京滬深樓市醞釀供給側(cè)變局：分類調(diào)控或成大趨勢

　　在全國樓市去化的大趨勢下，京滬深房價的飆漲異軍突起。

　　兩會期間，高層對一線城市房價喊話值得關(guān)注。3月5日，住建部部長陳政高表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，去年銷售面積增長6.5%，銷售額增長14.4%，這種態(tài)勢在今年1、2月份繼續(xù)保持；二是城市間分化嚴(yán)重，一線和二三四線城市不一樣，而且這種情況越來越嚴(yán)重；三是待售面積太大，今年已經(jīng)把去庫存列為五大重點(diǎn)工作之一。

　　陳政高表示，一線城市仍然會嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，2016年不會取消，甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執(zhí)行門檻。

　　3月6日，全國人大代表、上海市委書記韓正也指出，全國各地房地產(chǎn)市場情況差異性很大，因城施策非常正確。近期上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性、過熱的情緒，韓正對此認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。

　　韓正表示，上海解決住房問題的根本是建立健全兩個體系，即市場體系和保障體系。其中，市場體系應(yīng)當(dāng)按照“三個為主原則”調(diào)控，以居住為主，市民為主，普通商品房為主進(jìn)行市場調(diào)控；保障體系就是要盡最大的努力，多策并舉，去解決好中低收入家庭和困難家庭的基本住房需求，這是黨和政府的職責(zé)。

　　多名業(yè)內(nèi)人士對此解讀為，民生問題，意味著不能完全放任市場自行調(diào)節(jié)；普通商品房與保障房體系的建立，意味著在供給側(cè)醞釀變局，全面向新加坡靠攏，即保障所有市民最基本的居住權(quán)，不會因為收入過低而在上海沒地方居?。ūＵ暇幼〉臉?biāo)準(zhǔn)是：全上海所建設(shè)大型居住區(qū)的“兩房”，大部分通地鐵，但離市區(qū)直線距離較遠(yuǎn)）。但如果追求享受性或者高品質(zhì)的住房環(huán)境（即商品房），需要承受一定的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得易居研究院的一份于3月8日發(fā)表的《近6年70城房價趨勢報告》（簡稱“《趨勢報告》”）顯示，從2016年市場的表現(xiàn)來看，一線城市房價上漲的壓力會進(jìn)一步加大，或者說房價將有繼續(xù)上漲的可能；從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，華南和華東地區(qū)的房價上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下，此類地區(qū)各大城市都出現(xiàn)了比較明顯的房價反彈態(tài)勢。此類地區(qū)在2016年可能會面臨相對收緊的購房政策。

　　上述業(yè)內(nèi)人士指出，2016年在積極去庫存的同時，對于部分城市的房價過快上漲現(xiàn)象需要有足夠的認(rèn)識，尤其近期上海、深圳等城市的房價出現(xiàn)了非理性的上漲，地方政府也正在做積極的干預(yù)。

　　供給側(cè)醞釀變局

　　一線城市中的京滬深三地房價在2015年的漲幅遠(yuǎn)超其他城市，克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，以2015年2月-2016年2月為區(qū)間統(tǒng)計，北京均價漲幅19.7%，上海均價漲幅42.5%，深圳均價漲幅為68.2%。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，易居研究院智庫中心對全國70個城市房價指數(shù)定基增幅按一二三線城市分類進(jìn)行分析顯示，2015年一線城市反彈強(qiáng)勁，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先二三線城市，2015年12月，一線城市房價增長了48.1%。

　　進(jìn)入2016年，房價上漲呈加快態(tài)勢。今年2月，上海商品住宅成交面積同比再創(chuàng)歷年新高。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，2月商品房成交面積約142.72萬平方米，較去年同期上漲52.7%；商品房銷售價格為24754元/平方米，同比上漲26.03%。

　　事實(shí)上，截至2016年2月29日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至937.44萬平方米，由于去年下半年以來市場成交量及去化速度維持相對高位，短期內(nèi)上海商品住宅基本面已經(jīng)呈現(xiàn)快速反彈態(tài)勢。

　　來自北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至3月7日，北京商品房住宅可售庫存持續(xù)下調(diào)，從2014年5月10日來，首次跌下7萬套，目前商品房住宅庫存僅6.89萬套，相比年初1月1號的78415套下調(diào)幅度達(dá)到了12%。剔除其中部分自住房等保障房庫存比例，實(shí)際純商品房住宅庫存只有6.2萬套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，2015年北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)頂豪過剩的局面，2016年大批地王上市后，預(yù)計北京市場的畸形發(fā)展將更加明顯。

