樓市“銀十”顯疲態(tài) 70城房?jī)r(jià)近半環(huán)比下跌

　　11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹，從漲幅看，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品房住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，持平的城市有10個(gè)。

　　樓市無疑在“銀十”出現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，這或許也是近日決策層頻頻釋放“去庫(kù)存”政策信號(hào)的另一原因。

　　然而，硬幣的另一面，在中央明確 “去庫(kù)存”的主基調(diào)下，一線城市無疑是個(gè)特例，中房協(xié)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，樓市存在區(qū)域、結(jié)構(gòu)性、階段性過剩的問題，部分地方去庫(kù)存還需要一定的時(shí)間，另一方面一線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)也將日益凸顯。

　　一線城市環(huán)比漲幅放緩

　　和全國(guó)的疲軟行情相比，一線城市樓市的“銀十”表現(xiàn)尤為特別，環(huán)比漲幅回落，同比漲幅擴(kuò)大。

　　劉建偉稱，環(huán)比來看，一、二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降，二手住宅價(jià)格環(huán)比持平。

　　劉建偉介紹，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，漲幅分別比上月擴(kuò)大2.4和1.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格同比則由上月下降0.9%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　漲幅最高的城市深圳同比漲幅達(dá)到了40.5%，上海漲幅為12.7%，北京漲幅為8.1%，廣州漲幅為7.1%。

　　談及一線城市環(huán)比漲幅放緩，同比漲幅處于歷史高位的狀態(tài)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，一線城市仍執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策作用下，樓市升溫后，具備購(gòu)房資格且支付能力強(qiáng)的客群已被透支，后續(xù)支撐樓市回暖的基礎(chǔ)并不具備；另一方面，一線城市的房?jī)r(jià)升溫也抬高了購(gòu)房門檻。

　　在郭毅看來，目前一線城市的樓市仍然向好，但在購(gòu)買量增長(zhǎng)幅度有限的基礎(chǔ)上，一線城市的亢奮將主要集中在高房?jī)r(jià)上。

　　佐證上述觀點(diǎn)的另一組數(shù)據(jù)是一線城市的土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，11月單月截止到11月18日的數(shù)據(jù)，北京、上海等4個(gè)一線城市成交住宅土地10宗，合計(jì)成交額高達(dá)243.37億，從成交均價(jià)看，樓面價(jià)高達(dá)16973元每平米，環(huán)比上漲幅度高達(dá)39.5%，從溢價(jià)率看，也創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄，單月平均溢價(jià)率高達(dá)53.27%。

　　以北京為例，近期拍賣的豐臺(tái)、順義、通州等地塊的樓面價(jià)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在售房?jī)r(jià)。

　　需要注意的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)一線城市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，待售土地達(dá)到了67宗，起價(jià)高達(dá)765.6億，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，預(yù)計(jì)一線城市單月整體土地成交額有望超過1000億創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

　　高房?jī)r(jià)難題

　　房企對(duì)于一線城市土地市場(chǎng)的青睞，建立在當(dāng)前分化的樓市基礎(chǔ)之上。

　　決策層也意識(shí)到了三四線城市疲軟的樓市，頻釋放“去庫(kù)存”的政策信號(hào)，住建系統(tǒng)專家，中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)均表示，“去庫(kù)存”政策將成為貫穿年底乃至2016年的主力政策。

　　然而，一線城市無疑是市場(chǎng)的特例，與全國(guó)層面的去庫(kù)存相比，一線城市更需要解決本輪樓市推漲的高地價(jià)、房?jī)r(jià)難題。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉稱，連續(xù)的降準(zhǔn)降息和松綁住房公積金的政策，即使和2008年相比，目前的購(gòu)房成本和門檻也屬于歷史低位。

　　“但和2008年的行情不同，本輪樓市下行出現(xiàn)明顯的分化行情，也就是說，頻出的利好政策和寬松的貨幣政策都主要集中在一線城市?！睆埓髠ヌ嵝?，房企青睞一線城市的土地市場(chǎng)就是一個(gè)例證，但這無疑將推漲一線城市的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　然而不能忽視的是，張大偉提醒，一線城市也將面臨不一樣的高庫(kù)存難題。

　　以北京為例，張大偉介紹，截止到目前，北京年內(nèi)出讓了35宗住宅土地，平均樓面價(jià)在17800元左右，但事實(shí)上，其中大量的不可售物業(yè)，剔除干凈，平均商品房住宅的樓面價(jià)高達(dá)3.8萬元。

　　“按照過去北京地王的售價(jià)預(yù)期，地價(jià)占房?jī)r(jià)42%左右，售價(jià)預(yù)期均價(jià)將在8萬左右。也就是說，未來地王要入市，房?jī)r(jià)起碼得上漲100%以上，這些項(xiàng)目疊加2014年以來的多宗地王土地，整體入市單價(jià)超10萬的頂豪套數(shù)有望達(dá)到3000套以上”，張大偉介紹。

　　張大偉稱，漲價(jià)是肯定的，但在限購(gòu)的限制之下，市場(chǎng)能夠支撐這么多地王嗎？

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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