文旅康養(yǎng)大競(jìng)賽：上半年項(xiàng)目簽約投建超千億，20強(qiáng)房企已多數(shù)布局

　　雖有疫情影響，但今年上半年的文旅項(xiàng)目投資還算可以。執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，國內(nèi)各地（涉）文旅康養(yǎng)項(xiàng)目簽約與投建，概算投資金額超過1115億元。其中多數(shù)為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　另執(zhí)惠大致統(tǒng)計(jì)，今年中國指數(shù)研究院的百強(qiáng)房企中，前20強(qiáng)房企已多數(shù)進(jìn)入文旅康養(yǎng)領(lǐng)域，布局有項(xiàng)目，包括恒大、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)等，主要區(qū)別在于當(dāng)前業(yè)務(wù)體量、投入程度及計(jì)劃有不同。

　　20強(qiáng)房企中，至少有恒大、保利發(fā)展、綠地、龍湖、榮盛發(fā)展、金科地產(chǎn)成立了專門的文旅康養(yǎng)業(yè)務(wù)公司，比如恒大健康、綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、榮盛康旅、金科文旅康養(yǎng)集團(tuán)等。

　　中國已日益老齡化，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，我國60歲以上老年人達(dá)2.5億，占全國總?cè)丝诘?8%，按照“健康中國”規(guī)劃綱要，到2030年，我國健康服務(wù)業(yè)預(yù)計(jì)將達(dá)到16萬億市場(chǎng)規(guī)模。

　　這是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要基底，其被認(rèn)為在2020年就將達(dá)到10萬億規(guī)模（另一說法是大健康產(chǎn)業(yè)），而康養(yǎng)也被視為市場(chǎng)體量類同地產(chǎn)的行業(yè)。

　　此外，疫情影響，對(duì)文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展反而帶來一定推動(dòng)作用。

　　地產(chǎn)商、文旅目的地，都在更多的競(jìng)奪文旅康養(yǎng)的“蛋糕”，但其又實(shí)不好“吃”。

　　01  20強(qiáng)房企多數(shù)入局文旅康養(yǎng)

　　在今年上半年概算超千億元的簽約/投建文旅康養(yǎng)項(xiàng)目中，房企綠地系相對(duì)突出，兩個(gè)項(xiàng)目，分別擬投200億元、150億元，共350億元，占概算總額超過三分之一。

　　其中一個(gè)是綠地香港（綠地控股子公司）在云南昆明晉寧區(qū)擬投建的運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)文旅項(xiàng)目，投資額200億元，占地約4050畝，項(xiàng)目擬以云天修養(yǎng)區(qū)、云山運(yùn)動(dòng)區(qū)和云道康養(yǎng)區(qū)3大特色主題板塊賦能修養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)、康療為核心的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展會(huì)議會(huì)展、教育培訓(xùn)及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)輔助項(xiàng)目核心產(chǎn)業(yè)快速落地，打造昆明首個(gè)運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)大型文旅綜合體。

　　另一個(gè)150億元的項(xiàng)目擬落地河南滎陽，由綠地集團(tuán)投資，占地約1000畝。

2020年上半年文旅康養(yǎng)項(xiàng)目企業(yè)信息關(guān)鍵詞

　　而據(jù)公開信息，早在2017年10月，綠地集團(tuán)即成立了綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)綠地“醫(yī)康養(yǎng)”大健康核心產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)，參與大健康領(lǐng)域的“醫(yī)康養(yǎng)”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營，承擔(dān)綠地健康養(yǎng)生示范區(qū)“康養(yǎng)居”建設(shè)。

　　執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，中國指數(shù)研究院的2020百強(qiáng)房企前20強(qiáng)中多數(shù)已布局文旅康養(yǎng)項(xiàng)目，包括恒大、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)等，主要區(qū)別在于當(dāng)前業(yè)務(wù)體量、投入程度及計(jì)劃有不同。類同綠地集團(tuán)，20強(qiáng)房企中，至少還有恒大、保利發(fā)展、龍湖、榮盛發(fā)展、金科地產(chǎn)成立了專門的文旅康養(yǎng)業(yè)務(wù)公司，比如恒大健康、榮盛康旅、金科文旅康養(yǎng)集團(tuán)等。

