“賭”城市寬松政策新規(guī) 房企漲價(jià)推盤搶窗口期

　　有房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)一線城市房地產(chǎn)政策都將收緊，“市場(chǎng)將有波動(dòng)，我們非常忐忑，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展才是行業(yè)樂(lè)見(jiàn)的”

　　一線城市房?jī)r(jià)的快速跳漲，“滬深”兩市緊縮性政策的落地，讓開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷人開(kāi)始不安。接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的一位房企高管直言，“波動(dòng)的市場(chǎng)讓我們難以把控拿地、開(kāi)發(fā)和銷售的節(jié)奏，加上土地成本很高，一旦拿錯(cuò)地，對(duì)企業(yè)發(fā)展將造成很大壓力”。

　　不過(guò)，對(duì)于處在房?jī)r(jià)上漲通道但仍未出臺(tái)收緊性政策的北京樓市而言，房企近期推盤積極性明顯增加，而且多數(shù)項(xiàng)目都在提價(jià)銷售。

　　根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年4月份，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括6個(gè)純新盤，以及24個(gè)老項(xiàng)目后期。此外，龍湖西宸原著、鴻坤林語(yǔ)墅、恒大華府等西城、南城和東壩等地的高端項(xiàng)目也在釋放積極銷售的信號(hào)。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，預(yù)計(jì)以北京為首的一線城市當(dāng)中寬松的政策環(huán)境已經(jīng)到頭，這也將對(duì)于市場(chǎng)需求產(chǎn)生直接或間接的抑制作用。相對(duì)于定價(jià)“身不由己”的高價(jià)純新盤來(lái)說(shuō)，目前老項(xiàng)目在市場(chǎng)當(dāng)中占盡價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在需求的有力拉動(dòng)之下，老項(xiàng)目后期入市積極性也明顯提高。

　　房企加速推盤搶“窗口期”

　　在中央提出“去杠桿”和“去庫(kù)存”的背景下，統(tǒng)計(jì)局公布的2月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市達(dá)47個(gè)，且漲幅還在繼續(xù)擴(kuò)大，近期北京、上海、深圳等一線房?jī)r(jià)更是大幅跳漲。

　　鑒于此，“滬深”兩市調(diào)整二套房首付比例等緊縮性政策已經(jīng)落地，而對(duì)于北京樓市政策的變化，目前業(yè)界充滿猜想。在這一當(dāng)口，北京的熱盤都在積極調(diào)價(jià)銷售。

　　任啟鑫稱，從4月供應(yīng)特征來(lái)看，老項(xiàng)目后期所占比重明顯提升，并且大量久違入市的項(xiàng)目也紛紛整裝入市，例如朝陽(yáng)區(qū)的江南府，海淀區(qū)的強(qiáng)佑-府學(xué)上院、大苑·海淀名著等。

　　而從項(xiàng)目報(bào)價(jià)來(lái)看，新增供應(yīng)價(jià)格普遍出現(xiàn)大幅上漲，例如首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐去年初入市價(jià)格為32000元/平方米，而新推房源價(jià)格已升至40000元/平方米；天恒金融街·公園懿府去年首次入市價(jià)格為450000元/平方米，而此次預(yù)售價(jià)格已上漲至51000元/平方米；華潤(rùn)·萬(wàn)橡府去年銷售價(jià)格為65000元/平方米，4月份價(jià)格已攀升至76000元/平方米。

　　“現(xiàn)在北京銷售的熱盤其實(shí)是受益于新地王扎堆的效應(yīng)，這些項(xiàng)目都是前幾年，真是多年前拿的地，在成本控制上有優(yōu)勢(shì)，尤其現(xiàn)在新地王還未集中入市，卻提前帶來(lái)了漲價(jià)預(yù)期。”某房企營(yíng)銷人士向本報(bào)記者透露，加上此前疊加出臺(tái)的寬松性政策，讓這些項(xiàng)目有了漲價(jià)升值空間。

　　事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，盤踞在北京南城的鴻坤·林語(yǔ)墅從去年到今年2月份房產(chǎn)資產(chǎn)上升30%以上。除了南城發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局帶來(lái)的利好外，更為直接的利好是，在過(guò)去的15個(gè)月里，北京稱之為地王的有25塊地，其中13塊在南城，大興和豐臺(tái)是主力。這些項(xiàng)目入市價(jià)格將達(dá)到8萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米，成交均價(jià)也將7萬(wàn)元/平方米起。

　　目前來(lái)看，華潤(rùn)置地、綠地和鴻坤等知名房企在南城均有布局，其共同認(rèn)知是，“北京未來(lái)30年看南城”。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，2012年初時(shí)，大興六環(huán)房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在是3萬(wàn)元/平方米水平，未來(lái)地價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的時(shí)候，南城的這些項(xiàng)目入市價(jià)格將達(dá)到7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平方米，甚至更高。

