隨著“租售同權”等政策出臺，今年以來，房企、互聯(lián)網巨頭陸續(xù)介入住房租賃市場。近日，建設銀行、中信銀行、中國銀行密集宣布進軍住房租賃市場，使得整個住房租房市場或迎來變局。
（圖片來源：互聯(lián)網） 銀行高調布局租房貸
11月1日，建行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務平臺正式上線，這是全國省會城市中首次上線政銀合作模式的住房租賃交易服務平臺；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達成住房租賃戰(zhàn)略合作。按照協(xié)議，建行將以為政府監(jiān)管提供平臺、為客戶交易提供保障為目標，在未來5年從技術、資金、渠道等方面給予大力支持。11月3日，建行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、碧桂園等11家房地產企業(yè)，以及比亞迪、方大集團等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5481套包括“CCB建融家園”在內的長租房源，并發(fā)布首款個人住房租賃貸款產品，標志著建行正式進軍深圳住房租賃市場。為了配合長租房戰(zhàn)略，建行深圳分行提供了優(yōu)惠的“按居貸”業(yè)務，將執(zhí)行比同期個人住房按揭貸款更優(yōu)惠的利率。據統(tǒng)計，截至目前已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
除了建行以外，中國銀行也已經行動起來。中國銀行廈門市分行則采用銀政合作模式，近日與廈門市國土資源與房產管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據了解，中國銀行將參與廈門市住房租賃管理平臺建設，參與內容包括人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險等方面。
中國銀行還將與更多省市開展住房租賃戰(zhàn)略合作。中國銀行將與地方政府在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平臺建設、住房租賃金融創(chuàng)新等領域開展合作，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產品與服務，共同推進住房租賃市場建設與完善。
10月30日，中信銀行與碧桂園集團在北京舉行300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作簽約儀式，實現(xiàn)在長租住宅領域銀企合作的創(chuàng)新。根據協(xié)議，中信銀行將在未來3年為碧桂園集團在長租住宅領域提供300億元的保障性基金，同時整合中信集團各類金融資源為碧桂園集團在長租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務，滿足該領域多層次、多元化的金融需求。
銀行介入租賃住房市場，除了政策利好及市場紅利外，還有一個重要原因是傳統(tǒng)涉房貸款處于競爭劣勢，銀行需要未雨綢繆。
租房貸款優(yōu)于傳統(tǒng)涉房貸款
有關專家表示，住房租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監(jiān)管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展，住房租賃市場迎來黃金發(fā)展期。
數據顯示，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%~30%的比例差距非常大。這也將成為銀行、大型國企、地產巨頭以及大型房產中介的發(fā)力空間。
分析人士指出，銀行普遍采用的是銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融支持以及技術支持。從信貸資金的可獲得性、價格等性價比指標來看，租房貸款優(yōu)于傳統(tǒng)涉房貸款。
為了培養(yǎng)客戶的長租觀念，銀行將對住房租賃貸款的貸款資源、利率給予一定優(yōu)惠條件。例如：當前銀行普遍對首套房按揭貸款利率執(zhí)行在基準利率基礎上上浮10%的水平，而住房租賃貸款將會執(zhí)行基準利率。此外，住房租賃貸款是純信用貸款，無需抵押。
簡單來說，住房租賃貸款能夠從銀行信貸的總額度中優(yōu)先切割份額并實現(xiàn)放款、無需抵押且利率更優(yōu)惠，與按揭貸款相比，住房租賃貸款性價比優(yōu)勢明顯。
中原地產首席分析師張大偉認為，現(xiàn)在租房市場創(chuàng)新方式太多太快，究竟效果如何還很難說。目前很多資金無序進入住房租房市場，對于住房租房行業(yè)來說，很可能推動住房租金上漲。
有關專家表示，銀行才剛剛涉足住房租賃市場，能否解決市場頑疾仍需觀察；住房租賃市場目前還在培育的過程中，后續(xù)如何變化還需要看一個比較長的時間段。
住房租賃資產證券化破冰在即
長久以來，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。
目前我國長租公寓市場的參與者包括大型房地產企業(yè)、酒店行業(yè)、房屋中介機構以及以互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)公司居多的其他運營商。除大型房地產企業(yè)具備豐富融資渠道外，其他公寓運營商目前主要依托于3種融資渠道：銀行貸款或表外融資；通過互聯(lián)網金融平臺發(fā)行理財產品；股權融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限、成本較高的問題。
住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產運營模式，這種運營模式有利于企業(yè)快速發(fā)展，但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統(tǒng)融資，而部分持有房屋產權的公寓經營企業(yè)則因為無法有效盤活資產，難以進行擴張發(fā)展。
對此現(xiàn)狀，分析人士指出，住房租賃資產證券化等金融創(chuàng)新被寄予厚望，并有望提速。
近日，國內首單租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃，獲得上海證券交易所審議通過，標志著住房租賃資產證券化實現(xiàn)破冰。REITs是房地產信托基金的英文簡稱，是房地產證券化的重要手段。投資者通過購買REITs份額，間接持有物業(yè)資產，投資收益主要來源于物業(yè)租金和物業(yè)增值部分，而房地產企業(yè)也通過這種方式提前獲得現(xiàn)金流，降低資產負債率，緩解資金壓力。
近期深圳、杭州等地出臺的住房租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。不少業(yè)內人士表示，資產證券化(ABS)以及REITs的融資方式適用于國內的住房租賃企業(yè)，未來有望成為這類企業(yè)融資的重要渠道。
最近，中國證監(jiān)會正在加緊研究制定相關的政策法規(guī)。在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs都應當成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向。
不過，有關專家表示，當下REITs在國內發(fā)展仍有不少攔路虎。如投資者收益的保障，REITs募資范圍和流動性受限以及REITs雙重納稅等問題尚未解決。
此外，我國REITs的推進仍然面臨一些稅收方面的難題。比如：美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅，同時美國REITs投資的房產也屬于免稅資產。然而，目前我國還沒有稅收支持政策，在不動產轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負。
有關專家建議，要么對機構投資建設租賃住房給予稅收優(yōu)惠，要么給予財政補貼，以提高其收益率。近兩年由于政府減稅力度較大，財政收入增長緩慢，而租賃住房建設投資巨大，象征性的補貼起不到刺激作用，補貼過大，大多數地方政府又補不起。
因此，比較適宜的選擇是減稅。給建設投資租賃住房減稅屬于增量減稅，相對于存量減稅，對地方政府的財政壓力沒那么大。而且減稅有利于促進企業(yè)、機構投資租賃住房的積極性。
當然，也可以在租賃住房的REITs發(fā)行試點環(huán)節(jié)減稅。但這屬于后端減稅。有關專家建議傾向于在前端減稅，也就是租賃住房投資建設環(huán)節(jié)減稅，所起到的效應會更明顯。（林華）
轉自：中國國土資源報
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