千億房企俱樂部擴(kuò)容 地產(chǎn)“巨無霸”時(shí)代啟幕

　　如今中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個(gè)“巨無霸”型的房企。

　　萬科、恒大、萬達(dá)這類民營千億房企，迎來了強(qiáng)勁的央企對手。

　　國資委規(guī)定的21家主業(yè)可以經(jīng)營房地產(chǎn)的央企身上，正在發(fā)生又一場更加集中的并購重組。

　　這并不僅僅是一個(gè)內(nèi)部的資源整合，央企地產(chǎn)公司的重組加速開放，是國資企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變，也為當(dāng)前國企去“地產(chǎn)化”尋求了一種出路。

　　同策咨詢總監(jiān)張宏偉指出，未來一段時(shí)期內(nèi)，實(shí)力較強(qiáng)的央企地產(chǎn)商，可能會(huì)利用地產(chǎn)重組加速開放的機(jī)會(huì)，兼并入股民營房企，或接盤其他國企“退房”的資產(chǎn)。

　　中海外、招商蛇口、保利地產(chǎn)、中交地產(chǎn)，在完成重組后將變成一個(gè)個(gè)“巨無霸”，房企1000億、2000億俱樂部陣營迅速擴(kuò)容，行業(yè)集中度不斷提升。

　　然而，規(guī)模并不是央企地產(chǎn)商的全部。他們還承載著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的使命。從單一的住宅、商業(yè)開發(fā)商，到城市運(yùn)營商、產(chǎn)融結(jié)合實(shí)踐者，央企地產(chǎn)商可以有很多作為。

　　超十家央企地產(chǎn)商動(dòng)手

　　事實(shí)上，在這一輪央企地產(chǎn)重組浪潮之前，已經(jīng)有過一次集中清理、資源整合的過程。

　　2005年，國資委勒令78家涉房央企退出房地產(chǎn)主業(yè)，只留下了16家主業(yè)可以經(jīng)營房地產(chǎn)的央企；而在2010年年底，國資委又將能做房地產(chǎn)主業(yè)的央企增加至21家。

　　3015年，是深化國企改革之年，在這21家涉房央企中，有超過10家央企目前已經(jīng)按下了內(nèi)外部重組的按鈕，包括中建、中交、中糧、中化、中鐵、招商局等央企。

　　重組的方式有多種，資產(chǎn)注入是其中之一。中海外對外透露，今年3月份，其接受了母公司中建股份的338億元資產(chǎn)注入，接手了北京、上海以及英國等地區(qū)的30個(gè)相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目，真正結(jié)束了持續(xù)近兩年的中建系整合。

　　7月9日，中房地產(chǎn)公告稱，所持有的中住地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中交地產(chǎn)，劃轉(zhuǎn)完成后，中房地產(chǎn)成為中交地產(chǎn)的全資子公司。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，直接的資金或資產(chǎn)注入，可以在企業(yè)財(cái)務(wù)上進(jìn)行換算，程序上能省去很多麻煩。

　　另有一些央企通過引入社會(huì)公眾股東進(jìn)行混改式的重組。比如華僑城和方興地產(chǎn)，均引入了險(xiǎn)資股東。

　　在諸多重組方案中，招商地產(chǎn)的重組備受矚目。8月初，招商地產(chǎn)公布重組方案。與之前預(yù)計(jì)的母公司資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)不同的是，招商地產(chǎn)啟動(dòng)了“無先例重組”，以母公司吸收合并子公司的方式，開創(chuàng)A股先河。最終重組主體變成了招商局蛇口，而被吸收合并的招商地產(chǎn)將被終止上市并注銷法人資格。

　　央企第二大地產(chǎn)商保利地產(chǎn)也在計(jì)劃重組的行列中。關(guān)于同屬保利集團(tuán)旗下量大地產(chǎn)平臺(tái)保利地產(chǎn)和保利置業(yè)要整合的消息早有傳聞。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾明確承認(rèn)，“這一兩年可能會(huì)進(jìn)一步提到議事日程上?！彼€透露，這是保利集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，保利集團(tuán)目前正與一家規(guī)模較大，但并未上市的央企接觸，雙方有意整合。

　　此外，中鐵、中糧、中國電建分別以整合、吸資、并購等方式正在加速重組的進(jìn)程；中信集團(tuán)也正在考慮合并集團(tuán)旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)，也準(zhǔn)備加入重組“大隊(duì)”中。

　　內(nèi)外部壓力之下的重組

　　央企地產(chǎn)重組有其外在環(huán)境和內(nèi)在動(dòng)力。

　　“房企黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的變化，其中最大的變化就是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的趨勢由原來單邊的快速上漲變?yōu)闇睾偷厣仙??！比f科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰曾在專訪中對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　誠然，如譚華杰所言，房企的白銀時(shí)代終究來臨了，而這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志之一，就是增量市場的萎縮，以及對于存量的盤活。

