硬核數(shù)據(jù)挖掘｜大數(shù)據(jù)告訴你社區(qū)商業(yè)新風(fēng)口

　　本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行宏觀發(fā)展概括，選取潛力較高的社區(qū)商業(yè)，輔以大數(shù)據(jù)分析，以達(dá)到對(duì)可進(jìn)入的社區(qū)商業(yè)方向剖析。

　　基于克而瑞城市運(yùn)營(yíng)部大數(shù)據(jù)管理平臺(tái)10萬(wàn)+全國(guó)商場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、總覽商業(yè)地產(chǎn)宏觀概況；

　　通過(guò)5000+上海商場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)分析上海社區(qū)商業(yè)；

　　知名企業(yè)社區(qū)商業(yè)案例；

　　最終提出社區(qū)商業(yè)6大發(fā)展趨勢(shì)。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)宏觀概括

　?。ㄒ唬┌?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入情況

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)已發(fā)生明顯變化，而中國(guó)百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)租金收入的持續(xù)增長(zhǎng)在一定程度上反映了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的成效，成為房產(chǎn)企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)5年房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)方向。

　?。ǘ┤珖?guó)主要城市商業(yè)繁榮度

　　在硬核式創(chuàng)新的背景下，基于全國(guó)10萬(wàn)+商場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析。

　　對(duì)主要城市的人口、GDP、國(guó)民生產(chǎn)指數(shù)、消費(fèi)指數(shù)、高速出入口等數(shù)據(jù)因子進(jìn)行綜合計(jì)算后，通過(guò)大數(shù)據(jù)得到各主要城市的商業(yè)繁榮度排名，可以看到上海市以9.94的商業(yè)繁榮度排名為第一。

　　通過(guò)主要城市的商業(yè)數(shù)據(jù)概覽，可以看到，雖然上海的商鋪數(shù)量不是最多的，但是消費(fèi)均價(jià)最高，給上海創(chuàng)造了很好的營(yíng)商環(huán)境。

　　（三）商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)

　　在國(guó)際市場(chǎng)上，REITs等房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品是一種通行的房地產(chǎn)金融投資工具，其以證券化方式盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)金融化已具備市場(chǎng)需求，當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中商業(yè)銀行貸款依然占據(jù)大部分比例。而隨著商業(yè)地產(chǎn)金融化的逐步推進(jìn)，今后商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障之一，從國(guó)內(nèi)近六年發(fā)行類REITs產(chǎn)品以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)行數(shù)量和規(guī)模逐年增加，深受資本市場(chǎng)青睞。

　　二、社區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析

　　社區(qū)商業(yè)作為最廣泛的一種商業(yè)，無(wú)論何種規(guī)模的城市，無(wú)論處于城市的哪個(gè)區(qū)域，基礎(chǔ)需求的存在注定社區(qū)商業(yè)應(yīng)用的廣泛，可以說(shuō)是最有市場(chǎng)的一種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，且具有投資總額不大、風(fēng)險(xiǎn)小、投資回報(bào)率較高的特點(diǎn)，因此本文主要分析最為基礎(chǔ)且逐漸受開(kāi)發(fā)商投資者關(guān)注的社區(qū)商業(yè)。

　?。ㄒ唬┤珖?guó)社區(qū)商業(yè)建成情況

　　國(guó)內(nèi)社區(qū)型購(gòu)物中心行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，平均每年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目超過(guò)155個(gè)、體量逾850萬(wàn)方，年均增長(zhǎng)率達(dá)到29%，自2015年后項(xiàng)目增量明顯放緩，行業(yè)告別“野蠻增長(zhǎng)”，進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)作階段。

　?。ǘ┥虾Ｊ猩虉?chǎng)空間分布情況

上海市商場(chǎng)分布熱力圖

　　從上圖可以分析得知，上海市商場(chǎng)分布集中于市區(qū)，但郊區(qū)沿地鐵線也均分布商業(yè)項(xiàng)目。

　　從數(shù)量來(lái)看，大浦東雖然形成商圈不多，但依舊擁有最多的商業(yè)數(shù)量，而黃浦區(qū)在與盧灣區(qū)合并后，為市中心幾區(qū)中商業(yè)數(shù)量最多的區(qū)，漸趨于飽和，靜安和徐匯區(qū)仍有少量增長(zhǎng)空間。

