今年以來,“房住不炒”原則愈發(fā)深入人心,樓市長效機制的設置也提上了日程。在此背景下,今年上半年房地產市場表現(xiàn)如何?
(資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng))
樓市:調控從嚴基調持續(xù)
今年上半年,樓市政策仍然延續(xù)從嚴的態(tài)勢。
來自中原地產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年樓市調控政策高達192次,相比去年上半年的116次調控,增加了65%。今年6月,各地樓市調控持續(xù),全國超過25個城市發(fā)布了調控政策,房地產調控政策內容多達32次。
此外,“限制企業(yè)購房”也成了今年上半年樓市調控的亮點。今年6月24日,西安市政府辦公廳印發(fā)《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》,提出暫停企事業(yè)單位購買住房,防止以企業(yè)名義投機炒房。西安也因此成為全國首個提出暫停以企業(yè)名義購房的城市。緊接著,6月25日,長沙也發(fā)布樓市新政,提出暫停企業(yè)在限購區(qū)域內購買商品住房。6月26日,杭州市房管局宣布暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房,包括新房及二手房。
有業(yè)內人士認為,樓市政策密集發(fā)布的核心原因是部分城市房價出現(xiàn)了波動。雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn),但是三四線城市房價卻出現(xiàn)了波動。“逢漲必查是今年上半年房地產市場調控政策的主因,房地產調控的方向不變,平穩(wěn)依然是趨勢。”上述人士表示。
業(yè)內人士預計,今年下半年,樓市調控力度會全面超過上半年,調控升級措施將不斷推出,住建部等多部門所進行的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征,市場將在政策推動下逐漸平穩(wěn)。
土地:“分化”成關鍵詞
近日,有多家機構發(fā)布了2018年上半年土地市場的監(jiān)測報告,“分化”成為了土地市場的關鍵詞。
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,在其監(jiān)測的300個城市中,一線城市土地市場降溫明顯。今年上半年,一線城市土地成交面積為1207萬平方米,同比增加了3%;土地出讓金為1837億元,同比減少了23%;樓面均價為7051元/平方米,同比下降了21%。
與一線城市相比,二線城市則呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,在300個城市中,二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加了31%和33%,但土地成交價則同比持平。
而三四線城市則量價齊漲。來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,三四線城市土地成交量為7397宗,成交面積達30248萬平方米,同比增加了25%;土地出讓金達7538億元,同比大增43%;土地成交樓面均價為1458元/平方米,同比上漲了10%。
此外,來自易居研究院的報告顯示,今年上半年,40個典型城市土地市場量增價跌,土地成交面積同比增長了18%,土地成交均價同比下跌了13.2%,溢價率保持低位。在土地出讓金方面,40城土地出讓金達到10453億元,盡管14.4%的增速比前一年大幅下降,但總額仍創(chuàng)下了歷史新高。
分析指出,從結構來看,受調控影響,一線城市降溫明顯,加大供應的二線城市量升價穩(wěn),而在市場輪動效應和棚改政策利好雙重作用下,三線城市則量升價漲。
從整體來看,今年上半年40城土地市場維持了降溫態(tài)勢。
易居研究院研究員詹毅凡預測,土地市場將在下半年降溫。一方面,由于三四線城市的土地市場競爭變得更為激烈,地價屢創(chuàng)新高,將導致房企做拿地選擇時更為謹慎。另一方面,由于金融環(huán)境的收緊,房企的拿地行為將受到資金的制約。同時,房企的土地儲備在近一年來已經有了較大的增長,拿地尤其是以高價拿地的主動性在下降。此外,由于一二線城市土地市場在嚴厲的調控措施下逐漸走弱,房企將拿地重點轉移到了三線城市,而在調控政策不放松的背景下,三線城市土地市場很難一路“高歌”。
房企:強者愈強態(tài)勢明顯
今年上半年,共有138家房地產企業(yè)銷售額超過50億元,較去年增加了12家;銷售額合計49743億元,平均銷售額為361億元,同比增長了25.6%;市場份額提升了15.2個百分點,達到76.4%,行業(yè)集中度進一步提升。
分陣營來看,“強者愈強”態(tài)勢明顯。1000億元以上超級陣營共七家,銷售額增速為32.5%,規(guī)?;瘍?yōu)勢持續(xù)凸顯,其中碧桂園、恒大、萬科分別突破了4000億元、3000億元、3000億元大關,逐步拉大了與其他企業(yè)的差距。
另一方面,中間陣營加速奔跑,200億元至500億元企業(yè)增長迅猛。今年上半年,伴隨城市群產業(yè)吸聚力的凸顯,部分二線及三四線市場需求快速釋放,品牌房企加大了推盤力度,實現(xiàn)了銷售額與銷售面積的雙增長,其中超級陣營持續(xù)引領行業(yè)發(fā)展,第二三陣營的增長最為迅猛,規(guī)?;铀?。
在拿地方面,今年上半年,碧桂園花了884億元、萬科花了723億元、保利地產花了615億元。值得一提的是,上述三家企業(yè),以任何一家的買地金額來看,都相當于一家中型房企一年的銷售金額。伴隨著房地產市場調控的深入,規(guī)?;廊皇欠科笃膊婚_的情結,房企在業(yè)績競賽中加速奔跑,房企土地儲備規(guī)模與結構對業(yè)績依然重要。
來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在碧桂園、萬科、保利之后,是龍湖、中海、華潤置地、旭輝、綠地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地總額為4784億元,占TOP50企業(yè)的44.7%。
與往年相比,房企拿地更趨理性,高價地的現(xiàn)象大大減少,流標流拍現(xiàn)象也有所增多。值得一提的是,資金依然是房企拿地的瓶頸,在目前的融資環(huán)境下影響更為顯著。
對此,同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,房企整體面臨的市場形勢并不樂觀。下半年可能品牌房企的銷售總規(guī)模和市場集中度還會提高,但是企業(yè)的利潤也會降低。一方面,在一線城市和強二線城市中,開發(fā)商的資金回籠速度要求比較高,房企在拿到預售許可的時候必然會被“砍”,出現(xiàn)虧損或者不賺錢的情況。另一方面,三四季度是整個民營開發(fā)企業(yè)資金壓力最大的時候,這時企業(yè)為了回款,迫不得已會降價銷售。另外,下半年個別企業(yè)可能會出現(xiàn)嚴重的資金斷裂情況,除非是被其他的房企或者金融機構收購,注入資金。“據(jù)了解,在排名前20位的房企之中,資金面緊張的有差不多一半。”
嚴峻的市場形勢往往也是洗牌的最佳時期。張宏偉認為,未來一到兩年,市場集中度會迅速增加。在市場格局即將成定局的時候,每個企業(yè)都會盡可能地去爭取市場份額。另一方面,下半年還有目標,對于排名靠前的房企來說,目標的實現(xiàn)和職業(yè)經理的考核掛鉤,而跟調控和資金鏈緊張沒有關系。在目標驅動模式之下,房企都會想方設法去完成規(guī)模增長。(宋興國陳淑貞)
轉自:中國商報
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品,轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點,不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系:010-65363056。
延伸閱讀