資金涌入樓市？從房貸占比數(shù)據(jù)與最新政策窺察趨勢(shì)

　　以下內(nèi)容節(jié)選自易居季報(bào)之【全國(guó)房地產(chǎn)貸款報(bào)告】

　　本期核心內(nèi)容

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　　全國(guó)房貸市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，房貸余額同比增速繼續(xù)收窄

　　無(wú)論是房企開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，都呈現(xiàn)類似的降溫態(tài)勢(shì)，這和1季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等因素有很大的關(guān)聯(lián)。

　　隨著2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房貸相關(guān)數(shù)據(jù)也有望反彈，但要防范違規(guī)資金進(jìn)入

　　2季度包括房企的項(xiàng)目開(kāi)工、個(gè)人的購(gòu)房等都會(huì)趨于活躍，這會(huì)使得相關(guān)貸款指標(biāo)有所反彈。但基于近期信貸政策，違規(guī)進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸將面臨管控。

　　中國(guó)人民銀行每個(gè)季度發(fā)布《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，其對(duì)于貸款的余額、結(jié)構(gòu)等有較為明確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成為我們研究貸款市場(chǎng)、判斷貸款政策方向等重要的參考。我們基于央行報(bào)告和數(shù)據(jù)，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策的實(shí)際情況，研發(fā)出《中國(guó)房地產(chǎn)貸款報(bào)告》。本報(bào)告以季度的形式定期對(duì)外公開(kāi)發(fā)布。

　　本報(bào)告明確了相關(guān)指標(biāo)的定義和口徑。1、房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房貸款和證券化的房地產(chǎn)貸款。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款包括房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款指金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房屋建設(shè)貸款，包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其它房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款包括金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的專門(mén)用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、且在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后計(jì)劃收回的貸款。3、購(gòu)房貸款包括個(gè)人商業(yè)用房貸款和個(gè)人住房貸款。4、主要金融機(jī)構(gòu)包括國(guó)有商業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行及政策性銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄銀行。

　　▍房貸情況

　　房貸余額

　　基于央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，1季度末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年第4季度開(kāi)始，全國(guó)房貸余額增速曲線就呈現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)。今年1季度延續(xù)此類態(tài)勢(shì)，相比去年全年14.8%的增速繼續(xù)收窄。這進(jìn)一步體現(xiàn)了房貸市場(chǎng)降溫的特征。

　　全國(guó)房貸市場(chǎng)降溫，和房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有密切關(guān)聯(lián)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為-7.7%，房屋新開(kāi)工面積同比增速為-27.2%，商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-26.3%。此類數(shù)據(jù)說(shuō)明無(wú)論是房企投資端還是個(gè)人消費(fèi)端，都出現(xiàn)了明顯的降溫。這也會(huì)使得房貸數(shù)據(jù)受影響，進(jìn)而出現(xiàn)增速收窄的現(xiàn)象。

　　房貸占比

　　本報(bào)告定義：房貸占比=房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額。

　　計(jì)算顯示，1季度末，全國(guó)房貸占比為28.8%，意味著金融機(jī)構(gòu)所有貸款余額中，有28.8%的信貸資金是投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的。

　　同時(shí)，觀察歷史數(shù)據(jù)，2019年房貸占比季度數(shù)據(jù)呈現(xiàn)攀升態(tài)勢(shì)，但均處于30%以下的水平，今年1季度也依然保持此類態(tài)勢(shì)，同時(shí)相比去年全年29.0%的水平有所收窄。

　　今年1月，央行金融市場(chǎng)司在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比，引導(dǎo)商業(yè)銀行切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思想，把經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)領(lǐng)域。今年1季度的房貸占比數(shù)據(jù)符合央行的政策導(dǎo)向。

　　從原因上看，這和計(jì)算公式中的分母分子變動(dòng)有關(guān)。其中，分母端即1季度金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額方面，其同比增速為12.7%，相比去年全年12.3%的增速有所擴(kuò)大。這和1季度央行兩次降準(zhǔn)政策有關(guān)。

　　其中1月1日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元,新年首日全面降準(zhǔn)釋放了積極的信號(hào)。

