成交量全國第一的城市，全面取消限購！啥信號？

　　28日，成都市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(下稱通知)，通知提出，成都全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。這意味著，成都市全面取消了住房限購政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述措施對穩(wěn)定成都新房、二手房成交量及價格具有積極作用。當(dāng)前，各地的樓市寬松政策不斷出臺，目前僅剩下少數(shù)地方執(zhí)行限購政策，預(yù)計這些城市也會出臺相應(yīng)的松綁措施。

　　7年多限購全面取消

　　上述通知共計八條內(nèi)容，從土地供給、非居住存量房屋改建為保障性租賃住房、商品住房不再實施搖號選房、滿足房企合理融資需求、不再審核購房資格等多方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　其中，“全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格”是最受關(guān)注的政策之一。成都市住建局在同時發(fā)布的通知問答中進(jìn)一步解釋，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數(shù)。

　　2016年10月，成都市開始執(zhí)行限購政策，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房。到如今全面取消，本輪住房限購政策一共執(zhí)行約7年半的時間。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，回顧成都市執(zhí)行了7年半的限購政策，經(jīng)歷了執(zhí)行、加碼、松綁、最終取消的過程。2016年到2022年上半年，政策呈現(xiàn)“層層加碼”趨勢，到2022年5月出臺寬松措施，開始逐步松綁，到2023年進(jìn)一步放松，直至全面取消。

　　中指研究院四川公司相關(guān)人士對中新經(jīng)緯解讀稱，限購的全面取消，有利于成都吸納“有資格、有能力、有意愿”的有效置業(yè)需求積極釋放，一方面直接為新房市場注入新增客群，另一方面吸引新增需求加速消化二手房，通過賣舊買新鏈條促進(jìn)本土改善型需求更加積極地釋放，對于穩(wěn)定成都新房、二手房成交量及價格穩(wěn)定具有積極作用。

　　“全域取消限購，這是近段時間二線城市的共同選擇，預(yù)計接下來會覆蓋到其他城市。在系統(tǒng)謀劃穩(wěn)樓市政策、強(qiáng)化地方主體責(zé)任的背景下，特別是一季度新房市場表現(xiàn)有待提高的情況下，地方出臺政策的動力更強(qiáng)了。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱。

　　新房價格曾連續(xù)24個月環(huán)比上漲

　　與全國不少城市相比，成都房地產(chǎn)市場在過去兩年表現(xiàn)出一定韌性。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月至2023年12月的24個月的時間里，成都的新建商品住宅銷售價格均呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢；2022年1月至2023年6月的18個月的時間里，二手住房的銷售價格也表現(xiàn)為環(huán)比連續(xù)上漲。

　　據(jù)成都市住建局公開信息，2023年全年，成都房產(chǎn)成交量達(dá)36萬余套，其中新建商品房成交量達(dá)到14.6萬套，同比增長9.7%；二手房成交量達(dá)22萬多套，同比增長68%。張大偉說：“無論是新房還是二手房的成交套數(shù)，成都都趕超了一線城市，排在全國第一?！?/p>

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-3月份，成都新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比下跌0、0.1%、0.1%；從2023年7月開始，成都二手住房銷售價格連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下跌，今年1-3月分別環(huán)比下跌0.9%、0.9%、0.7%。

　　四川中原研究院研究總監(jiān)肖冉對中新經(jīng)緯分析，2023年成都新房成交的增長應(yīng)該稱為“回升”，與前幾年相比，仍處于近年的低位。至于二手房成交的大幅增加，這與新房總價的快速上漲及客戶預(yù)期下降有關(guān)，讓大量客戶涌入二手房市場。到2024年，包括限購和限售政策的抑制、市場供求關(guān)系轉(zhuǎn)變等，加重了客戶觀望情緒。

　　據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，成都新建商品住宅、二手住宅分別成交8924套、18771套，較去年同期分別下跌41.9%、33.4%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪稱，結(jié)合該中心建立的市場先行指標(biāo)情緒指數(shù)來看，當(dāng)前市場情緒修復(fù)局勢也暫不穩(wěn)定，2024年3月成都市場情緒指數(shù)為-0.79，位于市場觀望區(qū)間低位，較上月下降0.05。

　　上述通知還提出，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢。通知問答中進(jìn)一步稱，對存量規(guī)模較大、房屋銷售周期較長的“紅”“橙”區(qū)域，適當(dāng)減少用地供應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域供需平衡。

　　肖冉說：“這是從供應(yīng)端入手，熱點區(qū)域可以有效控制土地價格的過快上漲，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定市場預(yù)期；供應(yīng)過剩的區(qū)域可以緩解市場壓力，促進(jìn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。此外，新政還有望通過調(diào)整住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地之間的比例，滿足城市發(fā)展的多元化需求?！?/p>

　　僅剩少數(shù)城市保留限購措施

　　隨著市場變化，全國絕大多數(shù)城市都已經(jīng)取消了住房限購措施。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，截至今年4月28日，全國已有約35城放松限購政策，其中有合肥、昆明、蘇州、長沙等22城全面放松限購。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至目前，海南省、北京、上海、廣州、深圳、杭州(新房市場)、天津、西安核心區(qū)仍維持限購政策。

　　張大偉表示，北京、上海已對部分區(qū)域的限購措施進(jìn)行調(diào)整，廣州則是一線城市中放松限購力度最大的城市，取消了多個城區(qū)的限購，并降低社保年限。整體看，包括一線城市在內(nèi)，限購松綁已經(jīng)是大的趨勢。

　　關(guān)榮雪稱，取消限購政策相對優(yōu)化公積金、購房補(bǔ)貼等力度較大，但結(jié)合南京、合肥、蘇州等已經(jīng)全面取消限購的城市來看，樓市熱度也并未完全回暖，本輪樓市深度調(diào)整周期較長，政策的實際效果如何還有待進(jìn)一步觀察。

　　就全面取消限購對成都市場的影響，肖冉認(rèn)為，新房價格穩(wěn)步上升的趨勢可能還將持續(xù)，特別是在“5+2”區(qū)域，但對郊縣或會帶來一定影響；由于較多的掛牌數(shù)量，二手房市場或出現(xiàn)以價換量。 (薛宇飛 實習(xí)生 陳九九)

　　轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯

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