　　眼見房子不夠賣，房企已經(jīng)陸續(xù)延遲開盤甚至封盤惜售。以上海為例，保利葉之林、仁恒西郊花園，這兩個樓盤分別位于上海外環(huán)外，定位中高端，客戶群體多為置換型買家。保利葉之林均價4萬元/平方米，去年12月已經(jīng)開始停止銷售；仁恒西郊花園均價3.7萬-4萬元/平方米，但目前開盤時間一直定不下來。據(jù)該項目一名準(zhǔn)業(yè)主透露，距離仁恒西郊花園不遠(yuǎn)處的一個大型社區(qū)，售價則在1.8萬元/平方米。

　　在漲幅最大的深圳，房價已經(jīng)引發(fā)當(dāng)?shù)卣叨戎匾?，近期該市相關(guān)部門從土地供給側(cè)醞釀改革，大深圳全新規(guī)劃呼之欲出。知情人士透露，相關(guān)部門已經(jīng)擬定了“十大專項行動方案”，將在各區(qū)各部門征求意見之后強(qiáng)力推進(jìn)，進(jìn)一步釋放土地空間；上海，地方政府早已著手土地供應(yīng)與中小戶型供應(yīng)改革；北京則在1月份公布的《2015年北京市政府重點(diǎn)工作情況匯編》也指出，優(yōu)化住房供應(yīng)體系，繼續(xù)堅持限購不動搖，堅持鼓勵自住型改善型住房等政策。

　　釋放土地空間與保障房供給是京滬深今年供給側(cè)改革的兩大共識。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，政府一方面要積極打擊各類捂盤惜售的做法，進(jìn)而為市場增加充足的供應(yīng)量；另一方面則需要對各類隨意漲價的行為進(jìn)行查處，進(jìn)而維護(hù)市場交易的穩(wěn)定和公平。

　　新政出臺沖動

　　陳政高在兩會上透露，一線城市北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）房地產(chǎn)市場變化非常大，目前正與這四個城市保持密切聯(lián)系。這四個城市也在想方設(shè)法穩(wěn)定市場，主要做法有：實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，同時實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，及時披露相關(guān)信息；增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；打擊各種交易中的違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論。

　　一線城市政府相關(guān)部門也確實(shí)在“兩會”前后積極調(diào)研樓市，密切關(guān)注春節(jié)后突顯火爆局面的狀況，并且也正在儲備相關(guān)樓市政策，這些政策主要是為了防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機(jī)性需求的蔓延，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測兩會結(jié)束后一個月內(nèi)，針對樓市過熱的現(xiàn)象，京滬深等一線城市會發(fā)布調(diào)控措施，市場也將在下半年進(jìn)入到市場調(diào)整期，從一線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月或?qū)⒂瓉怼鞍偃站拮儭薄?/br>

　　在張宏偉看來，具體的調(diào)控措施可能包括：嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，甚至可能會提高限購政策執(zhí)行門檻，抑制外來的投資投機(jī)需求；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)；增加中小套型土地配比與供應(yīng)；針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策；針對持有環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策；實(shí)行差別化的信貸政策等等。

　　以上海為例，在供應(yīng)端，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上不會有大范圍調(diào)整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套數(shù)上的供應(yīng)，同時建立完善的保障房體系。上海政府去年開始已經(jīng)實(shí)行土地集約化利用工作，推進(jìn)存量土地盤活；在需求端，上海正清退勞動密集型產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，控制上海的總?cè)丝跀?shù)，吸引高素質(zhì)人才引進(jìn)。唯一的難點(diǎn)是，對于高素質(zhì)高收入人才的引進(jìn)（騰籠換鳥）變相提升了高素質(zhì)高收入人才對于高品質(zhì)好地段的商品房的需求，會進(jìn)一步加大不同類型不同地段的商品房的價格分化。

　　上海、深圳官方表態(tài)已經(jīng)明確開始轉(zhuǎn)向，收緊可能性很大，并且目前上海、深圳等城市相關(guān)部門正在研討樓市形勢，未來一個月內(nèi)政策開始收緊的可能性較大。

　　多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了，也就是說今年下半年將進(jìn)入市場調(diào)整期。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為去年下半年上海市二手房3萬多套/月的成交量有些不正常，遠(yuǎn)超過2萬套/月左右的正常成交量，普遍認(rèn)為二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調(diào)整的預(yù)期加大，調(diào)整的幅度也會比較大，2016年中介關(guān)店潮或許也會來臨。