　　3月13日央行又實(shí)施了普惠金融定向降準(zhǔn)，對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)對(duì)符合條件的股份行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款，3月份的定向降準(zhǔn)共釋放長(zhǎng)期資金約5500億元。

　　兩次降準(zhǔn)釋放了約1.35萬(wàn)億的資金，其為商業(yè)銀行貸款提供了充裕的現(xiàn)金流和額度。而分子端則為房貸數(shù)據(jù)，此前已做分析，不再贅述。分母和分子的變動(dòng)，最終使得房貸占比有所收窄。

　　▍貸款分類

　　開(kāi)發(fā)貸款

　　1季度末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.6%。

　　觀察歷史數(shù)據(jù)， 2018年下半年開(kāi)始，此類貸款余額同比增速曲線持續(xù)下行。今年1季度數(shù)據(jù)也有類似的特征，相比去年全年10.1%的增速有所收窄。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)貸繼續(xù)降溫。由于今年2月份各地普遍不開(kāi)工，到了3月份才陸續(xù)復(fù)工，所以客觀上制約了房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，進(jìn)而也影響了此類開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放。

　　預(yù)計(jì)2季度隨著房企開(kāi)復(fù)工節(jié)奏的加快，相關(guān)開(kāi)發(fā)貸的審批和發(fā)放節(jié)奏也會(huì)加快，進(jìn)而會(huì)使得開(kāi)發(fā)貸余額同比增速曲線有所反彈。

　　住房貸款

　　1季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為31萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%。

　　從歷史數(shù)據(jù)看，2017年1季度開(kāi)始，個(gè)人住房貸款余額增速曲線就開(kāi)始下行。今年1季度數(shù)據(jù)也有類似的特征，相比去年全年16.7%的增速有所收窄。今年1季度全國(guó)房屋銷(xiāo)售尤其是住宅銷(xiāo)售表現(xiàn)較弱，同比下跌較為明顯。各類降低首付的地方政策也被叫停，所以客觀上這都會(huì)限制房貸的發(fā)放，最終使得房貸余額同比增速曲線繼續(xù)下行。

　　但若是后續(xù)房屋交易市場(chǎng)回暖，那么此類曲線反彈的可能性依然是很大的。

　　▍趨勢(shì)預(yù)判

　　觀察今年1季度末全國(guó)房貸數(shù)據(jù)，可以看出其呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，這和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫有很大的關(guān)聯(lián)。

　　同時(shí)，包括房貸占比等指標(biāo)沒(méi)有抬頭，繼續(xù)體現(xiàn)了商業(yè)銀行嚴(yán)管信貸用途、在房貸領(lǐng)域落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。

　　不過(guò)4月份以來(lái)，關(guān)于違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的相關(guān)報(bào)道增多，此類違規(guī)資金包括了個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸等。從規(guī)范信貸發(fā)放、防范違規(guī)資金用于炒房等角度出發(fā)，至少4部門(mén)出臺(tái)了監(jiān)管政策，有效地防范了信貸風(fēng)險(xiǎn)，也規(guī)范了后續(xù)信貸業(yè)務(wù)的操作。相關(guān)政策梳理如下。

　　總體上看，今年2季度各商業(yè)銀行對(duì)信貸資金的用途、投向會(huì)做積極審查，尤其是會(huì)嚴(yán)管違規(guī)投向房地產(chǎn)的行為，進(jìn)而鼓勵(lì)信貸資金更多投向小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，這也要求相關(guān)房企、中介代理機(jī)構(gòu)等合規(guī)操作，杜絕誘導(dǎo)購(gòu)房者違規(guī)使用信貸資金的行為。在此類規(guī)范的基礎(chǔ)上，隨著房企新開(kāi)工節(jié)奏的加快以及房屋交易市場(chǎng)的回暖，同時(shí)考慮到4月3日央行的降準(zhǔn)政策，預(yù)計(jì)2季度房貸市場(chǎng)也會(huì)逐漸活躍起來(lái)。

　　轉(zhuǎn)自：易居研究院

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