā)利用政策，以支持鐵路建設(shè)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從業(yè)內(nèi)了解到，鐵總始于年初的對(duì)鐵路用地的摸底工作目前正在進(jìn)行情況匯總，預(yù)計(jì)近期會(huì)公布相關(guān)信息。鑒于各線土地資產(chǎn)價(jià)值、所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，或采取“一事一辦”的做法，即不同鐵路設(shè)計(jì)不同的開(kāi)發(fā)方案，具體細(xì)則下一步將由鐵總和地方政府商討。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改革的推進(jìn)將對(duì)現(xiàn)有線路分布于中心城市的鐵路產(chǎn)生重大影響，盤(pán)活巨量鐵路土地資產(chǎn)，大大增強(qiáng)鐵總的自我“造血”功能。這也有助于鐵路裝備市場(chǎng)景氣的持續(xù)回升，為相關(guān)上市公司帶來(lái)價(jià)值重估空間。

　　以地養(yǎng)鐵或“一事一辦”

　　“明顯感覺(jué)改革的步伐在加快，今年不僅加大了‘輸血’鐵路的力度，鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)方案的出臺(tái)更是夯實(shí)了鐵總的自身‘造血’功能！”一位鐵路行業(yè)人士興奮地說(shuō)道。

　　此次國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《意見(jiàn)》明確了鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開(kāi)發(fā)利用四方面的政策措施：支持盤(pán)活現(xiàn)有鐵路用地，推動(dòng)土地綜合開(kāi)發(fā)；鼓勵(lì)新建鐵路站場(chǎng)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)；完善土地綜合開(kāi)發(fā)的配套政策；加強(qiáng)土地綜合開(kāi)發(fā)的監(jiān)管和協(xié)調(diào)。

　　《意見(jiàn)》同時(shí)要求，在支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，必須堅(jiān)持支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合、政府引導(dǎo)與市場(chǎng)自主開(kāi)發(fā)相結(jié)合、盤(pán)活存量鐵路用地與綜合開(kāi)發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合的原則。

　　中國(guó)鐵路總公司總經(jīng)理盛光祖曾指出，實(shí)施鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)土地綜合開(kāi)發(fā)利用政策，是鐵路投融資體制改革的一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新?！鞍凑帐袌?chǎng)化、集約化的原則，對(duì)新建鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)收益支持鐵路發(fā)展，實(shí)現(xiàn)鐵路資產(chǎn)保值增值，增強(qiáng)鐵路自我發(fā)展能力?！?/p>

　　實(shí)際上，“以地養(yǎng)鐵”的準(zhǔn)備工作早在今年年初便悄然啟動(dòng)。今年2月底，鐵總資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目及土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘項(xiàng)目，在北京鐵道大廈舉行了招標(biāo)會(huì)，招標(biāo)范圍包括全國(guó)18個(gè)鐵路局、3個(gè)直屬專業(yè)運(yùn)輸公司。摸清底數(shù)、盤(pán)活資產(chǎn)以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，被看作是鐵總此次進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的直接原因。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，新建線路進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)相對(duì)簡(jiǎn)單，舊線路則涉及問(wèn)題較多，如土地用途性質(zhì)轉(zhuǎn)化等，需要路局和地方政府之間進(jìn)行探討?！耙虼耍⒎撬需F路沿線土地均存在開(kāi)發(fā)價(jià)值，真正有價(jià)值的主要集中在北、上、廣、深等大城市市內(nèi)的既有路線周圍，偏遠(yuǎn)地區(qū)的鐵路沿線土地開(kāi)發(fā)價(jià)值并不大?！?/p>

　　對(duì)此，相關(guān)人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，目前鐵總正在對(duì)上述鐵路資產(chǎn)摸底工作進(jìn)行情況匯總，或在近期公布。鑒于各線土地資產(chǎn)價(jià)值、所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，下一步或由鐵總和地方政府商討，針對(duì)不同鐵路出臺(tái)不同的開(kāi)發(fā)方案。

　　相關(guān)公司享改革紅利

　　業(yè)內(nèi)人士指出，鐵路和地鐵等軌道交通周邊的土地，一直是房企的垂涎對(duì)象，一旦放開(kāi)綜合開(kāi)發(fā)的許可，也將誕生巨大的商機(jī)。以香港地鐵模式為例，軌道交通和沿線土地開(kāi)發(fā)掛鉤，軌道交通修建帶來(lái)土地增值效應(yīng)外溢，外溢的增值容許鐵路公司收回一部分，就形成了良性的循環(huán)：既推進(jìn)了軌道交通導(dǎo)向的城鎮(zhèn)建設(shè)，又保證了企業(yè)的效益指標(biāo)。

　　海通證券認(rèn)為，明確對(duì)現(xiàn)有鐵路用地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，這給現(xiàn)有土地資源提供了巨大的升值空間。此外，國(guó)家很可能給鐵路部門(mén)特事特辦，鐵路沿線土地有望避開(kāi)目前的土地收儲(chǔ)政策，使土地綜合開(kāi)發(fā)的大多數(shù)利益歸到鐵路部分。這將對(duì)現(xiàn)有線路分布于中心城市的鐵路帶來(lái)重大意義，尤其是對(duì)于地處深圳和廣州的廣深鐵路，將給公司帶來(lái)巨大的價(jià)值重估空間。

　　鐵路投融資改革等系列政策的執(zhí)行，也有利于解決未來(lái)5-10年鐵路中長(zhǎng)期發(fā)展資金來(lái)源的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)于近期鐵路在建線路的通車及中期鐵路項(xiàng)目審批均具有積極意義。長(zhǎng)江證券分析師李佳認(rèn)為，政策紅利的釋放將有助于鐵路裝備市場(chǎng)景氣的持續(xù)回升，以地養(yǎng)路將進(jìn)一步推動(dòng)鐵路資產(chǎn)的重估及多種經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提升，對(duì)于鐵路設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈的公司而言也是利好。（本報(bào)記者 汪珺）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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