　　花樣年總裁潘軍說，中國過去30年地產(chǎn)的開發(fā)，積累了超過400億平方米的房地產(chǎn)面積，其中250億是住宅，其他是工業(yè)物業(yè)加上辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、旅游地產(chǎn)物業(yè)。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了局部產(chǎn)能過剩。北京師范大學(xué)教授鐘偉指出，在全國現(xiàn)在這么多一、二、三、四線城市當(dāng)中，真正有地產(chǎn)投資價(jià)值的市場非常少，大多數(shù)城市只能做存量的優(yōu)化配置，甚至去化壓力將持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間。

　　白銀時(shí)代的另一大特征，就是房企的凈利率普遍明顯走低，達(dá)到社會(huì)平均化水平。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包含了萬科等標(biāo)桿企業(yè)的36家房企半年報(bào)中，36家房企的合計(jì)營業(yè)收入達(dá)987.216億，而合計(jì)凈利潤只有90億，平均凈利潤率只有9.12%，跌至個(gè)位數(shù)，創(chuàng)下歷史新低。

　　在過去國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”中，地產(chǎn)央企得益于其中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的優(yōu)勢，業(yè)績增長較許多民營企業(yè)要迅速。然而，隨著2013年到2014年房地產(chǎn)市場回調(diào)，及整個(gè)行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期，地產(chǎn)企業(yè)告別了高增長，部分央企地產(chǎn)商的凈利率、ROE也出現(xiàn)了下滑。

　　今年上半年，樓市雖然回暖，但產(chǎn)能過剩的問題至今都還未能很好的消化。

　　從內(nèi)部來看，多數(shù)涉房央企都存在同業(yè)競爭的尷尬。有很多涉房央企是一個(gè)集團(tuán)內(nèi)有多個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，而這些內(nèi)部同業(yè)平臺(tái)的資源消耗，令整體競爭力下降。中糧系、中建系、保利系等央企，就是其典型的例子。

　　在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，同業(yè)競爭問題來源于，一是在樓市規(guī)?；瘯r(shí)代時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)較高的投資回報(bào)使房企有著強(qiáng)烈的欲望想在其中分得一杯羹，此時(shí)集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立多平臺(tái)卷入增量惡戰(zhàn)中已不可避免。而如今，增量時(shí)代已過，原有的多平臺(tái)擴(kuò)張模式，在今天則變成了資源的閑置、重疊和浪費(fèi)。

　　二是由于房企規(guī)劃不同和平臺(tái)的分工不同，也可能會(huì)催生同業(yè)競爭問題。如在一家房企的兩個(gè)平臺(tái)中，一個(gè)平臺(tái)負(fù)責(zé)住宅，另一個(gè)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上由于復(fù)合型的項(xiàng)目角度，各平臺(tái)之間的分工界限越來越模糊，從而導(dǎo)致同業(yè)競爭。

　　中房協(xié)副會(huì)長倪建達(dá)指出，樓市規(guī)?；l(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，房企再延續(xù)原有的多平臺(tái)規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，央企房地產(chǎn)板塊重組已勢在必行。

　　“央企的利潤下滑顯然是國資委不愿看到的，在行業(yè)新的發(fā)展周期下，房地產(chǎn)企業(yè)的生意模式、經(jīng)營管理也確實(shí)需要改變?！币幻肫髢?nèi)部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　千億房企俱樂部暢想

　　在央企地產(chǎn)商紛紛出手重組前，去年“千億軍團(tuán)”房企已擴(kuò)容至7家。而今年，在幾家涉房央企的合并重組之后，千億房企之間的競爭對手又將增加幾家。

　　而這些千億“巨無霸”的誕生，意味著將為房地產(chǎn)行業(yè)中，各企業(yè)的激烈競爭再加多幾個(gè)重磅砝碼，行業(yè)格局將重新洗牌。

　　行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此激烈。綠地去年銷售超越萬科之后，今年5月份萬科拋出了萬億市值計(jì)劃，恒大則謀求多元化上市平臺(tái)的搭建，萬達(dá)在影視、文化、體育產(chǎn)業(yè)上進(jìn)軍世界。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，也成為房企爭奪行業(yè)老大地位的重要對手。

　　對此，張宏偉還指出，如今中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個(gè)“巨無霸”型的房企。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為，強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場趨勢越發(fā)明顯?！氨热绾愦蠛捅坦饒@。表面上看他們的項(xiàng)目大多布局在市場不樂觀的三四線城市，但只要市場有他們的地方，其他企業(yè)的生存狀況都不會(huì)太好?！?/p>