　　就公開信息看，其中相對(duì)下重注者有恒大、融創(chuàng)、榮盛發(fā)展等。恒大健康集團(tuán)主要產(chǎn)品為主打養(yǎng)生養(yǎng)老的“恒大養(yǎng)生谷”。恒大集團(tuán)官網(wǎng)顯示現(xiàn)已至少布局13個(gè)養(yǎng)生谷項(xiàng)目，未來布局超50個(gè)并陸續(xù)開業(yè)。

　　榮盛康旅到2016年下半年，就已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺(tái)、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項(xiàng)目。

　　融創(chuàng)自不會(huì)“缺席”。

　　去年10月末，融創(chuàng)擬投入45億元，與清華大學(xué)在青島西海岸新區(qū)合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng)醫(yī)學(xué)中心”，這算是融創(chuàng)正式進(jìn)入康養(yǎng)領(lǐng)域的一大“敲門磚”，分量不小，從地產(chǎn)市場(chǎng)和“健康中國”政策、市場(chǎng)等角度看，并不意外。

　　之后的12月，融創(chuàng)對(duì)外發(fā)布“融愛家”康養(yǎng)品牌，孫宏斌親自站臺(tái)助陣。融創(chuàng)的業(yè)務(wù)板塊也從地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化四大板塊，變?yōu)榈禺a(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議、康養(yǎng)六大板塊。

　　延伸來看，國內(nèi)養(yǎng)老、醫(yī)療的市場(chǎng)需求帶來的大健康產(chǎn)業(yè)大勢(shì)，意味著這是一個(gè)巨大藍(lán)海，盡早入局占位，是為必然，地產(chǎn)商的資金之利和拿地拓展地產(chǎn)之需等，使得地產(chǎn)商成為這個(gè)產(chǎn)業(yè)重要的“選手”。

　　而站在融創(chuàng)的角度，其一，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)觸角深入康養(yǎng)，屬正常，其地產(chǎn)銷售積累的客戶可以成為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的流量入口；其二，上述醫(yī)學(xué)中心的建設(shè)，可以為融創(chuàng)拿地、房產(chǎn)銷售提供巨大便利，康養(yǎng)地產(chǎn)的一大關(guān)鍵就是醫(yī)養(yǎng)資源配套的強(qiáng)弱；其三，這一醫(yī)學(xué)中心的建設(shè)，既將清華大學(xué)的優(yōu)質(zhì)資源與己方資源互補(bǔ)，而資源和利益的綁定，也為融創(chuàng)接下來擴(kuò)展布局帶來可能；其四，這個(gè)醫(yī)學(xué)中心某方面也充當(dāng)了融創(chuàng)康養(yǎng)地產(chǎn)模式的“試水之作”，為接下來進(jìn)行復(fù)制提供模式參考。

　　02目的地“康養(yǎng)之城”競(jìng)奪加劇

　　回到今年上半年的文旅康養(yǎng)項(xiàng)目投資，其中一個(gè)地域相對(duì)突出，云南昆明晉寧區(qū)。

　　綠地為何在昆明晉寧投建康養(yǎng)項(xiàng)目？文旅康養(yǎng)的市場(chǎng)需求大勢(shì)是背景，而晉寧也有突出之處，其一，晉寧處于“滇中經(jīng)濟(jì)圈”的核心腹地，交通區(qū)位條件也不錯(cuò)，是面向南亞、東南亞的南大門；其二，晉寧的文化旅游資源，包括生態(tài)資源條件也較為突出，有康養(yǎng)項(xiàng)目的基底；其三，晉寧的一個(gè)產(chǎn)業(yè)定位是打造成為面向南亞東南亞的國際康養(yǎng)旅游新區(qū)、高原湖濱宜居新城，在產(chǎn)業(yè)政策及支持方面，將有一定利好。

2020年上半年文旅康養(yǎng)項(xiàng)目區(qū)域圖信息

　　更早前，去年2月，云南城投在晉寧區(qū)拿下超過1331畝地，打造古滇綠色康養(yǎng)健康城；今年4月，華僑城控股的云南文投集團(tuán)計(jì)劃投資100億元，在晉寧打造生活產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目，合作內(nèi)容包括城市更新改造、康養(yǎng)、文化綜合體建設(shè)等。

