地方掀大規(guī)模棚改戰(zhàn)，樓市調(diào)整去化周期或被延長

近期，安徽、湖南、四川、陜西、黑龍江等多個省市相繼出臺了棚改新計劃。有專家擔心，為了獲得國開行貸款，一些原本不屬于棚改的項目可能也將混入其中。

“中央是為了改善民生和穩(wěn)增長，而到了地方，除了拉動GDP，完成保障房建設(shè)任務(wù)，考慮的還有增加土地收入，因為棚改地段往往是老城區(qū)，土地很值錢，可謂一舉三得。”中部某省份城市房地產(chǎn)研究人士表示，“現(xiàn)在各個地方都在‘快跑’，希望盡早拿到更多貸款。”

而東北某省保障房督查組有關(guān)負責人表示，由于樓市已處在供應(yīng)過剩的調(diào)整期內(nèi)，開發(fā)商都在積極去庫存，今年參與棚改的意愿越來越低，而政府還在大規(guī)模上馬棚改項目，增大供應(yīng)量，未來市場的調(diào)整去化周期可能會延長。

地方的算盤

國開行住宅金融事業(yè)部的成立，意味著棚改已經(jīng)破解傳統(tǒng)的資金問題。

7月4日，安徽省下達2013-2017年納入省級棚改融資平臺一期建設(shè)項目貸款額度，向國家開發(fā)銀行融資近900億元，支持加快棚戶區(qū)改造實施進度。

日前，河北省政府出臺的《關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》提出，要加快推進棚戶區(qū)改造，將城中村和涉及新建、改建（擴建、翻建）住房的舊住宅小區(qū)，全部納入棚戶區(qū)改造。而截至5月底，河北省已落實棚戶區(qū)改造項目495個、棚改房15萬套，占年度目標任務(wù)的106.6%。不到半年時間，該項任務(wù)已經(jīng)超額完成。

此外，多個省份也在積極向國開行申請貸款。

6月底，西安提交議案，2013-2017年棚戶區(qū)改造一期工程項目估算總投資369億元，其中71億元由財政預算出資，298億元向國開行申貸。據(jù)了解，西安本次棚改一期有融資需求的申報項目達120個，需要總投資達1110.6億元。

長沙市原計劃今年實施棚改項目54個。6月26日，長沙確定新的棚改目標，計劃新增加42個項目，盡管項目數(shù)減少，但改造戶數(shù)卻新增了兩三倍，且全部位于長沙市內(nèi)5個老城區(qū)，征收房屋面積473萬平方米，預計投資520億元，4年完成。

住建部政策研究中心副主任王玨林表示，國家推動棚改，是基于這些年城市發(fā)展主要以擴規(guī)模為主，但老城區(qū)很多家庭居住環(huán)境沒有得到改善，是民生工程。同時，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言也是好事，有利于拉動GDP增長。

“但地方政府的積極性不在于改造國有工礦企業(yè)的棚戶區(qū)，而是老城區(qū)項目，既能創(chuàng)造GDP，又能獲得土地收入。”湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學家王義高表示，“由于老城區(qū)土地值錢，政府可以借棚改大搞舊城改造，由政府出面拆遷和安置，再以招拍掛方式高價出讓土地做商業(yè)項目?！?/p>

棚改矛盾

王義高認為，要防止地方一哄而上，大拆大建，純粹為了GDP和財政收入，將老城區(qū)有價值的歷史建筑拆個精光。

業(yè)內(nèi)人士指出，一些地方將棚戶區(qū)改造看作房地產(chǎn)開發(fā)的有利條件，積極性是被土地開發(fā)的收益調(diào)動起來的，而不是以民生為先。

“棚改確實會分流購房者，而目前樓市存量過大，本身不景氣，可能去化時間會更長，但政府可以減緩土地出讓?！蓖醌k林認為，“棚改意義重大，政府愿意拿錢出來解決住房問題，是好事，不要去懷疑有什么負面作用?！?/p>

長沙一位業(yè)內(nèi)人士表示，長沙棚改主要采取貨幣補貼方式，而棚改項目因為拆遷，開發(fā)周期較長。拆遷戶拿錢后去市場上買房，在短期內(nèi)反而可以創(chuàng)造剛需，有利于市場上的商品房去庫存。

不過，這部分需求會不會立刻入市還需要拭目以待。按照計劃，2013年-2017年全國將改造各類棚戶房1000萬套；到2017年，建成1500萬套。棚改項目將在最近兩三年內(nèi)大量入市，而目前很多城市的商品房去化周期也在兩三年，兩者存在競爭。

東北某省保障房督查組有關(guān)負責人表示，以前行情好，開發(fā)商都積極拿地開發(fā)，但今年開發(fā)商都在縮減開工規(guī)模，參與棚改的積極性也越來越小，因為建完商品房也賣不出去。

“未來棚改項目的大部分資金是由國家出資貸款，國開行對接的是住建局，由財政擔保貸款。”上述保障房督查組有關(guān)負責人說，“如果開發(fā)商不想做，只能由政府主導開發(fā)，房子能不能賣出去，貸款能否償還，風險還是由政府來承擔?！?/p>

王義高認為，短期內(nèi)靠棚改拉動經(jīng)濟增長，會對市場去庫存形成一定壓力，但從長遠來講，住房供給仍是短缺的。（陳小瑛）

來源：中華建筑報

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