　?。ㄈ┥虾Ｊ猩虉?chǎng)各項(xiàng)特征分析

　　從商業(yè)項(xiàng)目的體量規(guī)模來(lái)看：

　　大部分商業(yè)體集中在3-5萬(wàn)㎡的規(guī)模，主要輻射周邊5公里范圍的體量；

　　其次為1-2萬(wàn)㎡的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

　　縱觀上海大小商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量配比中，零售業(yè)占比最高，且銷售額比例占比更大，可見(jiàn)零售業(yè)依然是支撐商業(yè)發(fā)展的主力。

　　（四）社區(qū)商業(yè)畫(huà)像

　　對(duì)上海市數(shù)百家社區(qū)商業(yè)進(jìn)行分析，得出社區(qū)商業(yè)大致“畫(huà)像”特征：

　　體量：輻射半徑在1.5公里以內(nèi)，通過(guò)約10-15萬(wàn)人口支撐，體量控制在2-5萬(wàn)㎡，建議開(kāi)發(fā)體量重點(diǎn)考慮3萬(wàn)㎡以下的體量；

　　消費(fèi)人群：主要以25-45歲為主，占據(jù)60~70%；

　　業(yè)態(tài)組合：根據(jù)項(xiàng)目輻射范圍和服務(wù)對(duì)象不同，功能定位亦有所不同，業(yè)態(tài)組合上分為綜合型、餐飲業(yè)態(tài)主導(dǎo)型、兒童業(yè)態(tài)主導(dǎo)型和配套業(yè)態(tài)主導(dǎo)型四大類型，不同類型下對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)配比亦有所側(cè)重；

　　建筑形態(tài)：在考慮體量及具體地塊形式條件下，社商項(xiàng)目將呈現(xiàn)盒子、街區(qū)、底商三大多樣化的類型。

　?。ㄎ澹┥鐓^(qū)商業(yè)與資本市場(chǎng)

　　2018年4月2日，中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式掛牌上交所，成為國(guó)內(nèi)首單在交易所掛牌交易的社區(qū)商業(yè)REITs產(chǎn)品。該產(chǎn)品計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為20.5億元。

　　本專項(xiàng)計(jì)劃的物業(yè)資產(chǎn)為湖東鄰里中心物業(yè)、玲瓏鄰里中心物業(yè)、翰林鄰里中心物業(yè)、新城鄰里中心物業(yè)、貴都鄰里中心物業(yè)、師惠鄰里中心物業(yè)、沁苑鄰里中心物業(yè)、方洲鄰里中心物業(yè)、東沙湖鄰里中心物業(yè)和鄰瑞廣場(chǎng)物業(yè)等共十處物業(yè)。10個(gè)鄰里中心均坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)的核心區(qū)域。對(duì)物業(yè)2018年-2023年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)如下表：

　　隨著第一筆社區(qū)商業(yè)REITs的發(fā)行，也意味著社區(qū)商業(yè)正在逐步引起資本市場(chǎng)的關(guān)注，社區(qū)商業(yè)對(duì)于機(jī)構(gòu)型投資者而言，投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控，盈利必然性堅(jiān)實(shí)可靠。

　　一個(gè)社區(qū)商業(yè)從選址拿地到最終建成運(yùn)營(yíng)，根據(jù)其現(xiàn)金流特征大致是可以分為三個(gè)階段：建設(shè)期、孵化期和成熟期。

　　建設(shè)期：對(duì)于投資機(jī)構(gòu)想要在建設(shè)期進(jìn)入社區(qū)商業(yè)，需要掌握好節(jié)奏和融資成本，鑒于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在太多的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較高，選擇在進(jìn)入期投資的機(jī)構(gòu)不多；

　　孵化期：對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以采取股加債的結(jié)構(gòu)性融資方式。對(duì)于在孵化期準(zhǔn)備進(jìn)入的投資機(jī)構(gòu)，孵化階段主要以購(gòu)買資產(chǎn)的形式介入，只要孵化的周期可以確定，租金成長(zhǎng)空間可以預(yù)計(jì)，運(yùn)營(yíng)成本可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)固定，投資回報(bào)率也就相對(duì)好確定，此階段主要考慮的問(wèn)題是如何使租金最大化，以此保證退出的價(jià)值最大化。

　　成熟期：在成熟期的資產(chǎn)價(jià)值變化可預(yù)期，同時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)性已經(jīng)降到了極低，這個(gè)時(shí)候最佳的投資變現(xiàn)方式就是資產(chǎn)證券化，參考REITS上市的標(biāo)準(zhǔn)是凈租金回報(bào)大于6%設(shè)計(jì)，不能上市也可以用租金收益權(quán)來(lái)設(shè)計(jì)融資產(chǎn)品，因?yàn)槭找骖A(yù)期非常穩(wěn)定，融資成本可以做到很低。深受險(xiǎn)資等避險(xiǎn)性資本喜愛(ài)。

