7月樓市成交環(huán)比下挫 降溫趨勢已開始顯現(xiàn)

　　上半年，房地產(chǎn)行業(yè)以量價齊升的高姿態(tài)結(jié)束。進(jìn)入傳統(tǒng)淡季7月后，樓市降溫趨勢已開始顯現(xiàn)。

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2015年7月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降2.21%，同比去年7月則上漲57.53%。環(huán)比來看，23個城市下降，韶關(guān)降幅最大為36.31%，其中福州漲幅最高，達(dá)155.55%。

　　從上海易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，7月30個重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下跌8%，整體跌幅較小，而且同比仍是大漲38%。一線除北京繼續(xù)上漲26%外，其余全部下跌。深圳打破連續(xù)4個月的上漲態(tài)勢，本月小幅下降，但成交量仍出歷史高位。

　　中指研究院觀點(diǎn)認(rèn)為，成交量和成交面積環(huán)比下降和房地產(chǎn)去化壓力緩解，放慢樓盤入市節(jié)奏不無關(guān)系。庫存數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，僅3城市庫存有所上漲，其余城市均呈現(xiàn)下降。蘇州降幅最大，為8.29%，深圳下降4.77%；庫存上漲的城市漲幅均未超過1%，廣州漲幅為0.94%。

　　房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的另一端土地市場也大致相同。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市共推出土地2661宗，環(huán)比減少14%，同比減少26%；推出土地面積8702萬平方米，環(huán)比減少21%，同比減少29%。

　　不過，一線城市日益搶手的土地資源卻依然保持了較高的溢價率。

　　分析觀點(diǎn)認(rèn)為，“經(jīng)歷了二季度的強(qiáng)勢回暖后，整個行業(yè)已趨于穩(wěn)定。綜合上半年和7月份的相關(guān)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，三季度樓市以平穩(wěn)為主，房價幾乎不存在暴漲的可能性”。

　　成交環(huán)比下跌 區(qū)域分化加劇

　　7月剛結(jié)束，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)紛紛面世。當(dāng)然，最受關(guān)注的莫過于房價。

　　克而瑞研究中心公布數(shù)據(jù)顯示，7月中國城市住房（一手房）價格288指數(shù)為1088.7點(diǎn)，指數(shù)較上月上升5.4點(diǎn)，環(huán)比上漲0.50%，漲幅較上月擴(kuò)大0.22個百分點(diǎn)，同比跌幅繼續(xù)小幅收窄至0.65%。

　　經(jīng)統(tǒng)計，監(jiān)控的288個主要城市中，共有139個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少6個。其中廣東省深圳環(huán)比上漲7.84%，占據(jù)全國漲幅首位，其它城市漲幅均未超過5%。

　　這一數(shù)據(jù)背后，是成交面積和成交量數(shù)據(jù)的環(huán)比下滑。

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2015年7月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降2.21%，超6成城市環(huán)比下降，同比去年7月則上漲57.53%。環(huán)比來看，23個城市下降，韶關(guān)降幅最大，為36.31%，溫州次之，降幅為32.07%；環(huán)比上漲的城市中，福州漲幅最大為155.55%。同比來看，32個城市上升，深圳漲幅居首，同比大漲214.23%，汕頭次之，為199.9%。

　　其中，一線城市成交面積環(huán)比下降1.91%，廣州環(huán)比降幅最大為22.85%；一線城市同比上漲87.77%，深圳漲幅居首位為214.23%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降1.03%，同比上漲51.52%。

　　另外，這種持續(xù)分化正在加劇。

　　上海易居研究院統(tǒng)計，南京本月成交量近120萬平方米，為自2010年以來的單月最高值；而南昌、寧波、福州等城市成交量環(huán)比都大幅下降。

　　樓盤入市減速 剛需盤仍是主力

　　關(guān)于7月份的庫存情況，中指研究院給出的結(jié)論是“多地開盤速度放緩，庫存壓力繼續(xù)緩解”。

　　中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月下降1.5%。由于上半年去化持續(xù)加速，加之進(jìn)入7月開發(fā)商推盤力度放緩，本月庫存繼續(xù)保持下行趨勢。重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，僅3城市庫存有所上漲，其余城市均呈現(xiàn)下降。蘇州降幅最大，為8.29%，深圳下降4.77%；庫存上漲的城市漲幅均未超過1%，廣州漲幅為0.94%。

　　具體到7月最后一周（7.27-8.2），重點(diǎn)城市共開盤26個項目，累計推出房源為4913套。一線城市均有新開盤項目。其中北京和廣州均開盤4個項目，分別推出房源1148套、514套，上海開盤3個項目，推出房源180套，深圳開盤2個項目，推出房源1088套；二線城市中武漢、南京推盤也較積極，分別開盤6個、4個項目，推出房源1258套和431套。

　　產(chǎn)品定位上，開盤項目中逾7成為老推新，純新盤占比不足3成。從產(chǎn)品類型看，上周剛需產(chǎn)品仍為市場主體，所占比例逾7成。純剛需類項目占34.6%，剛需及改善項目占38.5%，改善項目占23.1%，投資項目僅占3.8%。

　　一線城市地市溢價居高不下

　　中指數(shù)據(jù)顯示，在土地市場端，7月份全國土地成交供應(yīng)量和成交量上環(huán)比均有所下滑，但成交均價和成交平均溢價率卻在不斷上升。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市共推出土地2661宗，環(huán)比減少14%，同比減少26%；推出土地面積8702萬平方米，環(huán)比減少21%，同比減少29%。成交方面，全國300個城市共成交土地1591宗，環(huán)比減少24%，同比減少38%；成交面積6066萬平方米，環(huán)比減少17%，同比減少31%。

　　溢價上，全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月上升7個百分點(diǎn)，較去年同期上升13個百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率27%，較上月上升11個百分點(diǎn)，較去年同期上升19個百分點(diǎn)。

　　同樣，一二線城市和三四線城市的分化依然十分明顯?？傮w而言，成交量降幅與供地量差異不大，宅地交易更顯冷淡，三四線城市降幅仍居高；溢價方面，一線城市溢價攀升，二三線城市供需偏冷。

　　品牌房企云集，使得一線城市令高溢價頻現(xiàn)，但政府供地有限，成交量價仍跌，收金不及上月；二線城市：供求及出讓金同環(huán)比下降，平均溢價率繼續(xù)上月上升走勢，不同城市表現(xiàn)分化。

　　而三四線城市的表現(xiàn)則相對慘淡。

　　樓市低溫持續(xù)致三四線城市地市冷淡，出讓土地乏人問津，本月除溢價率外各項指標(biāo)均降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月三四線共推出土地1874宗，推出土地面積5465萬平方米，環(huán)比減少22%，同比減少25%；成交方面，共成交土地958宗，成交土地面積3283萬平方米，環(huán)比減少26%，同比減少29%；土地平均溢價率為8%，較上月上升4個百分點(diǎn)，比去年同期上升2個百分點(diǎn)；土地出讓金為327億元，環(huán)比減少35%，同比減少42%。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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