　　以鴻坤·林語(yǔ)墅這樣的老項(xiàng)目為例，其后期新推房源在成本優(yōu)勢(shì)下，銷售速度和待漲空間都可期。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目目前均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，剩余少量房源，單套2000萬(wàn)元起。

　　五環(huán)內(nèi)供需緊張

　　值得注意的是，在新地王未入市的空窗期，改善性項(xiàng)目推動(dòng)房?jī)r(jià)上行，其背后還是供求關(guān)系的支撐。

　　張大偉認(rèn)為，即使以悲觀的態(tài)度判斷市場(chǎng)，以目前拿地的地價(jià)算，現(xiàn)在，在全北京五環(huán)以內(nèi)，整個(gè)庫(kù)存量占比只有15%，在只有10%-20%的市場(chǎng)，面對(duì)30%-40%甚至更多希望進(jìn)五環(huán)的需求，供需結(jié)構(gòu)是緊張的。

　　“現(xiàn)在看來(lái)，北京5環(huán)內(nèi)很難找到6萬(wàn)元╨平方米的新建住宅，東壩區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)‘10萬(wàn)元+’的項(xiàng)目。”張大偉表示，商品房高端化趨勢(shì)勢(shì)不可擋。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，東壩區(qū)域內(nèi)首個(gè)“10萬(wàn)元+”的豪宅樓盤，同時(shí)作為恒大進(jìn)軍北京的首個(gè)獨(dú)立頂豪項(xiàng)目，恒大2013年11月份耗資數(shù)51.35億元拿地，用兩年多時(shí)間開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，于近期開(kāi)放樣板間。據(jù)接近恒大人士稱，在北京現(xiàn)在的豪宅市場(chǎng)，與恒大華府類似的頂級(jí)配置均應(yīng)用在單價(jià)15萬(wàn)元-20萬(wàn)元╨平方米的頂豪上，而恒大華府的首期開(kāi)盤總價(jià)2000萬(wàn)元起，在此基礎(chǔ)上還贈(zèng)送2萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)精裝。

　　任啟鑫認(rèn)為，受到供應(yīng)短缺以及需求強(qiáng)勁拉動(dòng)的影響，自去年年底開(kāi)始商品住宅市場(chǎng)已呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，再加上高價(jià)地項(xiàng)目的對(duì)周邊的拉動(dòng)預(yù)期，使得大量項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格快速上漲。

　　事實(shí)上，不僅僅是北京市場(chǎng)，深圳、上海等主要一線城市均出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象。

　　對(duì)此，在龍湖地產(chǎn)的“西宸會(huì)”舉辦的圍繞中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)主題的高端論壇上，謝國(guó)忠表示，這同樣是一個(gè)供給側(cè)的問(wèn)題，政府的政策制定與發(fā)展預(yù)期跟市場(chǎng)需求難以匹配。他解釋稱，2008年以后，中央限制了一線城市供應(yīng)，鼓勵(lì)投資小城市、二、三線城市，當(dāng)時(shí)的愿望是中國(guó)經(jīng)濟(jì)要分散，但老百姓還是更愿意生活在大城市中，導(dǎo)致了二、三線庫(kù)存的過(guò)剩。

　　不過(guò)，對(duì)于一線城市而言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為不存在庫(kù)存問(wèn)題，但限購(gòu)不放開(kāi)，北京房?jī)r(jià)仍舊不會(huì)過(guò)快上漲，反而是環(huán)北京區(qū)域房?jī)r(jià)上行較快，因?yàn)楸本┪瀛h(huán)內(nèi)房產(chǎn)豪宅化，需求開(kāi)始外溢。

　　有消息人士透露，部分環(huán)北京區(qū)域或出臺(tái)緊縮性政策，抑制投資投機(jī)需求。

　　據(jù)任啟鑫透露，一線城市也將會(huì)有緊縮政策出臺(tái)，其目的主要是打擊投機(jī)類需求，但也難免會(huì)誤傷部分改善性需求，另外再加上近期對(duì)于首付貸，以及房產(chǎn)眾籌的嚴(yán)格管控，預(yù)計(jì)以北京為首的一線城市當(dāng)中寬松的政策環(huán)境已經(jīng)到頭，這也將對(duì)于市場(chǎng)需求產(chǎn)生直接或間接的抑制作用。

　　不過(guò)，在這一背景之下，相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目將“籠絡(luò)住”逐漸減少的需求基數(shù)，而價(jià)格上漲幅度過(guò)快的項(xiàng)目將會(huì)處于“尷尬境地”。鑒于此，原萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶稱，建議開(kāi)發(fā)商“不要快漲”。

　　轉(zhuǎn)自：證券日?qǐng)?bào)

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