房企半年成績單發(fā)布，從長租等創(chuàng)新業(yè)務(wù)解局“大未來”

7月1日，多家研究機(jī)構(gòu)集中發(fā)榜，盤點(diǎn)房企2020年上半年的表現(xiàn)。操盤金額、銷售面積、拿地等榜單一一揭曉，其中的“銷售額榜單”無疑是業(yè)內(nèi)最關(guān)注的。

數(shù)據(jù)整理：邁點(diǎn)空間租賃，綜合中指院、克而瑞、觀點(diǎn)等數(shù)據(jù)，其中“銷售額”為全口徑。

　　一方面，疫情帶來的影響慢慢散去，全國土地與樓市持續(xù)回暖。另一方面，支撐房企上半年銷售額的多是“存量”。在國家持續(xù)“房住不炒”的大背景下，“傳統(tǒng)”的住宅業(yè)務(wù)因土地供應(yīng)而受到一定抑制，企業(yè)拿地也更謹(jǐn)慎。據(jù)公開資料顯示今年1-5月，碧桂園拿地金額同比降幅達(dá)-65%。房企下半年乃至未來“少地可拿，少房可賣”，如何應(yīng)對(duì)？

　　關(guān)注“非住宅”

　　6月30日，易居集團(tuán)CEO丁祖昱在直播中說道：“房企下半年應(yīng)多關(guān)注非住宅?！?/p>

　　何為非住宅？創(chuàng)新業(yè)務(wù)、多元化業(yè)務(wù)、去地產(chǎn)化業(yè)務(wù)。公寓、商辦、商業(yè)綜合體、酒店、文旅等，房企的住宅“主業(yè)”之外的事業(yè)線。

　　以長租公寓為例，據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2019年12月，已有超過70%的房企進(jìn)場。從下表中也可以看出，頭部長租品牌中房企占據(jù)“半壁江山”。除了長租公寓，包含聯(lián)合辦公的商辦與商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)，房企的滲透度也很高。從長租公寓這個(gè)參與度較高的非住宅業(yè)態(tài)看，筆者認(rèn)為有3個(gè)機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)研究院

物業(yè)：上市潮后，從“輸血”到“造血”

近日，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“今年房企物業(yè)板塊獨(dú)立上市，有望突破20+”。

資料整理：邁點(diǎn)空間租賃，數(shù)據(jù)來源為港交所

　　房企作為“重資產(chǎn)”行業(yè)，發(fā)展過程中的上市“輸血”不可或缺。而房企在我國A股市場自2018年起幾乎“停擺”，自2018年1月至2020年6月，僅1家匯景控股登陸A股。與此同時(shí)，國內(nèi)房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。至2019年底，已有包括正榮、德信等10家房企上市。今年，分拆業(yè)務(wù)獨(dú)立上市成了“風(fēng)口”。物業(yè)，是首選。今年1-6月，已有10家物業(yè)申請(qǐng)港股上市，數(shù)量遠(yuǎn)超房企。

　　物業(yè)分拆上市后，從資本輸血到獨(dú)立造血，是關(guān)鍵1步。造血，的前提或是獨(dú)立運(yùn)營，在原有住宅項(xiàng)目外，長租公寓或是很好的“試驗(yàn)田”，既能開拓新的業(yè)務(wù)線，也能帶來持續(xù)現(xiàn)金流、提升品牌形象。

　　資管視角下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“上市房企，今年存在估值下降風(fēng)險(xiǎn)”，簡言之，商辦、商業(yè)綜合體等業(yè)務(wù)“空置率”走高，營收降低。物業(yè)+長租公寓，對(duì)于已經(jīng)形成長租公寓品牌的房企來說更是機(jī)遇，打磨“標(biāo)桿長租品牌”，跑通軟硬件的長租公寓，下一步做品牌輸出逐步輕資產(chǎn)，或?qū)⒉贿h(yuǎn)。

　　科技：“直播賣房”下一站

　　2020年5-6月，以恒大、碧桂園為代表的近20家房企嘗試“直播賣房”。5G、AI等科技運(yùn)用在長租公寓情況如何？

　　4月以來，以窩趣等為代表的創(chuàng)業(yè)系公寓紛紛試水“云租房”和“直播”，房企系卻嘗試不多。

　　云看房：窩趣開通了云看房的方式，通過微信公眾號(hào)——點(diǎn)擊預(yù)約看房——留下看房信息or致電管家(看房信息1個(gè)工作日內(nèi)響應(yīng))——添加管家微信，直播or視頻看房。

　　直播看房：窩趣從2月份開始，每周都在做直播看房，主播來自于線下帶看出房的金牌銷售，總部有專業(yè)主播出身的同事指導(dǎo)。窩趣探索出較多的創(chuàng)新玩法，引導(dǎo)客戶在直播間填寫意向問卷，便于了解租房需求詳情;邀請(qǐng)激勵(lì)引發(fā)用戶裂變、自傳播，引導(dǎo)更多親朋好友觀看直播。

　　與創(chuàng)業(yè)系品牌相比，房企系長租公寓上還有很大的提升空間。

　　消費(fèi)者：走“品牌年輕化”之路

　　這個(gè)7月，874萬高校畢業(yè)生即將走出校門。對(duì)于長租公寓而言，7月也是傳統(tǒng)的“營銷季”。筆者統(tǒng)計(jì)，自如、蛋殼公寓、樂乎公寓等品牌相繼發(fā)起“海燕計(jì)劃”、“椋鳥計(jì)劃”、“樂巢計(jì)劃”營銷計(jì)劃，針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)行房租補(bǔ)貼、或予以折扣。

　　反觀房企系，應(yīng)對(duì)稍顯不足。長租公寓現(xiàn)階段提供的營收或許在房企的全盤占比尚輕，長遠(yuǎn)看，從90后消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知，從“租房”到“買房”這個(gè)角度看卻顯得格外重要。

　　萬科泊寓在發(fā)展過程中，提出的“產(chǎn)城融合，職住平衡”。打造“共享復(fù)合社區(qū)”，嘗試新社區(qū)從簡單用戶聚集V1.0，到生活集群V2.0，再到創(chuàng)新集群V3.0的蛻變。等就是“品牌伴隨化”與“品牌年輕化”較好的嘗試。

　　結(jié)語

　　房企的創(chuàng)新業(yè)務(wù)日新月異，從碧桂園的機(jī)器人到萬科的養(yǎng)豬。表現(xiàn)形式或有不同，筆者認(rèn)為其內(nèi)核仍是在通過“生產(chǎn)力”（技術(shù)）在“生產(chǎn)資料”（商業(yè)空間）上，進(jìn)行著“生產(chǎn)關(guān)系”的調(diào)整，產(chǎn)品是表現(xiàn)形式，提升用戶體驗(yàn)與品牌價(jià)值的目的是不變的。

　　未來，以長租公寓為代表的創(chuàng)新業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀榉科蟮摹氨匦拚n”，因?yàn)榻衲昶?，越來越多地市土地“招拍掛”的前提是“需配建只租不售的租賃住房”，伴隨著“城市更新”“新基建”和“Reits”等趨勢(shì)的長租公寓發(fā)展之路，或?qū)⒃阶咴綄?，甚至開啟房企的“大未來”……（邁點(diǎn)空間租賃 · 徐益文）

　　轉(zhuǎn)自：邁點(diǎn)網(wǎng)

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