受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響 一線城市地價(jià)同比上漲四成

　　土地市場(chǎng)復(fù)蘇初期，會(huì)出現(xiàn)一定程度的震蕩和反復(fù)。但是綜合近幾個(gè)月各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)，土地市場(chǎng)“止跌企穩(wěn)”的形態(tài)可以確定，尤其是土地出讓金均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入上升通道。預(yù)計(jì)下半年土地成交均價(jià)有望達(dá)到甚至超越2014年的歷史高點(diǎn)。

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，地價(jià)持續(xù)反彈。

　　易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報(bào)告指出，7月，10大典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金總量，繼6月沖高后有所回落，但土地出讓金成交均價(jià)和溢價(jià)率分別環(huán)比上漲6.9和1.3個(gè)百分點(diǎn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，土地市場(chǎng)復(fù)蘇初期，會(huì)出現(xiàn)一定程度的震蕩和反復(fù)。但是綜合近幾個(gè)月各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)，土地市場(chǎng)“止跌企穩(wěn)”的形態(tài)可以確定，尤其是土地出讓金均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入上升通道。

　　在十大典型城市中，一線城市地價(jià)上漲最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，7月份，土地成交建筑面積為394.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌10%，同比下跌22.5%；成交均價(jià)為9205元/平方米，環(huán)比下跌1.6%，同比上漲40.1%。

　　高溢價(jià)地塊頻出，北京成交的7宗土地中，4宗溢價(jià)在50%以上，二線城市甚至出現(xiàn)不少溢價(jià)率100%以上的地塊。

　　值得注意的是，北京四塊高溢價(jià)土地均來(lái)自北京大興區(qū)。7月3日，北京大興瀛海一宗含有住宅性質(zhì)的地塊被北京城建以22.8億元的價(jià)格和配建94078平方米限價(jià)房的代價(jià)摘得。據(jù)測(cè)算，該宗地的成交樓面單價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)區(qū)域新高；7月7日，北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一塊住宅用地出讓。經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)價(jià)，龍湖首開(kāi)聯(lián)合體最終以25.95億元、配建8.99萬(wàn)平方米限價(jià)房的代價(jià)競(jìng)拍成功。最終該地塊的平均樓面價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。

　　曹倪娜表示，繼6月土地成交均價(jià)增長(zhǎng)率沖破0軸線站上正區(qū)間，7月繼續(xù)沖高，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)下半年土地成交均價(jià)有望達(dá)到甚至超越2014年的歷史高點(diǎn)。隨著樓市回暖步伐加快，下半年政府必然加大土地出讓推進(jìn)力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多數(shù)城市為追求賣地利益最大化，會(huì)選擇等待市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，房企拿地信心大振后，再提高推地量；少數(shù)城市，如深圳和上海，是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而被迫增加土地供應(yīng)。

　　克而瑞研究院楊科偉認(rèn)為，自2014年起土地成交總量持續(xù)處于低位，房企土地儲(chǔ)備本就不多，加上近期樓市火熱，商品住宅成交量屢創(chuàng)新高，消化了房企不少庫(kù)存量，拿地補(bǔ)倉(cāng)布局下半年成為房企的頭等大事。但無(wú)奈政府供應(yīng)節(jié)奏減緩，優(yōu)質(zhì)地塊少之又少，爭(zhēng)奪之間溢價(jià)率提高則是必然。

　　楊科偉認(rèn)為，溢價(jià)率上漲趨勢(shì)短期內(nèi)不變。因?yàn)閺母鞯胤秸嫉?015年土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，大多數(shù)城市有計(jì)劃地減少土地供應(yīng)，尤其是一線城市，全線降低未來(lái)土地供應(yīng)量。但房屋需求量并沒(méi)有減少，僧多粥少的趨勢(shì)下，溢價(jià)率提高毋庸置疑。不過(guò)，各城市能級(jí)間的分化繼續(xù)，一線城市土地?zé)岫炔粫?huì)降低，土地?fù)寠Z或更加激烈，地價(jià)有望再上新臺(tái)階。二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)馬太效應(yīng)，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。而抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的三四線城市，成交規(guī)模和成交金額預(yù)計(jì)將繼續(xù)萎縮。

　　由于地價(jià)居高不下，合作已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商不得不采用的方式。

　　中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理謝蘇明在接受記者采訪時(shí)表示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作是趨勢(shì)。電建在合作過(guò)程中主要看各自已有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中更好地獲取土地資源、降低土地成本，為客戶打造出適合需求、更有價(jià)值點(diǎn)的產(chǎn)品。在合作伙伴選擇上，央企比如招商地產(chǎn)、華潤(rùn)地產(chǎn)等，民企如卓越集團(tuán)等都是電建的戰(zhàn)略伙伴；另外，還與一些金融機(jī)構(gòu)合作，如民生銀行和平安地產(chǎn)。（本報(bào)記者 王營(yíng) 北京報(bào)道）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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