　　整體來看，文旅康養(yǎng)項(xiàng)目青睞之地，較好的交通區(qū)位條件，較優(yōu)質(zhì)豐富的自然資源、旅游資源，以及較突出的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)資源等都難以或缺。

　　這也是山東威海能成為康養(yǎng)項(xiàng)目重地之一的緣由。還有個(gè)細(xì)節(jié)，在山東，2017年老齡化最嚴(yán)重的是威海，老年人口比例已高達(dá)27.8%，這使得在康養(yǎng)地產(chǎn)其中的本地“消化”方面已有了較多需求。

　　公開信息顯示，融創(chuàng)在全國范圍內(nèi)布局的醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目，覆蓋了山東、云南、四川、浙江和海南等區(qū)域，其中山東和云南是融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域。

　　這其中又脫離不開地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃和政策。比如成都曾提出，到2022年，成都要形成商貿(mào)、旅游、文化、餐飲、康養(yǎng)五個(gè)千億級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，生活型服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到五千億以上，建成具有國際影響力的消費(fèi)中心城市。這也意味著在推動(dòng)本地康養(yǎng)消費(fèi)、打造康養(yǎng)項(xiàng)目及推動(dòng)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈打造方面，都將有更多的政策支持。

　　再比如山東是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范省，醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中占有較突出位置。諸如山東濟(jì)南、青島都打出了康養(yǎng)招牌，并出臺(tái)了系列規(guī)劃。青島市提出以建設(shè)長江以北地區(qū)一流醫(yī)療中心城市為目標(biāo)。此外，海南三亞、?？冢颇侠ッ?、玉溪等城市也都提出要打造康養(yǎng)之城，并出臺(tái)或醞釀出臺(tái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。

　　綜觀當(dāng)前各區(qū)域文旅康養(yǎng)項(xiàng)目投建，以及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面優(yōu)劣勢(shì)條件，交通條件、康養(yǎng)資源等都有可取之處，但在醫(yī)療康養(yǎng)資源豐富度乃至產(chǎn)業(yè)鏈條構(gòu)建方面，整體還較為欠缺。

　　海南省政府官網(wǎng)顯示，2019年《關(guān)于促進(jìn)海南自貿(mào)區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提案》提到，目前，海南健康養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量普遍存在不足、健康養(yǎng)老醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱、政策支持力度不夠、養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)人才缺乏等。

　　康養(yǎng)雖和養(yǎng)老有些區(qū)別，但發(fā)展所需的醫(yī)療康養(yǎng)條件，嚴(yán)格上相差不大。

　　而若要較好發(fā)展文旅康養(yǎng)，包括文旅康養(yǎng)地產(chǎn)，上述問題的解決是為亟需。

　　康養(yǎng)項(xiàng)目，它需要投資方或操盤者具備足夠的優(yōu)質(zhì)資源包括較頂尖的醫(yī)院、醫(yī)生，乃至康養(yǎng)地產(chǎn)持續(xù)有效運(yùn)營的人才，更需要落地區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、配套資源，能夠打造出較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是可等同地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，其利之多可見一斑。但當(dāng)前，很多地產(chǎn)商都嘗試分羹這一蛋糕，卻尚未能找到成熟的商業(yè)模式。

　　融創(chuàng)高管曾表示，醫(yī)療康養(yǎng)行業(yè)普遍虧損，還需地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行反哺，或多或少帶有公益性質(zhì)，但從長期來看，隨著真正意義上的長護(hù)險(xiǎn)推出，這將是非常有前途的產(chǎn)業(yè)。

　　孫宏斌也曾說，3-5年不掙錢也沒關(guān)系，把產(chǎn)品做好，一定會(huì)起來的。

　　“蛋糕”不太容易吃到。文旅康養(yǎng)項(xiàng)目，前期投資規(guī)模比文旅項(xiàng)目有過之無不及，運(yùn)營難度也大，這要求開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的撬動(dòng)盤活、差異化打造，以及配套體系打造等具體極強(qiáng)的綜合能力。

