房企出售項(xiàng)目換取資金 行業(yè)并購交易“年底翹尾”

　　2023年，房企融資政策整體基調(diào)以落實(shí)“金融16條”為主，強(qiáng)調(diào)一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，政策凸顯對民營房企融資的支持。中指研究院2024年1月23日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年全年房地產(chǎn)行業(yè)共披露471筆并購交易，其中323筆披露交易金額，總交易規(guī)模約2412.9億元，平均單筆交易規(guī)模7.5億元。從披露交易的數(shù)量和規(guī)模來看，當(dāng)年年中與年末月份并購交易數(shù)量較多、規(guī)模較大，下半年并購活動(dòng)較上半年更加活躍，年底出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。

　　從交易標(biāo)的物業(yè)類型看，2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購交易數(shù)量以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，披露的數(shù)量與交易規(guī)模分別占全年的72.4%與60.0%。商業(yè)與辦公類多元業(yè)務(wù)披露交易規(guī)模次之，且披露的平均交易規(guī)模最大，達(dá)19.5億元。

　　在披露規(guī)模的并購交易中，規(guī)模在10億元以下的并購交易數(shù)量占比超80%，是并購交易中的“主力”。規(guī)模在30億元以上的并購交易共有17筆，總交易規(guī)模為1046.9億元，占全年總交易規(guī)模的43.4%。其中，商辦類及其他多元業(yè)務(wù)10筆，交易規(guī)模達(dá)524.2億元。

　　從企業(yè)端看，頭部房企持續(xù)在廣州、杭州、南京、武漢、合肥等重點(diǎn)城市收購項(xiàng)目股權(quán)。其中，部分項(xiàng)目收購來自出險(xiǎn)合作方。中指院方面分析指出，購買方此舉意在增加對項(xiàng)目的掌控權(quán)，發(fā)揮自身運(yùn)營優(yōu)勢增加盈利空間，也可降低來自合作方的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，頭部房企持續(xù)與地鐵公司、城投公司合作，收購優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目股權(quán)、發(fā)揮自身操盤能力進(jìn)行合作開發(fā)。另一方面，部分出險(xiǎn)房企出售項(xiàng)目以償還債務(wù)、增加運(yùn)營資金，一些經(jīng)營穩(wěn)健的房企面對緊張的融資環(huán)境也選擇出售項(xiàng)目股權(quán)，以確保自身經(jīng)營安全。

　　上市企業(yè)方面，部分涉房上市公司出售股權(quán)，或聚焦其他主業(yè)，或退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，招商蛇口完成定增，收購深圳市南油(集團(tuán))有限公司24%股權(quán)及深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2.89%股權(quán)。聯(lián)投置業(yè)受讓三湘印象25%股權(quán)，三湘印象向聯(lián)投置業(yè)大股東湖北聯(lián)發(fā)投資定增募資10.2億元，三湘印象實(shí)控人將變?yōu)楹笔Y委，預(yù)計(jì)此次收購將為湖北聯(lián)投增加上市融資渠道，改善資產(chǎn)質(zhì)量和收入結(jié)構(gòu)。

　　并購金融方面，AMC以集團(tuán)、項(xiàng)目、增信三種模式參與并購及紓困，其中以項(xiàng)目層面居多。2023年全年，一方面AMC與頭部房企合作，推動(dòng)不良資產(chǎn)的處置，如2023年5月保利發(fā)展與長城資管達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方在金融不良資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資以及共同設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)化解基金等方面開展合作。另一方面，出險(xiǎn)房企引入AMC進(jìn)行項(xiàng)目盤活與債務(wù)重組，如2023年6月金科與長城資管全資子公司長城國富置業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，長城國富置業(yè)提供必要資金支持推進(jìn)資產(chǎn)盤活，并作為重整投資人參與金科的預(yù)重整程序。

　　中指院指出，并購金融目前較多的案例出現(xiàn)在項(xiàng)目層面，即通過“出資+開發(fā)”的模式，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，房企負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營。具體來看，在項(xiàng)目層面由AMC自身出資或同時(shí)引入銀團(tuán)收購項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，AMC對不良債權(quán)進(jìn)行談判，對債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再引入操盤方對項(xiàng)目進(jìn)行再開發(fā)與運(yùn)營，進(jìn)而推向市場變現(xiàn)取得收益。

　　針對房地產(chǎn)并購市場未來趨勢，中指院認(rèn)為，政策面有望繼續(xù)支持民營房企融資，企業(yè)端出售項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。近期，央行召開的2024年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，滿足各類房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，抓好“金融16條”與三大工程等各項(xiàng)政策落實(shí)。預(yù)計(jì)“三個(gè)不低于”等政策落地將會(huì)改善民營房企融資難現(xiàn)狀，有助于防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。企業(yè)層面，房企仍會(huì)選擇出售地產(chǎn)住宅項(xiàng)目或商辦、酒店等多元業(yè)務(wù)股權(quán)換取資金。其中，出險(xiǎn)房企可抵銷債務(wù)、回籠資金，未出險(xiǎn)房企則需要保持自身經(jīng)營安全，避免債務(wù)違約。(記者 高偉)

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