一二線城市樓市提振解不了全國(guó)去庫(kù)存難題

　　近日，筆者的朋友圈在瘋傳一組數(shù)據(jù)：以發(fā)布2015年報(bào)的412家上市公司為準(zhǔn)，兩市共有46家公司的全年凈利潤(rùn)不足1500萬(wàn)元。近半上市公司利潤(rùn)不足購(gòu)買京滬深的一套豪宅。

　　這是現(xiàn)實(shí)的寫照。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)，即使是美歐發(fā)達(dá)國(guó)家也不例外。也因此，經(jīng)濟(jì)界稱房地產(chǎn)為周期之母，“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”。但是，樓市政策正在變得越來越寬松，樓市的調(diào)控卻進(jìn)入了尷尬的境地。

　　從寬松程度來看，當(dāng)前的樓市政策如果不是近10年來最寬松，也絕對(duì)是2008年以來最寬松的。

　　從首付比例來看，剔除一線城市以外，首套房的首付比例降至20%，二套房30%，為十年以來最低。從契稅來看，根據(jù)財(cái)政部日前發(fā)布新的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)新政，2年以上就免征，首套房最低1%，也是歷史最低。

　　利率更不用說了，去年連續(xù)降準(zhǔn)降息之后，房貸利率比2008年還要低。住房公積金亦如是。

　　房地產(chǎn)的利好政策一波接著一波，一個(gè)比一個(gè)更給力。目前來看，這波利好也將在2016年持續(xù)。畢竟決策層明確把“去庫(kù)存”作為2016年的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)之一。

　　然而，在樓市托舉政策下，樓市卻上演尷尬的“冰與火之歌”，沒有庫(kù)存壓力的一線城市，在托舉政策下，面臨房?jī)r(jià)失控風(fēng)險(xiǎn)；反之，那些真正讓決策層著急、面臨高庫(kù)存壓力的三四線城市，在各類托舉政策下，依然提振無(wú)力。

　　一二線樓市提振不了全國(guó)

　　2015年以來，一二線頻頻刷新的地王地塊，樓市新政下新增的購(gòu)房需求，為避險(xiǎn)只涌入一二線城市，而止步于三四五線城市門口。

　　受市場(chǎng)利好預(yù)期，一線城市和部分二線城市樓市自2015年開始，房?jī)r(jià)不斷上漲。2016年以后，趨勢(shì)更加明顯，生活在京滬深無(wú)房和想換房的朋友一個(gè)比一個(gè)焦慮，朋友圈的公共話題也跟著從股市切換到樓市。

　　中國(guó)指數(shù)研究院23日發(fā)布的數(shù)據(jù)也如是說明，春節(jié)假期結(jié)束后首周（2月15日-21日），32個(gè)主要城市的住宅成交面積環(huán)比上漲6.7倍，同比上漲5倍。其中北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房地產(chǎn)成交漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2171%；同比來看，一線代表城市成交面積上漲幅度也最大，為830%。

　　當(dāng)然，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化存在巨大差異的背景下，一二線城市率先領(lǐng)漲是必然的。那么問題來了，樓市的下一階段，會(huì)自一二線城市傳輸至三四線城市嗎？又或者一二線城市頻頻刷新的地王、高房?jī)r(jià)可以托舉整個(gè)中國(guó)樓市嗎？

　　對(duì)于上述兩個(gè)命題，筆者都不甚樂觀。

　　首先，雖然一二線城市成交量向好，后續(xù)的交易稅費(fèi)、土地購(gòu)置以及房地產(chǎn)開發(fā)投資等等數(shù)據(jù)都將大量緩解，但依靠樓市向好的一二線城市根本無(wú)法托舉整個(gè)樓市。一線和核心二線不足40城，他們占全國(guó)房地產(chǎn)投資的額度不足20%。

