樓市調控：地方微調仍未觸動限購“紅線”

　　自從確立了以限購為核心措施的調控框架以來，關于政策放松的論調就一直存在。而縱觀此輪調控，凡是觸及限購紅線的地方微調，中央政府始終沒有放行，由此可見，政府對住房分配公平性和利用效率的重視。然而在市場調整和行業(yè)巨變“山雨欲來”的背景下，勢必會出現(xiàn)新的博弈。

　　今年以來，先后有無錫、銅陵等城市對樓市調控進行“松綁”，在契稅補貼、公積金貸款額度上進行微調。近日，就在“沈陽全面取消樓市限購政策”的消息不脛而走之時，沈陽市政府相關部門就隨后回應，該市并未實施所謂的全面取消限購政策。

　　業(yè)界人士分析，就此來看，地方微調仍未觸及限購紅線，在中央層面，堅持房地產市場調控在短期內仍不會改弦更張，限購、限貸等抑制樓市投資的措施，仍然是中長期政策取向。

　　“目前地方對限購政策的松綁基本上屬于遮遮掩掩、心知肚明的做法，但不會出現(xiàn)公開化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究員嚴躍進接受記者采訪時表示，從政策連續(xù)性的角度看，不可能公開對限購政策進行180度大轉彎的扭轉。尤其當中央沒有明確表態(tài)時，地方政府就不可能貿然“翻墻”。從市場預期情況看，放松限購的做法不宜太張揚，這很可能會干擾目前整個市場的秩序。如果某個城市貿然全面取消限購，容易被誤認為整個樓市將掀起取消限購的做法。所以，此類政策調整很容易被叫停。

　　眼下不少城市樓市出現(xiàn)了明顯降溫，表明調控效果持續(xù)發(fā)酵。而為了避免房地產行業(yè)“硬著陸”，調控保持一定的彈性已成為共識，如此才能理順樓市的運行機制，讓供需雙方在動態(tài)調整中找到一個均衡點。對剛性需求進行支持，有利于促進樓市成交，讓買賣雙方在不斷的議價中，尋找到合理的定價機制。因此，一些地方政府對剛需購房進行契稅補貼，降低首套房貸款首付比例，在允許之列。

　　但是應當看到，針對經濟下滑的壓力，國務院常務會議多次作出預調微調的決策，這包括兩次“定向降準”，但是從未提及取消樓市限購。這意味著，限購作為調控的核心政策，在中央層面仍然沒有動搖，必須保持這一政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，而地方對樓市“微刺激”也必須在這一政策底線之內。

　　之所以堅持對樓市進行調控，是因為其積弊已久，部分城市房價與收入水平背離，地方對土地財政過度依賴掣肘了經濟轉型。限購、限貸等政策組合實際上是針對樓市沉疴的一劑綜合藥方，既要根據(jù)市場變化調整好力度和節(jié)奏，又需要把核心政策固化，這樣才能阻止樓市投機之風。

　　這是由我國房地產市場的現(xiàn)實情況所決定的。中國家庭金融調查與研究中心近日發(fā)布的調研報告顯示，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%。高企的空置率既說明住房在資源利用率上存在很大不足，又意味著部分存量住房已向高收入群體流入，有部分剛性需求提前釋放，市場有效購買力被提前透支。

　　所謂的剛性需求實際上是指有購買力的需求，當前仍然有很大部分需求無法變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力，其原因無疑在于高房價與購房者支付能力的不對等。雖然從2011年來，由于限購、限貸政策的實施，住房新增供應部分基本上沒有什么泡沫，但是如今部分城市的價格過高，是在之前投資時期形成，而在調控中并未被擠出。而由于土地供應的剛性制約，哪個城市的住房供給都不會無限擴大，這就要求，房地產市場必須承擔起優(yōu)化資源配置的重任。在這種國情下，限購以及保障房政策，作為確保住房公平分配的政策保障，絕不可能在短期內退出。

　　事實上，剔除投資性需求后，住房市場目前已經呈現(xiàn)出一般商品的價值規(guī)律，就是成交的走低并非完全是因為需求不足，而是價格過高，導致了供給與需求的不匹配。就需求而言，新型城鎮(zhèn)化為房地產市場提供了長遠的需求支撐，當前樓市的主要矛盾在于，如何把潛在需求轉化為現(xiàn)實的購買力。因此，有專家指出，隨著成交的持續(xù)走低，開發(fā)商的現(xiàn)實選擇應當是降價促銷，而不應當單純寄希望于政府“救市”，更不應當制造房價“假摔”來倒逼救市。

　　有觀點認為，我國的住房需求按照購買力的高低，呈現(xiàn)金字塔式分布，如今處于塔尖的需求群體手中已有多套住房，屬于限購的范圍。作為市場的定價者，開發(fā)商應當設法把更多的需求群體納入市場范圍。

　　自從確立了以限購為核心措施的調控框架以來，關于政策放松的論調就一直存在。而縱觀此輪調控，凡是觸及限購紅線的地方微調，中央政府始終沒有放行，由此可見，政府對住房分配公平性和利用效率的重視。然而在市場調整和行業(yè)巨變“山雨欲來”的背景下，勢必會出現(xiàn)新的博弈。只有保持政策的穩(wěn)定性，才能給老百姓以穩(wěn)定的預期，讓樓市回到理性的軌道。隨著住房空置率逐漸清晰以及不動產統(tǒng)一登記的推進，不僅調控部門能夠對市場信息進行全面掌握，實現(xiàn)精準調控，老百姓也能借此看透市場走勢。

來源：金融時報

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