去庫存仍是今年樓市主旋律 分化將成新常態(tài)

　　“3?30”樓市新政落地實(shí)施后，政策效果正在不斷顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲，同比降幅收窄，樓市出現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)，一線城市需求得到釋放，成交回暖，三四線城市去庫存壓力較大。

　　雖然各類城市樓市繼續(xù)回暖，但是去庫存仍是今年樓市面臨的主要壓力，樓市難以大幅回暖，房?jī)r(jià)難以大幅反彈，分化將是全國樓市的常態(tài)。

　　房?jī)r(jià)下降動(dòng)力減弱

　　在“3?30”樓市新政的推動(dòng)下，剛性需求和改善性需求入市的積極性提高，推動(dòng)市場(chǎng)成交量回暖。交通銀行金融研究中心研究員夏丹認(rèn)為，剛需和改善性需求旺盛的城市對(duì)政策刺激的敏感度較高，加之上海等多地對(duì)公積金提取額度的提高為居民置業(yè)直接加杠桿，均提升了居民購置更大房屋的能力。在供給方面，房企也搶搭政策快車，抓住樓市回暖之勢(shì)加速推貨。

　　國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師王寶濱指出，4月份商品房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，主要是受三方面因素影響。一是近期出臺(tái)的多項(xiàng)房地產(chǎn)新政對(duì)改善性需求的拉動(dòng)作用在逐步顯現(xiàn)；二是一線城市和一些二線城市政策敏感度高，市場(chǎng)回升明顯；三是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)增加推盤規(guī)模，加大促銷力度。

　　成交量的回暖，抑制了房?jī)r(jià)的下跌勢(shì)頭。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在政策刺激之下，各個(gè)城市加速去庫存，部分城市尤其是一線城市和部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕。從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來看就是跌幅開始收窄，部分城市開始領(lǐng)漲。

　　各類城市受到政策影響的程度不同，一線城市更為敏感，而三四線城市此前庫存較多，效果相應(yīng)較弱，因而樓市出現(xiàn)明顯的分化特征。北上廣深一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線上漲，成為4月份樓市的顯著特征。

　　張宏偉表示，深圳、上海等一線城市領(lǐng)漲全國，此前一直處于下跌的杭州、溫州房?jī)r(jià)開始上漲，證明經(jīng)過前期降價(jià)去庫存的調(diào)整，市場(chǎng)基本面開始趨于合理，全國重點(diǎn)城市的樓市基本面開始復(fù)蘇和回暖。市場(chǎng)分化依舊明顯，部分城市房?jī)r(jià)開始上漲。

　　去庫存仍是主基調(diào)

　　雖然樓市繼續(xù)回暖，但是房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足，去庫存仍是當(dāng)前市場(chǎng)面臨的重要壓力。

　　張宏偉認(rèn)為，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒有明顯上漲跡象，或者仍然處于同比或環(huán)比下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)回落。夏丹表示，4月份單月的開發(fā)投資增速再度逼近零點(diǎn)，同比僅增0.5%，反映了在庫存和資金壓力制約下，房企的重心仍在去庫存而非擴(kuò)大投資開工方面。先行指標(biāo)累計(jì)銷售面積還未轉(zhuǎn)正，預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月，累計(jì)開發(fā)投資增速還將進(jìn)一步下探。

　　央行降息雖然并非針對(duì)樓市，但是會(huì)降低購房者的房貸成本，有助于樓市消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。再加上“3?30”樓市新政的刺激，預(yù)計(jì)后期去庫存將會(huì)呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)。一線城市和部分重點(diǎn)城市等樓市基本面已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇格局的城市，去庫存的步伐或?qū)⒗^續(xù)加快；原本庫存壓力較大的二三線城市，由于其政策敏感性較弱，房貸新政的提振作用將較為有限，成交量難見明顯起色，庫存壓力也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以輕易大幅漲價(jià)。

　　樓市向居住屬性回歸

　　當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，樓市也告別了此前飛速上漲的時(shí)期，呈現(xiàn)出新的特征。當(dāng)前我國樓市已經(jīng)進(jìn)入以房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)為特征的平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期，難以大漲大落。樓市正朝向房屋居住屬性的本質(zhì)特征回歸。

　　從管理層的宏觀調(diào)控來看，調(diào)控逐步向“穩(wěn)定、支持、促進(jìn)”房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的方向過渡。當(dāng)前出臺(tái)的金融政策以及財(cái)稅政策，都體現(xiàn)出支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的特點(diǎn)。在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有利于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的走穩(wěn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的并非是讓房?jī)r(jià)大起大落，穩(wěn)健運(yùn)行將會(huì)是后期樓市的常態(tài)。

來源：金融時(shí)報(bào)

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