樓市漸入“新常態(tài)“未來投資房價增速等均將放緩

　　在樓市的低迷期，各級政府不遺余力的救市舉措，正在給房地產(chǎn)市場帶來潛移默化的影響。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月多地樓市成交量比6月有小幅回升，市場隱現(xiàn)反彈跡象。

　　但更重要的影響在于，隨著市場交易出現(xiàn)反彈、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)、戶籍改革措施出臺等一系列利好因素的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的信心正在逐漸恢復(fù)。近期部分城市的房屋和土地供應(yīng)均出現(xiàn)增長，正在為未來的市場升溫打下基礎(chǔ)。

　　專家認(rèn)為，雖然市場處于低迷狀態(tài)，但一系列微小的變化，都將給市場帶來“蝴蝶效應(yīng)”般的影響。短期的成交量回歸，恐怕并不意味著長期“牛市”的到來，低增長、價格平穩(wěn)等將成為未來市場的常態(tài)。

　　松綁力度超預(yù)期

　　在經(jīng)過長達(dá)4個月的嘗試后，地方政府松綁樓市的尺度驟然加大。四川省財(cái)政廳近日發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對首套普通住房購房者，要求貸款利率不超過基準(zhǔn)利率。同時，按實(shí)際發(fā)放貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。

　　上述措施發(fā)布后，迅速引起軒然大波。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，成都這一救市政策，是目前為止動作最大救市措施，既是第一次明確用財(cái)政補(bǔ)貼購房者，也是第一次明確使用信貸政策救市。相比松綁限購等舉措，其效果將更為明顯。

　　不少業(yè)內(nèi)人士對上述舉措提出反對并指出，用納稅人的錢補(bǔ)貼購房者，既不合法理又有違公平。贊成者則認(rèn)為，此舉與此前經(jīng)常采用的稅費(fèi)補(bǔ)貼相比，并無根本區(qū)別。

　　截至目前，主管部門尚未對該項(xiàng)措施做出公開表態(tài)。隨著越來越多的城市加入松綁限購的大軍中，房地產(chǎn)市場的政策正在出現(xiàn)明顯松動。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，已有30個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市的比例為65%。此外，還有不少城市實(shí)施戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費(fèi)減免等政策。

　　該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，年內(nèi)還將有10個左右城市會出臺不同力度的松綁限購政策。也就是說，除一線城市外，其余限購城市都將肯定在年內(nèi)取消限購政策。

　　多數(shù)受訪者向中國證券報(bào)表示，從政策層面看，力度將會越來越放松。此前幾個月，住建部部長陳政高赴中西部多個省份調(diào)研并座談，并在座談中向部分省份明確了“刺激需求”的政策方向。分析指出，未來信貸政策仍有松綁的空間，并可能進(jìn)一步刺激需求。

　　心理影響大于實(shí)際

　　從市場表現(xiàn)來看，樓市政策松綁的效果似乎正在顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月1日-27日，全國典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為15.2套，比6月同期輕微反彈了3%。其中，二三線城市成交量出現(xiàn)明顯上漲。

　　由于季節(jié)因素，7月往往是全年成交的淡季。業(yè)內(nèi)人士指出，成交量之所以出現(xiàn)反彈，并不僅僅由于松綁限購所致，還因?yàn)閴阂衷S久的需求逐漸釋放，越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取降價措施，以及宏觀經(jīng)濟(jì)層面出現(xiàn)了積極變化。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州蕭山、濟(jì)南、成都等地的效果較為明顯，取消限購后日均成交量較之前飆升3倍。長春、武漢、寧波、南寧等4城市，取消限購后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并無明顯變化。

　　從上述數(shù)據(jù)不難看出，松綁限購對市場的實(shí)際影響十分有限。并非所有城市都受益于政策的調(diào)整，也并非有所城市的反彈勢頭都能夠持續(xù)。但在經(jīng)歷了半年之久的市場低迷之后，區(qū)域市場積極信號的傳出，仍然有助于信心的恢復(fù)。

