房租上漲的矛頭,直指風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓。房租上漲是不是長(zhǎng)租公寓等住房租賃機(jī)構(gòu)的推動(dòng)導(dǎo)致?
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),目前長(zhǎng)租公寓占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%,而在房?jī)r(jià)漲幅最大的10個(gè)城市中,租賃住房的機(jī)構(gòu)化比例其實(shí)都不高。最高的北京也僅為10.3%,北京也是唯一超過(guò)10%的城市?？梢哉f(shuō),目前沒(méi)有一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,具備操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力。
具體到廣州,住房租賃機(jī)構(gòu)化占比僅為2.4%,至少?gòu)哪壳暗氖袌?chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,與龐大的個(gè)人房東相比,長(zhǎng)租公寓還沒(méi)有一戰(zhàn)之力。
調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)必須調(diào)控租金?
租賃市場(chǎng)當(dāng)下的構(gòu)成到底是什么樣子?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為:租賃市場(chǎng)最大的混亂是沒(méi)有數(shù)據(jù),當(dāng)下市場(chǎng)各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的租賃市場(chǎng)都有非常明顯的問(wèn)題,而且發(fā)布數(shù)據(jù)的基本都是租賃利益相關(guān)方,存在推漲房租的預(yù)期。
當(dāng)下租賃市場(chǎng)中,非房主的二房東吃差價(jià)交易比例到底多少?從當(dāng)下市場(chǎng)的構(gòu)成看,北京已經(jīng)有超過(guò)一半的房源非房主直接交易。這部分或多或少都存在交易差價(jià),也就是業(yè)主所得與租戶(hù)的支付有差價(jià)。
以北京租賃房源150萬(wàn)套計(jì)算,按照平均單套普通租賃租金5000元,而二房東(包括個(gè)人或者機(jī)構(gòu))包裝后,差價(jià)30%計(jì)算。平均每套差價(jià)高達(dá)1.8萬(wàn)。
簡(jiǎn)單計(jì)算,75萬(wàn)套有差價(jià)的房源一年的差價(jià)額度高達(dá)135億,如果再計(jì)算這部分房源簽約周期在3-5年。差價(jià)幅度超過(guò)30%部分,整體僅北京一個(gè)城市,一年租賃市場(chǎng)的差價(jià)就高達(dá)150億以上。所以說(shuō)這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。
租賃市場(chǎng)交易分成兩類(lèi),一類(lèi)是普通租賃,簡(jiǎn)單的說(shuō)就是租戶(hù)和業(yè)主可以直接交易的,另外一類(lèi)是長(zhǎng)租公寓類(lèi)型,這一類(lèi)的典型特點(diǎn)是中間有一個(gè)轉(zhuǎn)租方,轉(zhuǎn)租方參與了出租,獲得差價(jià)。
張大偉認(rèn)為,對(duì)于當(dāng)下租賃市場(chǎng)的亂象來(lái)說(shuō),資本大量進(jìn)入,并沒(méi)有多少是增量供應(yīng),因?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢(qián)的。這種情況下,大量的資本進(jìn)入的是存量改造,存量改造本身并不新增供應(yīng),只是通過(guò)升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。對(duì)于這些資本來(lái)說(shuō),這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷。而且收益非常大,最簡(jiǎn)單的辦法是,長(zhǎng)租公寓企業(yè),簽約3-5年,一套月租8000的房子經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單改造,全套租金就可以變成1.2萬(wàn)以上,而且以后的租金上漲基本全部屬于公寓企業(yè)。
他認(rèn)為,本來(lái)供需結(jié)構(gòu)就緊張,長(zhǎng)租公寓企業(yè),放大這種緊張,并不新增加房源,多了一道關(guān)口賺取租金差價(jià)。從差價(jià)比例看,小部分房源甚至差價(jià)比房主所得還高;差價(jià)巨大,對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō),大量的資本在進(jìn)入,可以形成壟斷性租金;直接拉漲租金,當(dāng)下以北京等市場(chǎng)為代表,已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬(wàn)套長(zhǎng)租型公寓,局部區(qū)域甚至占比市場(chǎng)比例高達(dá)40%,這種情況下,單套長(zhǎng)租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上,疊加對(duì)普通租賃業(yè)主定價(jià)的影響,這種出租模式對(duì)市場(chǎng)的租金拉動(dòng)影響加大;長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)布租金上漲數(shù)據(jù),引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)于租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定來(lái)說(shuō)也有很大影響。
從房地產(chǎn)調(diào)控角度,租金的上漲比房?jī)r(jià)上漲影響更大,所以調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí),必須要調(diào)控租金。
長(zhǎng)租公寓到底有沒(méi)有新增租房供應(yīng)?