　　在這種趨勢之下，2014年房企“千億軍團(tuán)”的龍頭房卻保持了增長。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2014年銷售突破千億的企業(yè)為7家，分別為萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達(dá)。

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)亦證明，樓市雖然低迷，市場集中度卻在進(jìn)一步提高。2014年房地產(chǎn)企業(yè)集中度繼續(xù)大幅提升，TOP10企業(yè)從13.72%上升至17.19%，增加了3.47個(gè)百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個(gè)百分點(diǎn)和5.42個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度加大。

　　譚華杰說，未來的房地產(chǎn)市場必將成為“大象之間的游戲”。根據(jù)對未來宏觀經(jīng)濟(jì)增長及新增人口等的假設(shè)，結(jié)合近兩年數(shù)十家百億以上房企進(jìn)行分析，中指院預(yù)計(jì)，2015年有7家銷售千億以上房企，其中會(huì)有兩家2000億級(jí)房企、9家500億-1000億房企；到2020年將有6家2000億級(jí)房企、13家1000億-2000億房企、17家500億-1000億房企。

　　在重組、兼并、合作的趨勢之下，美國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不足為鑒。譚華杰認(rèn)為，未來超大型房企在中國房地產(chǎn)市場占有率的提升，將會(huì)超過美國經(jīng)驗(yàn)的極限。

　　平臺(tái)化：地產(chǎn)商的進(jìn)化史

　　隨著寡頭競爭時(shí)代的來臨，過去十多年以住宅開發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。

　　以萬科、恒大、萬達(dá)等為代表的傳統(tǒng)大型房企在近幾年來已經(jīng)迅速做出調(diào)整，進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、社區(qū)O2O等多樣化的領(lǐng)域，搭建多元化產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

　　央企地產(chǎn)商亦不例外。以重組中的招商為例，新的“招商蛇口”將不再是一家地產(chǎn)公司，而是一個(gè)“產(chǎn)融城一體化”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、城市運(yùn)營商的概念，A股上市公司中與之接近的，是華夏幸福。

　　重組完成后，招商局集團(tuán)要求該平臺(tái)構(gòu)建“招商系”生態(tài)圈：以客戶需求為核心，建立與招商局集團(tuán)內(nèi)各資源之間的聯(lián)系，為包括銀行、基金、證券、物流等帶來更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

　　接近招商地產(chǎn)的人士表示，新平臺(tái)將成為“大招商，大協(xié)同”戰(zhàn)略的實(shí)施者。橫跨實(shí)業(yè)和金融兩大領(lǐng)域的招商局集團(tuán)，近年來大力推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，通過資本和產(chǎn)業(yè)的有效互動(dòng)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。在招商局集團(tuán)大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)協(xié)同、創(chuàng)新發(fā)展”戰(zhàn)略的支持下，新平臺(tái)與兄弟企業(yè)積極協(xié)同。

　　維持增長，是中國房地產(chǎn)企業(yè)這幾年最核心的議題；平臺(tái)化，是房企尋找新的利潤來源、盤活存量資源的手段。萬達(dá)、恒大、花樣年發(fā)揮民營企業(yè)決策迅速的強(qiáng)項(xiàng)，快速占領(lǐng)地產(chǎn)相關(guān)或非地產(chǎn)相關(guān)的“多元化”領(lǐng)域，從中尋找增長極；央企地產(chǎn)商則從集團(tuán)、母公司手里找資源，進(jìn)行大規(guī)模的整合。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出，平臺(tái)化意味著，資本和產(chǎn)業(yè)有效互動(dòng)、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。一方面，未來大城市核心區(qū)域的新房開發(fā)、存量房運(yùn)營，將越來越強(qiáng)調(diào)開發(fā)運(yùn)營的金融模式、資本與房企深度融合，比如REITs、險(xiǎn)資和私募等機(jī)構(gòu)投資者參股、控股房企；另一方面，園區(qū)或商業(yè)辦公需地產(chǎn)開發(fā)和金融支持。

　　反過來，城市和園區(qū)客戶，也是地產(chǎn)和金融的客戶，包括物業(yè)銷售和經(jīng)營、小微信貸、個(gè)人理財(cái)、消費(fèi)金融和互聯(lián)網(wǎng)金融等。

　　看起來很符合萬科對于平臺(tái)化的理解：從客戶+資產(chǎn)的角度去思考?！白鋈说纳夂妥鲑Y產(chǎn)的生意，是我們未來的兩條主線?！弊T華杰說。

　　這也是包括央企地產(chǎn)商在內(nèi)的所有地產(chǎn)商的未來。（本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)記者 鄭凱婷 深圳報(bào)道）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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