去庫(kù)存成今年樓市主旋律 京滬深或繼續(xù)上漲

　　在經(jīng)歷“330新政”、央行累計(jì)六次降息五次降準(zhǔn)等政策后，2015年一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，與此同時(shí)，部分二線城市和大多數(shù)三四線城市仍面臨去庫(kù)存壓力，樓市區(qū)域分化特征愈趨加深。

　　2016年，在中央“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的要求下，政策將以持續(xù)寬松為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前去庫(kù)存應(yīng)關(guān)注結(jié)構(gòu)問(wèn)題，一二線等庫(kù)存壓力并不大的城市可以補(bǔ)庫(kù)存，三四線則需繼續(xù)去庫(kù)存，鼓勵(lì)房企創(chuàng)新商業(yè)模式，加快項(xiàng)目去化速度。

　　央行銀監(jiān)會(huì)打響去庫(kù)存第一槍

　　央行、銀監(jiān)會(huì)在今年2月2日正式打響房地產(chǎn)去庫(kù)存第一槍——在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。分析指出，央行此舉將有效激發(fā)房地產(chǎn)合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續(xù)下調(diào)，三四線城市房?jī)r(jià)有望受惠。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅直言，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來(lái)一輪交易量的小高峰。

　　“近幾年一線城市房?jī)r(jià)高企，逃離北上廣成為部分白領(lǐng)的選擇，新政也給這部分人帶來(lái)安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)1.5線及二線城市住宅成交量提升。隨著交易量的回暖，房?jī)r(jià)也有望穩(wěn)步上漲?！惫愀嬖V中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)7億平方米，增長(zhǎng)15.6%，達(dá)歷史峰值，住宅占據(jù)63%。

　　在央行、銀監(jiān)會(huì)打響去庫(kù)存第一槍后，業(yè)界預(yù)計(jì)未來(lái)繼續(xù)出臺(tái)寬松政策的可能性大。民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億元庫(kù)存需要去，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。

　　庫(kù)存去化周期長(zhǎng)城市難因“救市”好轉(zhuǎn)

　　具體來(lái)看，根據(jù)易居研究院對(duì)35個(gè)城市的監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，截至2015年12月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3396萬(wàn)、18444萬(wàn)和4250萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分別為-12.9%、-3.2%和-2.5%。

　　2015年12月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為11.8，這也意味著市場(chǎng)需要用11.8個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比11月份12.3個(gè)月收窄了0.5個(gè)月的水平。目前存銷(xiāo)比為近28個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年8月份的水平。

　　“存銷(xiāo)比處于歷史低位，這是近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的市場(chǎng)邏輯。2016年上半年該指標(biāo)總體上會(huì)在低位徘徊，也意味著后續(xù)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　其中，存銷(xiāo)比下降最快的北京就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，北京市場(chǎng)分化還在加劇，2016年必然會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分，房?jī)r(jià)則必然上漲。但2016年整體成交的數(shù)量不會(huì)有特別向上的動(dòng)力，反而會(huì)有下行壓力。

　　任志強(qiáng)同樣認(rèn)為，未來(lái)樓市的區(qū)域差距會(huì)擴(kuò)大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會(huì)放慢投資增長(zhǎng)速度。另外，同一個(gè)城市內(nèi)房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在城市中心區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對(duì)房企而言，現(xiàn)金流是決定開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)的主要原因。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉關(guān)注到庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上城市情況。他表示，由于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷、人口紅利衰減，市場(chǎng)需求難以持續(xù)增長(zhǎng)等原因，這些城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，并不會(huì)因?yàn)椤熬仁小比?kù)存政策有實(shí)質(zhì)性改變。

　　“這些城市樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題，未來(lái)調(diào)整的幅度和降價(jià)的范圍甚至要比一線城市、部分二線城市深刻，屆時(shí)，大量中小房企資金面將再度陷入危機(jī)，更多的中小房企將面臨破產(chǎn)、倒閉或被其他大型房企收購(gòu)?！睆埡陚フf(shuō)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年將繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存導(dǎo)向，但在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下，去庫(kù)存應(yīng)該關(guān)注結(jié)構(gòu)問(wèn)題。比如一二線城市的庫(kù)存壓力其實(shí)并不大，甚至可以主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存，而三四線城市則需要繼續(xù)去庫(kù)存。應(yīng)鼓勵(lì)房企創(chuàng)新商業(yè)模式，比如鼓勵(lì)房企采用購(gòu)租并舉的策略，進(jìn)而加快項(xiàng)目去化速度。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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