6月樓市成交繼續(xù)低迷，市場降溫加快地方救市節(jié)奏

　　上海易居房地產(chǎn)研究院7月4日發(fā)布了《6月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告指出，6月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少16.9%，同比減少25.9%。其中有22個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下跌。

　　易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，市場降溫，將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業(yè)績不佳，都會(huì)倒逼地方政府主動(dòng)進(jìn)行限購政策的松綁。呼和浩特第一個(gè)明文取消了限購，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有別的城市跟進(jìn)。從目前的做法看，明降的做法還不多，但很多城市已經(jīng)采取了暗降的做法。但此類救市在短期內(nèi)并不能有效提振市場成交。

　　一、6月成交低于5月

　　6月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1178萬平方米，環(huán)比減少16.9%，同比減少25.9%。30個(gè)城市中，有22個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下跌。

　　對照近5年6月份的成交數(shù)據(jù)，可以看出，相比2010年至2013年4年間的同期水平，2014年6月份新建商品住宅成交面積分別增長了47.6%、1.7%、-23.3%和-25.9%?？梢?，今年6月成交不僅弱于去年同期，還弱于2012年，與市場明顯降溫的2011年也相近。

　　6月份，30個(gè)典型城市年初累計(jì)新建商品住宅成交面積同比增幅為-20.3%。另外，與2012年1-6月份相比，2014年1-6月份新建商品住宅成交面積增長了18.6%。

　　二、城市分類中，二三線城市較低迷

　　1、三類城市同比增幅曲線均位于負(fù)區(qū)間

　　6月份，一二三線30個(gè)典型城市成交的同比增幅曲線均位于負(fù)區(qū)間。其中，一線城市的同比增幅由5月份的-30.9%下降為-37.4%，二線城市由-2.0%下降為-22.1%，三線城市則由-19.8%下降為-24.9%。

　　2、一線城市6月成交波動(dòng)不大

　　6月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為217萬平方米，環(huán)比增長3.1%，同比減少37.4%。一線城市在二季度的單月成交量總體平穩(wěn)，雖然有看跌情緒的干擾，但部分剛需依然會(huì)積極入市。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市分別出現(xiàn)了-11.3%、19.8%、3.3%和-3.7%的環(huán)比增幅。

　　3、二線城市成交出現(xiàn)下滑

　　6月份，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為746萬平方米，環(huán)比增長22.9%，同比減少22.1%。5月份二線城市成交不錯(cuò)，透支了部分置業(yè)需求，進(jìn)而使得6月市場相對疲軟。

　　15個(gè)二線城市的成交增幅大小不一。其中有12個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌，跌幅排名前3位的城市分別為成都、天津和杭州，相應(yīng)數(shù)值分別達(dá)到65.3%、58.6%和27.6%。這幾個(gè)城市5月成交較好，6月份行情下滑，自然使得環(huán)比跌幅數(shù)值較大。如天津在6月份藍(lán)印戶口政策已退出，市場降溫很明顯。

　　4、三線城市成交出現(xiàn)下滑

　　6月份，11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為215萬平方米，環(huán)比減少10.3%，同比減少24.9%。三線城市6月成交有所下滑，有8個(gè)城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，分別為泉州、九江、淮安、揚(yáng)州、北海、莆田、東莞和唐山。

　　三、東中西部中，三類城市成交均出現(xiàn)下滑

　　1、三類城市同比增幅曲線均位于負(fù)區(qū)間

　　6月份，東中西部30個(gè)典型城市同比增幅曲線均在負(fù)區(qū)間運(yùn)行。其中，東部城市的同比增幅由5月份的-17.9%下降為-28.1%，中部城市由-14.3%下降為-15.2%，而西部城市由26.5%下降為-32.3%。

　　2、東部城市成交出現(xiàn)下滑

　　6月份，20個(gè)東部城市新建商品住宅成交面積為719萬平方米，環(huán)比減少13.2%，同比減少28.1%。從上半年單月數(shù)據(jù)看，東部城市市場成交較疲軟。

　　3、中部城市成交略有下滑

　　6月份，5個(gè)中部城市新建商品住宅成交面積為290萬平方米，環(huán)比減少5.6%，同比減少15.2%。6月份成交略有下滑。

　　4、西部城市成交下滑幅度大

　　6月份，5個(gè)西部城市新建商品住宅成交面積為168萬平方米，環(huán)比減少40.3%，同比減少32.3%。相比東中部城市，西部城市成交的下滑力度比較大。這和5月份成交較好帶來的透支效應(yīng)有關(guān)。

　　四、市場降溫加快地方救市節(jié)奏

　　6月份市場成交量不及5月，說明市場看跌情緒依然較重。目前銀監(jiān)會(huì)定向調(diào)整了商業(yè)銀行存貸比，商業(yè)銀行放貸的積極性在升溫，但并沒有直接涉及住房市場。而此前央行對商業(yè)銀行的房貸進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，但效果還不明顯。加上7-8月是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，因此目前市場的降溫態(tài)勢還將延續(xù)。

　　市場降溫，將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業(yè)績不佳，都會(huì)倒逼地方政府主動(dòng)進(jìn)行限購政策的松綁。呼和浩特第一個(gè)明文取消了限購，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有別的城市跟進(jìn)。從目前的做法看，明降的做法還不多，但很多城市已經(jīng)采取了暗降的做法。但此類救市在短期內(nèi)并不能有效提振市場成交。

　　附注：

　　30個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、青島、南京、蘇州、杭州、福州、長春、武漢、長沙、南昌、成都、蘭州、貴陽、南寧、唐山、淮安、揚(yáng)州、常州、莆田、泉州、惠州、東莞、茂名、九江、北海。其中一線城市4個(gè)、二線城市15個(gè)、三線城市11個(gè)。東部城市20個(gè)、中部城市5個(gè)、西部城市5個(gè)。（上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 嚴(yán)躍進(jìn)）

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