　　分類調(diào)控下房企承壓

　　上述易居研究院的《趨勢報告》指出，從近6年全國70個城市的房價走勢看，共上漲9.6%，此類漲幅剔除了包括物價上漲在內(nèi)的因素會顯得相對小。而部分城市的房價上漲壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，當(dāng)前京滬深調(diào)控面臨“促成交”和“控房價”的兩難局面，如果提高首付，勢必影響成交量。近兩年，一線樓市需求驅(qū)動力中高端化，房價相對剛需人群已經(jīng)頗具承受壓力。接下來，剛需的刺激越來越依賴首付門檻的降低。因此他傾向于信貸分類調(diào)控政策，京滬深按總價分類調(diào)控。他的理由是，一線城市的人口結(jié)構(gòu)與財富結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。他舉例說，一線城市中，購買總價100萬以下的房子可實(shí)行1成首付；200萬-300萬的可實(shí)行2成首付；300萬-600萬的3成首付；700萬-1000萬的4成首付；1000萬以上的5成首付。

　　供給側(cè)醞釀大變局，與此同時稅收細(xì)則的導(dǎo)向，也將給房企帶來利潤壓力。

　　從5月1日起，房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融服務(wù)及保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)（包括醫(yī)療業(yè)，酒店業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)等）同時納入營改增試點(diǎn)范圍。預(yù)計具體的實(shí)施細(xì)則將在近期發(fā)布。

　　新城控股（601155.SH）高級副總裁歐陽捷接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，新的稅率分檔不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，從6%直接跳到11%有5個百分點(diǎn)的區(qū)間。而建筑業(yè)營改增基本上是會導(dǎo)致建安成本增加，他的依據(jù)有兩個方面：建筑業(yè)稅前的工程報價包含有人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)等，黃沙石子等材料、農(nóng)民工工資等無法獲得發(fā)票，增值稅就不能抵扣，間接提高增加了稅負(fù)，影響的比例應(yīng)該在10%-20%之間；第二個方面就是土地增值稅如果不能抵扣的話，營業(yè)稅和增值稅重復(fù)計稅，稅收額度比較大，例如在上海，地價高影響就大。

　　“例如一般房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率在25%左右，基本上，按照11%來算，那么這個里面基本上是凈利潤等于零，如果建筑業(yè)按照11%，房地產(chǎn)業(yè)按照11%，土地不抵扣，25%左右的利潤率是持平?！碑?dāng)然，這就要看項目盈利還是虧損。歐陽捷指出，例如不賺錢的項目，按照過去5.5%營業(yè)稅是必須要交的，營改增之后就不用交了。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率一般在22%-30%左右，凈利率達(dá)到8%-10%。因此，營改增之后，對房地產(chǎn)項目的利潤率要求更高了。

　　來自畢馬威中國的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入占全國營業(yè)稅收入的比例為31.6%（6104億元），建筑業(yè)營業(yè)稅收入占比為26.6%（5，136億元），金融業(yè)營業(yè)稅收入占比為23.6%（4561億元）。由此可以看出，此次增值稅擴(kuò)圍將對國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生自營改增實(shí)施以來最大的影響。

　　根據(jù)中國國際金融有限公司的報告，當(dāng)所有企業(yè)都完成營改增后，企業(yè)從增值稅改革中得到的節(jié)稅額估計會達(dá)到9000億人民幣（約為GDP的0.4%）。除此一般節(jié)稅效果以外，有的行業(yè)受到的影響要比其他行業(yè)更大。例如，房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用11%的增值稅稅率（代替以前5%和3%營業(yè)稅稅率），就很可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生各種影響，包括定價、項目盈利能力和市場情緒等，有些項目也可能會因此傳導(dǎo)到房價上。

　　泰禾集團(tuán)華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍認(rèn)為，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，有利有弊?！坝捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以對經(jīng)營所需的現(xiàn)金流要求很高，實(shí)務(wù)中，房企多采用預(yù)售制，占銷售額比例為5.65%的營業(yè)稅及附加在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，對企業(yè)現(xiàn)金流影響很大，而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目土地、材料等先購入，多數(shù)時間，進(jìn)項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)繳稅較少，從而減少企業(yè)流動資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流?！?/br>

　　多名業(yè)內(nèi)人士還對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，“新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”可以看作是解決房企下游的后顧之憂。比如企業(yè)買房之后，符合條件的可以獲得相應(yīng)的抵扣，這或許對去庫存有好處。（本報記者沈浪上海報道）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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