　　（六）知名企業(yè)社區(qū)商業(yè)案例

　　近年來(lái)，國(guó)內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及傳統(tǒng)以住宅為主的開(kāi)發(fā)商，均嗅到了社區(qū)商業(yè)所蘊(yùn)藏的商機(jī)，紛紛加碼布局。這其中，萬(wàn)科、綠地和龍湖三家企業(yè)是明確構(gòu)建社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線且有相應(yīng)產(chǎn)品問(wèn)世的知名國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商。本文以萬(wàn)科產(chǎn)品線為例，解析其社區(qū)商業(yè)打造之道。

　　萬(wàn)科產(chǎn)品線

　　萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)主要有兩條產(chǎn)品線：

　　屬于集中商業(yè)類型的生活中心系列；

　　屬于商業(yè)街類型的鄰里家系列。

　　萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)在資源上占全部商業(yè)的50%以上，且將菜市場(chǎng)、第五食堂、超市便利店、洗衣店、銀行ATM機(jī)、藥店等配套設(shè)施組成的“五菜一湯”視為標(biāo)配，植入生活中心和鄰里家兩個(gè)系列當(dāng)中。

　　萬(wàn)科“生活中心系列”社區(qū)商業(yè)

　　生活中心系列是萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科松山湖生活廣場(chǎng)于2013年9月在東莞正式開(kāi)業(yè)，這是萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)首個(gè)嘗試的項(xiàng)目；未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)將有近30個(gè)生活廣場(chǎng)落地全國(guó)。

萬(wàn)科“2049系列”社區(qū)商業(yè)

　　鄰里家系列是萬(wàn)科樓盤(pán)的“標(biāo)配”，滿足社區(qū)居民基本生活購(gòu)物需求。按照不同的社區(qū)定位，“五菜一湯”的規(guī)模配比及品牌檔次分為基礎(chǔ)型、升級(jí)型、精品型等。其中：

　　萬(wàn)科2049|城花作為萬(wàn)科2049首個(gè)2.0升級(jí)產(chǎn)品，融入了健康人生、兒童成長(zhǎng)、綠色生活、文化社區(qū)四大理念；

　　萬(wàn)科2049|五玠坊是上海萬(wàn)科首創(chuàng)“原·享未來(lái)生活心體驗(yàn)”商業(yè)街，建筑面積近2萬(wàn)平米，其是鄰里家系列的精品版，業(yè)態(tài)覆蓋精品餐飲、生活?yuàn)蕵?lè)、教育親子、商務(wù)會(huì)所、休閑旅游等。

　?。ㄆ撸┥鐓^(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

　　趨勢(shì)1：社會(huì)功能融合化

　　關(guān)注商業(yè)的社會(huì)屬性、社交屬性、連接屬性，將商業(yè)與社區(qū)的融合發(fā)展作為運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

　　趨勢(shì)2：規(guī)劃建設(shè)合理化

　　將逐步提升對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃建設(shè)能力，使其分布、功能、運(yùn)營(yíng)和管理，逐漸接軌發(fā)達(dá)城市。

　　趨勢(shì)3：類型結(jié)構(gòu)屬地化

　　在提高規(guī)?；瓦B貫性的基礎(chǔ)上，根據(jù)屬地需求產(chǎn)生多樣化和細(xì)分化的功能走勢(shì)，以滿足不同的需求。

　　趨勢(shì)4：客群高粘性、高轉(zhuǎn)化

　　從社區(qū)商業(yè)的客群來(lái)源及屬性來(lái)看，未來(lái)能深入社區(qū)的商業(yè)，面對(duì)的將是一群高粘性、高轉(zhuǎn)化率的“重視客戶”。

　　趨勢(shì)5：需要先進(jìn)專業(yè)的資本運(yùn)作思維

　　從社區(qū)商業(yè)的資產(chǎn)管理及模式來(lái)看，未來(lái)的社區(qū)商業(yè)將是下一輪實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“資本熱地”，在“投、融、管、退”層面，“小而快”的社區(qū)商業(yè)需要更加先進(jìn)和專業(yè)的資本運(yùn)作思維的強(qiáng)勢(shì)介入。

　　趨勢(shì)6：小體量、大規(guī)模的連鎖型商業(yè)載體將有望“彎道超車”

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　　主筆：尹湘婕 責(zé)編：全秀娟

　　轉(zhuǎn)自：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞城市運(yùn)營(yíng)部

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