LPR連續(xù)19個月未變 房地產(chǎn)信貸環(huán)境現(xiàn)改善信號

　　11月份貸款市場報價利率(LPR)已連續(xù)19個月持平。11月22日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

　　盡管從宏觀層面而言，11月份MLF利率保持不變，商業(yè)銀行凈息差處于歷史低位，缺乏下調(diào)LPR報價動力，近期總體市場利率呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊形勢，其信貸環(huán)境已經(jīng)悄然改善。

　　房地產(chǎn)流動性危機(jī)在逐步緩解

　　“房地產(chǎn)行業(yè)似乎一夜入冬。公司流動性陷入巨大困境，我們有的區(qū)域公司幾乎遭遇‘連鍋端’式的裁員，留下來的人也普遍被降薪?！苯眨A南某全國性品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，鑒于有頭部房企“爆雷”，一方面地方政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，導(dǎo)致賬面上有錢卻無法使用；另一方面，有金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)提前抽貸的情況，新增貸款和發(fā)債端更是難上加難。對于資金密集型的房企來說，維持正常的經(jīng)營已經(jīng)非常艱難，這無疑是一場流動性災(zāi)難。

　　從第二輪集中供地土拍結(jié)果來看，不少城市土地面臨底價成交甚至流拍的情況。顯然，這種形勢并不符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)。

　　目前，監(jiān)管層已經(jīng)注意到了這個問題，以維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、維護(hù)購房人合法權(quán)益作為出發(fā)點，開始糾偏。

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，11月份貝殼研究院監(jiān)測的“100+”個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月份回落4個基點，二套房貸利率為5.96%，較10月份回落3個基點。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂對本報記者表示，自10月份房貸利率出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比回調(diào)后，本月利率再次下降，信貸環(huán)境繼續(xù)改善。放款周期自4月份以來首次縮短，銀行放款力度加大，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足，這有利于改善市場預(yù)期，促進(jìn)市場成交筑底回升。

　　“可喜的是，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境在逐步改善。不過，這還需要一段時間，但我們相信沒有一個寒冬不能過去?！鼻笆龇科笃放葡嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報記者。

　　預(yù)計明年房貸供需關(guān)系回歸正常

　　央行11月19日發(fā)布的2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，但相比于二季度報告，增加了“配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”“防止在處置其他領(lǐng)域風(fēng)險過程中引發(fā)次生金融風(fēng)險”的表述，還首次提出“以經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展化解金融風(fēng)險”。

　　國泰君安認(rèn)為，這說明了穩(wěn)增長和防風(fēng)險的天平已經(jīng)發(fā)生變化，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要性正在增加，也說明防風(fēng)險的“底線思維”回歸。

　　國泰君安分析，地產(chǎn)“硬著陸”風(fēng)險的源頭是房企的流動性危機(jī)，需要“穩(wěn)定市場預(yù)期、紓困融資環(huán)節(jié)、提振銷售環(huán)節(jié)”三管齊下。短期來看，政策底的特征已經(jīng)比較明顯，但房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢還無法逆轉(zhuǎn)。為了防爛尾、保交房，近期多地升級商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，疊加土地和商品房庫存雙低，房企還未走出當(dāng)前一系列負(fù)反饋反應(yīng)，想要讓行業(yè)“軟著陸”，政策邊際放松仍有必要。

　　許小樂表示，10月以來局部城市房貸利率下調(diào)、信貸環(huán)境改善后，市場預(yù)期已有所改善，二手房成交量較9月有所回升，如深圳、廣州、惠州、東莞等城市。

　　根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月重點城市中約30%的城市下調(diào)房貸利率，下調(diào)范圍較上月擴(kuò)大。主要覆蓋長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)。11月百城中超過60%的城市放款周期縮短。

　　許小樂說，當(dāng)前部分城市房貸利率較高，放款周期超過4個月，在滿足合理資金需求的導(dǎo)向下，后期有向下調(diào)整的空間，預(yù)計下個月市場房貸利率繼續(xù)回調(diào)、放款速度加快，有利于改善購房預(yù)期，促進(jìn)市場成交筑底回升。預(yù)計明年房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于合理住房消費得到正常滿足，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。（記者 王松才）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)時報

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