可以說(shuō),房租是否上漲,最主要的原因還是應(yīng)該歸結(jié)為市場(chǎng)供需:出租房源供應(yīng)不足,房租上漲是符合市場(chǎng)規(guī)律的。長(zhǎng)租公寓入場(chǎng),到底有沒(méi)有增加租房市場(chǎng)的供應(yīng)?
事實(shí)上,長(zhǎng)租公寓本身就是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的概念。不可否認(rèn),目前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的服務(wù)商都是通過(guò)收購(gòu)房源加以改造再出租,只是在收購(gòu)的“房源”上,是有不同途徑的。收購(gòu)散戶(hù)房東的出租房源,改造分隔后出租是一種;整體收購(gòu)物業(yè)改造成長(zhǎng)租公寓用于出租是另一種。
以廣州長(zhǎng)租公寓占比最高的萬(wàn)科泊寓為例,從2014年10月獲得第一個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)匯樓開(kāi)始,泊寓整體出租率保持在90%以上,多數(shù)項(xiàng)目都在開(kāi)業(yè)的2-3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)租。目前,廣州泊寓已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目26個(gè),在營(yíng)房源近8000套,儲(chǔ)備房源約1.5萬(wàn)套,成為廣州規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。據(jù)透露,泊寓的目標(biāo)是今年底將房源擴(kuò)充至10000間。
廣州泊寓約有3000間是與棠下、寺右、沙東、楊箕等多個(gè)村集體合作,通過(guò)公開(kāi)招標(biāo),將村集體物業(yè)進(jìn)行重新改造裝修而成,通過(guò)重新裝修,并按照相關(guān)法規(guī)要求租戶(hù)辦理出租手續(xù),為中心城區(qū)青年租房人群提供新的品質(zhì)租賃選擇。在萬(wàn)科方面看來(lái),長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),是萬(wàn)科集團(tuán)的核心業(yè)務(wù);泊寓是萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)中,致力為城市青年提供品質(zhì)租賃社區(qū)的長(zhǎng)租公寓品牌。長(zhǎng)租公寓還成為萬(wàn)科參與城市更新活化,盤(pán)活城市低效資產(chǎn)的一種重要方式。
萬(wàn)科有關(guān)方面負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示,集中式的長(zhǎng)租公寓不會(huì)獲取傳統(tǒng)的供給(就是個(gè)人房東出租的房間),而更多是從以往的酒店、村集體用地入手,新增了市場(chǎng)供給。
無(wú)疑問(wèn),長(zhǎng)租公寓之所以能成為“風(fēng)口”,吸引大量資本進(jìn)駐,足以說(shuō)明這項(xiàng)產(chǎn)業(yè)是“有利可圖”的。然而,就在“房租暴漲”將矛頭指向長(zhǎng)租公寓之前,長(zhǎng)租公寓“叫好不叫座”的聲音在業(yè)內(nèi)并不鮮見(jiàn)。實(shí)際上,目前長(zhǎng)租公寓的發(fā)展遠(yuǎn)未到壟斷租房市場(chǎng)的階段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方看中的一是增加存量房租賃市場(chǎng)的供應(yīng),二是通過(guò)服務(wù)來(lái)提高租賃住房的品質(zhì)來(lái)使得產(chǎn)品更易被市場(chǎng)接受:
出租房在散戶(hù)手里,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)空置。租房租賃機(jī)構(gòu)用集中規(guī)模化的運(yùn)營(yíng),最快速度做到價(jià)格匹配,追求出租率是獲利的基礎(chǔ),空置率可以大幅降低;
目前國(guó)內(nèi)很多的出租房源,質(zhì)量很差,公寓運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一收儲(chǔ)后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的改造,價(jià)格確實(shí)會(huì)更高,但是應(yīng)該意識(shí)到,公寓運(yùn)營(yíng)商提供的已經(jīng)不是同一種產(chǎn)品了。通過(guò)重新裝修、家居煥新、統(tǒng)一管理,產(chǎn)品已經(jīng)升級(jí),目標(biāo)客群也不再是之前的租客了,新產(chǎn)品在另一個(gè)目標(biāo)客群當(dāng)中依然需求量很大。從目前廣州長(zhǎng)租公寓基本滿(mǎn)租的出租率也可以反映出這樣的邏輯。（作者：許蕾 葛政涵）
轉(zhuǎn)自：南方日?qǐng)?bào)
版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
7月物價(jià)溫和上漲 市場(chǎng)供求持續(xù)改善