　　其次，一二線城市的快速?gòu)?fù)蘇和上漲也將形成強(qiáng)勁的資金和購(gòu)買力汲取效益，三四線城市更難提振。

　　最后一個(gè)最根本的因素在于，三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存問題，不簡(jiǎn)單是缺少住房需求，其本質(zhì)源于無(wú)產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入。一個(gè)沒有人的城市的房地產(chǎn)如何能夠刺激起來，又該放多少水才能夠刺激起來呢？

　　也就是說，一二線城市的復(fù)蘇可以防止房地產(chǎn)全面硬著陸，但卻很難真正的迎來房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)代。

　　樓市去庫(kù)存亟需系統(tǒng)性方案

　　高庫(kù)存壓制固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而拖累“穩(wěn)增長(zhǎng)”，制約“去產(chǎn)能”、“去杠桿”。房地產(chǎn)也確確實(shí)實(shí)存在高庫(kù)存難題。但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)形勢(shì)在歷經(jīng)2015年托舉政策向好之時(shí)，也亟需在2016年得以優(yōu)化。

　　從一二線城市來說，不存在去庫(kù)存問題的城市要以穩(wěn)為主，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，以及減少高房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)及人才導(dǎo)入的擠出效應(yīng)；存在去庫(kù)存壓力的地方，要以不放大房地產(chǎn)泡沫為底線。

　　筆者最近和一個(gè)做早期股權(quán)投資的朋友聊天，股權(quán)投資收益太低，收益期拉的太長(zhǎng)，不如樓市。2016年，他準(zhǔn)備收盤全投一線房產(chǎn)。一個(gè)保守估計(jì)能支持200個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目、解決1000人就業(yè)的資金量。轉(zhuǎn)向房產(chǎn)后，不過是換取了2套豪宅。

　　另外一則“段子”也在朋友圈流傳，說一位深圳的朋友，早年賣房創(chuàng)業(yè)，初始資金90萬(wàn)元，創(chuàng)業(yè)成功后賺了400萬(wàn)，準(zhǔn)備買房，發(fā)現(xiàn)和當(dāng)初同樣地段的房子卻需要490萬(wàn)。多年的創(chuàng)業(yè)在房?jī)r(jià)飆升面前等于一無(wú)所有。

　　當(dāng)房地產(chǎn)被各級(jí)政府以及市場(chǎng)資金關(guān)注的時(shí)候，股市和產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和提振就更難了。

　　一線城市最先回過神來。2月24日，深圳市住建局局長(zhǎng)楊勝軍透露，深圳市政府正在研究采取措施調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。

　　上海也在2月23日要求新增中小戶型商品房，中心城區(qū)中小戶型商品房不低于70%，郊區(qū)不低于60%。

　　中國(guó)的樓市變化太快，政策總滯后于市場(chǎng)，在筆者看來，二線城市在歷經(jīng)今年上半年的瘋漲之后，也很可能將從寬松趨向從緊。

　　一二線城市的政策底線在于產(chǎn)業(yè)，三四線托舉地產(chǎn)的關(guān)鍵在于著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　一些短期救市新政正在全國(guó)的多個(gè)三四線城市鋪開并執(zhí)行，比如，財(cái)政補(bǔ)貼刺激購(gòu)房，讓金融機(jī)構(gòu)給開發(fā)商放貸。這些政策不能說沒有效果，但長(zhǎng)期看，卻將帶來更大隱患。

　　房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)三四線城市來說，是個(gè)長(zhǎng)期問題。三四線城市的天量庫(kù)存，其癥結(jié)并非地產(chǎn)，而是住房需求基本滿足、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口外流和外來人口公共服務(wù)不足等多種因素造成。

　　解決中國(guó)樓市的高庫(kù)存，不能單純依靠刺激住房消費(fèi)的短期政策，而需要一套系統(tǒng)性方案，推進(jìn)城鎮(zhèn)化、培育和發(fā)展具有地方競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)、增加公共服務(wù)投入等等。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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