　　03  用地政策變化帶來利好

　　基于文旅康養(yǎng)項(xiàng)目中的地產(chǎn)邏輯，通過文旅康養(yǎng)名義或相關(guān)項(xiàng)目投建，來獲取大量的低價(jià)用地，并用這些地的部分實(shí)現(xiàn)住宅等地產(chǎn)板塊回流反哺康養(yǎng)項(xiàng)目，將是地產(chǎn)商“切”入文旅康養(yǎng)領(lǐng)域的關(guān)鍵之一。

　　而近兩三年，康養(yǎng)項(xiàng)目的用地有政策利好。

　　早在2018年，國家層面即提出，鼓勵(lì)鼓勵(lì)村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)……鼓勵(lì)各類社會(huì)主體參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)，對(duì)集中連片開展生態(tài)修復(fù)達(dá)到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用1%-3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

　　今年3月，國務(wù)院《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定（國發(fā)〔2020〕4號(hào)）》中，有兩個(gè)重要規(guī)定：一、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；二、試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理鄒毅曾在其文章中提到，當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地的使用需求最清楚，當(dāng)?shù)卣畵碛辛送恋貙徟鷻?quán)，則可以有的放矢，大幅提高土地的使用效率。

　　其文章還提到，上述政策在對(duì)中國的文旅地產(chǎn)以及康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品形成根本性的利好支撐。在文化旅游和康養(yǎng)項(xiàng)目的前期策劃中，經(jīng)常受制于基本農(nóng)田問題、農(nóng)用地轉(zhuǎn)型、農(nóng)用地與建設(shè)用地的沖突，生態(tài)紅線神圣不可侵犯。農(nóng)用地和開發(fā)用地的結(jié)合，使得土地的主動(dòng)性和效率大幅增加，增加了文旅康養(yǎng)項(xiàng)目多樣發(fā)展的可能性。

　　而延續(xù)土地政策邏輯，以及結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展文旅康養(yǎng)的條件等，海南或在接下來的文旅康養(yǎng)目的地競(jìng)爭(zhēng)中，獲得一些相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　今年6月中旬，《海南自由貿(mào)易港博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)條例》（簡(jiǎn)稱《條例》）正式公布，以推動(dòng)海南自貿(mào)港博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)（簡(jiǎn)稱“先行區(qū)”）發(fā)展。

　　《條例》在土地政策方面，篇幅也不少，包括先行區(qū)土地利用應(yīng)當(dāng)符合先行區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，實(shí)施嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，提升土地利用效益；統(tǒng)籌安排先行區(qū)年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)先保障重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。在先行區(qū)可以采取劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等靈活多樣的供地方式。允許以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

　　可見，先行區(qū)的新增用地保持相對(duì)緊縮控制但也留有開口的狀態(tài)，關(guān)鍵可能要看落地項(xiàng)目的體量大小或重要程度。綜合來看，地產(chǎn)商將可能是重要的參與者。一方面，隨著當(dāng)?shù)蒯t(yī)療條件、環(huán)境等方面的提升，醫(yī)療養(yǎng)老的需求將提升，為相應(yīng)的康養(yǎng)地產(chǎn)打開更多市場(chǎng)空間；另一方面，地產(chǎn)商拿地及發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)的需求，以及康養(yǎng)地產(chǎn)的前景、先行區(qū)的優(yōu)惠政策、可想象空間等，都會(huì)是推動(dòng)地產(chǎn)商入局分羹的緣由，況且，他們攜資金、醫(yī)療資源等進(jìn)入，也將能與先行區(qū)加快推動(dòng)建設(shè)形成合拍。

　　從政策落地方面看，該先行區(qū)建設(shè)前期乃至中期，在更積極推動(dòng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐、醫(yī)療資源聚集等方面需要有更多動(dòng)作和實(shí)質(zhì)成效，不少地產(chǎn)商也可能由此介入，推動(dòng)文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的落地，先行區(qū)如何在醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與避免地產(chǎn)化方面取得一定平衡，或?qū)⑹且淮箨P(guān)鍵。

　　轉(zhuǎn)自：執(zhí)惠

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65367254。

延伸閱讀