試點現(xiàn)房銷售，三省放大招！什么信號？

　　房地產(chǎn)業(yè)走向一直備受關(guān)注。

　　2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在鄭州召開，會上提到，2023年河南將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。同時，將開展住房優(yōu)居行動，優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，開展團購、房展會等促銷活動，支持合理住房消費。

　　上證報記者注意到，“試點現(xiàn)房銷售”在今年山東、安徽的住建工作會議上被重點提及，此前已有深圳、上海、廣東、海南等省市鼓勵和推行“現(xiàn)房模式”，多城施策背后到底釋放了哪些信號？對于房企而言影響幾何？

　　多地試點“現(xiàn)房銷售”

　　根據(jù)河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，今年河南將進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。同時，探索建立人房地錢聯(lián)動機制。鄭州市要開展長租房試點，培育市場主體，增加租賃住房供應(yīng)，滿足新市民、青年人住房需求。

　　在保交樓、化風(fēng)險方面，河南也立下“軍令狀”，提出第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用，確保按時間節(jié)點完成目標(biāo)任務(wù)。加快推進項目資產(chǎn)變現(xiàn)，促進專項借款資金快進快出、循環(huán)使用。推動有關(guān)金融機構(gòu)逐個落實保交樓項目配套融資，提供金融信貸支持。

　　無獨有偶，2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點，新增保障性租賃住房11.3萬套(間)，發(fā)放公租房租賃補貼 2.25萬戶，改造老舊小區(qū)1246個。

　　另外，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志在1月31日山東省召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議表示，山東將促進住房消費合理需求平穩(wěn)釋放，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試開展現(xiàn)房銷售試點，加快發(fā)展長租房市場推進“租購?fù)瑱?quán)”。

　　短短一周時間，山東、安徽、河南三省齊發(fā)“試點現(xiàn)房銷售”政策，釋放了哪些信號？

　　“實際上，試點現(xiàn)房銷售不是新政，早在2016年起就有深圳、南京、杭州等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件了。”鄭州一位不愿具名的地產(chǎn)人士介紹，到了2021年，又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。“不過，前后提及的現(xiàn)房銷售政策還是有本質(zhì)區(qū)別?！鄙鲜鋈耸勘硎?，此前現(xiàn)房銷售的目的是通過這一模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地，近兩年提及的政策則多是從保交樓、穩(wěn)民生，保護購房者權(quán)益出發(fā)，也釋放了政府推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的信號。

　　對房企影響幾何？

　　于多數(shù)房企而言，試行現(xiàn)房銷售政策將帶來哪些影響？

　　河南一家本土房企高管人士在接受采訪時坦言，上述政策對企業(yè)資金和產(chǎn)品品質(zhì)提出了更高的要求。

　　“同樣一筆資金，在預(yù)售制度下，可以開發(fā)3-4個項目，而在現(xiàn)房銷售制度下只能開發(fā)1個項目?！鄙鲜鋈耸勘硎?，現(xiàn)房銷售會延長資金回籠周期，讓企業(yè)尤其是中小型房企資金壓力變大。

　　合富研究院高級分析師許傳明分析認(rèn)為，相比期房銷售，現(xiàn)房銷售的好處就是所見即所得，能規(guī)避現(xiàn)在普遍存在的住房質(zhì)量爭議、交房矛盾等，并且購房者能有效規(guī)避爛尾的風(fēng)險，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售增加了經(jīng)營風(fēng)險，這個風(fēng)險是由開發(fā)企業(yè)、投資融資機構(gòu)等承擔(dān)。

　　許傳明認(rèn)為，現(xiàn)在啟動現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上還是行業(yè)生命周期的邏輯在起主要作用，宏觀需求在收縮，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從大干快上滿足需求缺口，到了降規(guī)模高質(zhì)量發(fā)展新階段，從控成本、加杠桿變成講質(zhì)量、不單純求規(guī)模。

　　試點現(xiàn)房銷售政策是否會進一步大而擴至全國？“這既是改革也是轉(zhuǎn)型”，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進告訴上證報記者，現(xiàn)房銷售政策改變了期房的弊端，并在經(jīng)歷了蘇州、深圳試點后，政策已經(jīng)逐漸成熟，目前是行業(yè)大的方向，也符合未來預(yù)期。

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報

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