關(guān)乎所有人！房貸合同明起生變，數(shù)十萬億存量貸款“換錨”LPR！要不要申請、如何操作？攻略來了

　　關(guān)乎30萬億個人住房貸款的大事來了。

　　3月1日起，存量浮動利率貸款合同定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式啟動，這項涉及上百萬億存量貸款規(guī)模的浩大“換錨”工程計劃利用半年時間全部完成，而關(guān)乎老百姓錢袋子的個人住房按揭貸款同樣需要完成定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

　　近日，各家銀行通過官網(wǎng)、官方微信公眾號等渠道發(fā)布了個人房貸利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的詳細(xì)規(guī)則，因轉(zhuǎn)換規(guī)則較為復(fù)雜專業(yè)，有網(wǎng)友直呼“每個字都看懂，但連起來就不知道啥意思”。

　　在個人房貸利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換過程中，大家最關(guān)心的問題主要集中在為何要轉(zhuǎn)換、哪些渠道可以轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)換后個人房貸利息支出會有何變化、何時轉(zhuǎn)換合適等，證券時報記者在此梳理詳細(xì)通俗版本的攻略，先看以下要點：

　　1、定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換涉及的貸款合同變更內(nèi)容主要包括新定價基準(zhǔn)（LPR或固定利率二選一）、重定價日（一般為次年1月1日或貸款放款日對應(yīng)的每年日期）、重定價周期（最短為1年，不少銀行線上渠道辦理時默認(rèn)為1年）。

　　2、存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請由主借款人提交，所有共同借款人均需確認(rèn)后才可生效。

　　3、疫情期間，銀行鼓勵客戶通過手機銀行、網(wǎng)商銀行等線上渠道辦理，一些銀行設(shè)置了“一鍵轉(zhuǎn)換”的快速通道，方便客戶轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換工作不產(chǎn)生任何附加費用。

　　4、定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為期半年，3月1日起至8月30日。

　　5、對房貸客戶來說，鑒于今年LPR仍有下降空間，早轉(zhuǎn)換早受益。

　　問題一：個人房貸利率定價基準(zhǔn)為何要轉(zhuǎn)換？哪些情況不用轉(zhuǎn)？

　　這實則是央行在利率市場化改革中的一項重要安排。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR），此后新發(fā)放貸款的定價基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR。今年3月起，LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴(kuò)大到存量浮動利率貸款，貸款基準(zhǔn)利率逐步退出歷史舞臺。

　　根據(jù)央行公告，存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前已發(fā)放的貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動貸款利率。

　　按照央行規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動利率貸款合同在未來半年時間內(nèi)，都要完成定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

　　定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協(xié)商確定，個人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　不過，存量浮動利率貸款也有不需要轉(zhuǎn)換的情況，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換?？紤]到目前絕大多數(shù)浮動利率貸款合同的重定價周期都是1年，因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價基準(zhǔn)切換可以不參與。

　　對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換工作：

　　1、政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉(zhuǎn)換；

　　2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換；

　　3、固定利率貸款。

　　問題二：房貸利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后利息支出有何變化？何時轉(zhuǎn)換劃算？

　　如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　如果選擇轉(zhuǎn)為LPR，轉(zhuǎn)換后實際貸款利率＝離重定價日最近的LPR報價＋加點數(shù)值。

　　其中，加點數(shù)值＝原合同最近的利率水平－2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR差值。例如，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。那么，加點數(shù)值就是5.39%－4.8%＝0.59%。

　　注意，加點數(shù)值一旦確定后就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。

　　這其中就有一個小技巧需要注意，由于定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，貸款的重定價周期最短為一年，考慮到今年LPR報價仍有下行空間，建議大家早轉(zhuǎn)換早受益。

　　舉例來說，你此前的房貸發(fā)放日是2010年5月1日，在本次定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時將重定價日仍定為每年的5月1日不變。那么，如果你是在5月1日之前變更定價基準(zhǔn)為LPR，那么就可以在今年的5月1日就進(jìn)行第一次重定價，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）計算貸款實際利率。但如果你選擇在5月1日后變更定價基準(zhǔn)，那只能在2021年5月1日才進(jìn)行第一次重定價，在此之前貸款實際利率仍執(zhí)行原合同最近的利率水平，無法享受到LPR下行帶來的利率下調(diào)。

　　總體看，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。但考慮到今年和未來一段時間LPR大概率呈現(xiàn)逐漸下降趨勢，不論是之前享受7折房貸，還是上浮10%，定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換起碼在眼前是可以給你帶來減少利息支出的利好，且早轉(zhuǎn)換早受益。至于二三十年后LPR到底是上升還是下降，誰都無法預(yù)測。

　　我們假設(shè)以下幾種情形：

　　1、基準(zhǔn)利率

　　如果原房貸合同執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率，那么按上述LPR加點方案，加點幅度為0.1個百分點（4.9%-4.8%）。假如第二年LPR下降到4.7%，那么改簽后你的執(zhí)行利率將是4.7%+0.1%=4.8%。相反，如果后續(xù)LPR上漲到5.0%，那么改簽后也將執(zhí)行5.0%+0.1%=5.1%的水平。

　　2、基準(zhǔn)利率下浮

　　如果原房貸合同執(zhí)行4.9%下浮10%的利率水平，則LPR加點方案為4.9%*0.9-4.8%，也就是-0.39%。假如第二年LPR下降到4.7%，那么改簽后你的執(zhí)行利率將是4.7%-0.39%=4.31%。相反，如果后續(xù)LPR上漲到5.0%，那么改簽后也將執(zhí)行5.0%-0.39%=4.61%的水平。

　　3、基準(zhǔn)利率上浮的情形前面已經(jīng)有提及。

　　由此可見，不管是原基準(zhǔn)利率的房貸客戶，還是上浮或下浮，如果認(rèn)為未來利率趨勢是下行，則選擇LPR浮動更劃算；反之則選擇固定利率。

　　問題三：哪些渠道可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換？

　　具體情況要查詢貸款行的官網(wǎng)或者官方微信號，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機、短信銀行、任一網(wǎng)點等渠道完成定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

　　考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優(yōu)先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉(zhuǎn)換的快速通道。

　　所需材料方面，基本只要身份證原件即可。本人辦理時，需攜帶本人身份證原件；委托他人辦理時，需受托人有效身份證原件和公證委托書。需要注意的是，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是由銀行免費為客戶提供的操作，客戶無需支付任何附加費用。

　　問題四：共同借款人是否都要確認(rèn)？

　　如果是共同借款人，需要所有人都確認(rèn)定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，變更才可生效。值得注意的是，各家銀行對于主借款人發(fā)起變更后共同借款人確認(rèn)的期限各有不同。例如，工商銀行要求，共同借款人要在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24:00前完成變更確認(rèn)，定價基準(zhǔn)變更才能生效。

　　中國銀行則要求，存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

　　值得注意的是，即便共同借款人沒有貸款行的銀行卡，也可利用其他銀行的銀行卡注冊貸款行的手機銀行APP并辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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