7月全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅放緩 房?jī)r(jià)進(jìn)一步分化

　　8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：7月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月減少3個(gè)。從漲幅看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。這也是今年來(lái)商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過下跌城市數(shù)量。

　　7月房?jī)r(jià)整體延續(xù)上漲

　　今年以來(lái)，70個(gè)大中城市中商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市呈現(xiàn)出逐月增加的趨勢(shì)。

　　“供給的減少與政策的寬松是價(jià)格環(huán)比上漲的城市不斷增加的最主要原因?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的深度調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍過熱的狀況已基本得到控制，房地產(chǎn)行業(yè)的供給過剩問題正逐步得到緩解。同時(shí)，貨幣政策的放寬在支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的同時(shí)，也令房企的現(xiàn)金流更為充裕。

　　7月份，在商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市當(dāng)中，深圳漲幅最大，為6.3%。上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別為1.9%、1.2%、1.2%。而在年初環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅僅為0.3%。此外，7月份大部分一二線城市均已進(jìn)入價(jià)格上漲陣營(yíng)，仍處在下跌陣營(yíng)的多為以錦州、蚌埠、濟(jì)寧等為代表的三四線城市。

　　任啟鑫分析認(rèn)為，以北京、深圳為代表的一線城市由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增需求量旺盛，在調(diào)控政策放松之后能夠快速實(shí)現(xiàn)成交的回暖，市場(chǎng)價(jià)格也隨之進(jìn)入上行曲線。而對(duì)于二線城市以及部分東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)之下，人口遷移帶來(lái)大量的住房需求，城市庫(kù)存逐漸去化，房?jī)r(jià)也逐漸回歸上升軌道。對(duì)于部分三線以及大量四線城市來(lái)說(shuō)，由于前期的過度開發(fā)，造成嚴(yán)重供應(yīng)過剩，嚴(yán)重積壓的庫(kù)存以及需求新增的不足，使這些城市新建商品住宅價(jià)格難以上漲。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，7月份全國(guó)新房和二手房房?jī)r(jià)整體走勢(shì)雖然延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但是漲幅開始收窄。與此同時(shí)，全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)也越來(lái)越分化，表現(xiàn)為：一線城市交易量繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)較高；二線城市的房?jī)r(jià)也大都出現(xiàn)微漲；三四線城市仍然無(wú)法擺脫房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的困境。

　　他認(rèn)為，一方面，二季度政策利好效應(yīng)集中釋放、消化了一些購(gòu)房需求；另一方面，7月份，政策利好出現(xiàn)“空窗期”，各項(xiàng)利好刺激政策逐步放緩。目前，購(gòu)房人群仍以自住型為主，如果價(jià)格過度上漲，一部分人會(huì)失去購(gòu)買能力。此外，三季度以來(lái)，銀行放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場(chǎng)的成交熱度逐步下降。所以，7月份房?jī)r(jià)漲幅開始出現(xiàn)一定收窄。

　　市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)？

　　對(duì)于樓市后市的走勢(shì)，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表達(dá)了自己的看法。

　　首先，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。從地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的反饋來(lái)看，無(wú)論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市，下一階段市場(chǎng)上行行情可期。

　　其次，從央行到地方，樓市刺激政策或持續(xù)出現(xiàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量復(fù)蘇非常明顯。購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

　　再次，市場(chǎng)分化繼續(xù)明顯。全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。市場(chǎng)越差，救市政策會(huì)越頻繁。各地最近開始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市。公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，整體來(lái)看，下半年一線城市成交量將基本維持在相對(duì)比較高的水準(zhǔn)。但是，在價(jià)格方面，未來(lái)如果不再出臺(tái)重大利好政策或者貨幣政策調(diào)整的話，一二線城市的房?jī)r(jià)將相對(duì)趨向平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)仍然繼續(xù)下跌。

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