　　合景泰富集團(tuán)營銷總經(jīng)理周曜近期表示，在一些城市的核心區(qū)，松綁限購之后，成交量出現(xiàn)大幅回升，說明市場需求仍然旺盛。在該公司布局的城市中，幾乎全部出臺過限購政策，如今市場的變化使之看到了積極的一面。

　　周曜認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一個“筑底”的過程，未來仍有不小的發(fā)展空間。北京某房企負(fù)責(zé)人也表示，在城鎮(zhèn)化的大背景下，未來的房地產(chǎn)市場需求仍然強(qiáng)勁。

　　近期，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，雖未直接提及房地產(chǎn)業(yè)，但戶籍政策即將發(fā)生的重大變化，仍被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的利好因素。多數(shù)受訪者認(rèn)為，在多重利好的刺激下，房地產(chǎn)市場的景氣指數(shù)將迎來回升的過程。

　　低速增長將成常態(tài)

　　市場信心的恢復(fù)，已在供應(yīng)量的指標(biāo)上有所體現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月21日至27日的一周內(nèi)，北京樓市共有6個項(xiàng)目集中入市，累計(jì)新增供應(yīng)5372套，環(huán)比上周大漲303%，創(chuàng)年內(nèi)周供應(yīng)新高。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月北京共有32個樓盤項(xiàng)目計(jì)劃開盤，其中包括11個純新盤和21個老項(xiàng)目后期。今年3月以來，北京樓市供應(yīng)規(guī)模上升，并連續(xù)6個月每月開盤項(xiàng)目量超過30個。相比之下，去年同期的月度開盤項(xiàng)目量僅為20余個。

　　同時，進(jìn)入下半年，北京加快土地供應(yīng)步伐，繼7月中旬接連出讓5宗經(jīng)營性地塊后，7月29日北京土地市場再次迎來5宗經(jīng)營性地塊同時出讓。分析人士指出，供應(yīng)端數(shù)據(jù)的改善，預(yù)示著未來北京樓市將可能出現(xiàn)持續(xù)回暖的局面，這種情況頗能反映整體市場的現(xiàn)狀。

　　最近10年來，我國房地產(chǎn)市場共經(jīng)歷了三次下行周期，此輪市場波動被看作是市場的第四次下行。在以往的三次低迷之后，樓市均出現(xiàn)大幅上漲。但如今的種種跡象表明，雖然市場有升溫跡象，但大幅攀升的局面恐不復(fù)存在。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房庫存已連續(xù)多月出現(xiàn)增長，表明整體市場的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這也使得房地產(chǎn)市場的后發(fā)動力變得不足。

　　在這種大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度正在從以往的“樂觀”變?yōu)椤爸?jǐn)慎樂觀”。在北京7月29日出讓的土地中，孫河區(qū)域的兩宗地塊遭遇流拍。究其原因，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，去年該區(qū)域曾誕生過“地王”，如今的土地底價參照“地王”價格而定，但市場已不能接受。

　　分析人士認(rèn)為，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市場的整體熱度很難隨之升溫。在供大于求較為嚴(yán)重的二三線城市，土地市場低迷恐將持續(xù)較長時間。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月前30日，全國20強(qiáng)房企拿地額僅為109.8億元，創(chuàng)今年以來的新低，比今年1月下降了8成。

　　“公司拿地決策的周期明顯變長，而且不會拿價格特別高的地塊。”某上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者透露，從去年開始，該企業(yè)就調(diào)減了年度銷售增長目標(biāo)，并在內(nèi)部會議中指出，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的時代已經(jīng)結(jié)束。

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本輪市場調(diào)整期的大背景和市場表現(xiàn)，意味著未來的房地產(chǎn)市場形態(tài)將發(fā)生變化。其主要表現(xiàn)為，樓市將進(jìn)入低速增長階段，房地產(chǎn)投資、土地交易、房屋交易量的增長均會變慢，房價增速同樣放緩。在本輪調(diào)整期過后，這種局面將可能成為常態(tài)。

來源：中國證券報(bào)

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