監(jiān)管盲區(qū) 發(fā)展存隱患 風(fēng)口浪尖上的長租公寓將何去何從

　　高房租、租金貸、黑中介、甲醛超標(biāo)……長租公寓一次次被推上了風(fēng)口浪尖。長租公寓行業(yè)未來如何健康發(fā)展引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

　　對于長租公寓來說，當(dāng)前的市場還處于初級階段，運(yùn)營模式尚未完善，一些長租公寓企業(yè)都遭遇了“成長的煩惱”：一方面，投資回報(bào)周期過長、盈利難，變成長租公寓發(fā)展的瓶頸。另一方面，企業(yè)為了追求“頭部效應(yīng)”，不計(jì)成本做大規(guī)模，搶占市場先機(jī)。此外，住房租賃市場監(jiān)管的盲區(qū)和頂層設(shè)計(jì)的缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，在租購并舉的格局下，租賃市場監(jiān)管不應(yīng)局限于打擊“黑中介”，而需要進(jìn)行通盤的考慮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)，以穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定供給、保證居住。

　　亂象頻出引發(fā)擔(dān)憂

　　不久前，部分地區(qū)房租價(jià)格因被質(zhì)疑資本介入炒作而引發(fā)社會關(guān)注，尤其是機(jī)構(gòu)化持有的分散式長租公寓成為了輿論焦點(diǎn)。

　　目前，國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營，而分散式則主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似于“二房東”。

　　筆者從北京、天津、南京等一二線城市租賃市場看到，機(jī)構(gòu)化持有的分散式長租公寓在整個(gè)租賃市場中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津僅為1%。“這類公寓由于市場份額很低，難以形成壟斷態(tài)勢，所以租金主要受市場機(jī)制調(diào)節(jié)。在市場選擇充分的情況下，去哄抬價(jià)格有違常理。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說。

　　除了房租價(jià)格被社會關(guān)注外，長租公寓的環(huán)保問題也飽受詬病。近日，杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的長租公寓室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)。隨后，網(wǎng)上不斷曝光因長租公寓室內(nèi)空氣質(zhì)量問題而出現(xiàn)身體不適的“聲討帖”。

　　“空置的時(shí)間越長，賠的錢越多，所以從盈利的角度來說，最好是裝修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，由于機(jī)構(gòu)持有的分散式長租公寓房源都是收來的，存在較高的持有成本，所以避免空置就是其運(yùn)營的一個(gè)重要方向。而裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)越高，機(jī)構(gòu)投入改造的成本也會越大，這對利潤不高的長租公寓運(yùn)營商來說是一個(gè)需要“自我割肉”的領(lǐng)域。

　　企業(yè)不計(jì)成本搶占市場

　　近年來，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開發(fā)商介入模式打造的集中式長租公寓發(fā)展勢頭迅猛，在全國多地積極布局住房租賃市場。在房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)之際，不少從業(yè)者也坦言，重資產(chǎn)運(yùn)營的集中式長租公寓盈利難成為大家不愿面對的“一道坎兒”，但為了搶占市場先機(jī)，一些企業(yè)選擇了不計(jì)成本做大規(guī)模。

　　以天津市為例，為滿足不同年齡階段、不同需求特征群眾對租賃住房的差別化需求，住房租賃市場出現(xiàn)了以滿足青年需求為主的萬科泊寓、龍湖冠寓、天住領(lǐng)寓，和以滿足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓，以及以滿足老年需求為主的萬科怡園等長租公寓品牌。

　　招商蛇口天津公司創(chuàng)新事業(yè)部經(jīng)理劉媛表示，走純市場路線的招商公寓定位中高端，主要受眾是濱海新區(qū)外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷售的方式低了大概40%，但在實(shí)際運(yùn)營中還是虧損的，因?yàn)榘串?dāng)前市場的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

　　“即便在深圳這種外來人口多、住房租賃需求旺盛的城市，做這種長租公寓的投資回報(bào)周期也要在8至10年。”深圳市招商公寓發(fā)展有限公司壹間公寓項(xiàng)目總監(jiān)張博謙說，大企業(yè)一般都把這類項(xiàng)目放在戰(zhàn)略板塊，賭市場的長期發(fā)展情況。

　　劉衛(wèi)民認(rèn)為，現(xiàn)在很多企業(yè)做長租公寓一方面由于響應(yīng)中央“房住不炒”號召，履行企業(yè)社會責(zé)任；另一方面是為了追求“頭部效應(yīng)”，先不計(jì)成本做大規(guī)模，搶占市場先機(jī)。

　　監(jiān)管盲區(qū)存隱患

　　隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和租購并舉的落實(shí)，在我國租房的人將越來越多，對租賃住房的品質(zhì)和安全要求也將更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，誰在經(jīng)營？這些都沒有權(quán)威數(shù)據(jù)。

　　劉衛(wèi)民說，相關(guān)數(shù)據(jù)主要來自市場機(jī)構(gòu)，但那只是企業(yè)數(shù)據(jù)，亟須摸清底數(shù)、發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)。自如CEO熊林坦言，環(huán)保安全、租金價(jià)格、金融衍生品等都是最受各方關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，而每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)幾乎都是監(jiān)管的盲點(diǎn)。

　　“住房租賃市場仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負(fù)責(zé)人說，許多基本概念仍無準(zhǔn)確定義。不僅如此，法律法規(guī)缺失也讓監(jiān)管無從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，不少已運(yùn)營的集中式長租公寓是商改住、工改住等改建項(xiàng)目，或多或少不符合規(guī)劃、土地等相關(guān)要求，也不符合消防法的“規(guī)劃前置”消防審批條件，消防部門無法進(jìn)行消防審批。

　　另外，大量行為主體游離于監(jiān)管之外，讓其被動接受監(jiān)管同樣艱難。此前，各地曾要求出租行為各方對出租行為進(jìn)行主動登記，作為稅收征繳和補(bǔ)貼發(fā)放的依據(jù)，但主動前來登記的個(gè)人和機(jī)構(gòu)極少。一方面，房主擔(dān)心暴露房產(chǎn)信息；另一方面，需要交稅也讓當(dāng)事方缺少積極性。根據(jù)“放管服”改革要求，各地各部門在相關(guān)法律法規(guī)缺失的情況下，無法設(shè)置相關(guān)“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項(xiàng)目進(jìn)行登記，更無法對不接受監(jiān)管的企業(yè)和項(xiàng)目采取強(qiáng)制措施。

　　不僅事前、事中監(jiān)管受阻，事后監(jiān)管也難以開展。比如，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中明確把客廳歸為居住空間，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無定論，也沒有明文規(guī)定消防部門應(yīng)當(dāng)介入室內(nèi)隔斷的消防許可管理。

　　房屋租賃的頂層設(shè)計(jì)缺失捆住了地方上的手腳。天津市國土房管局市場處副處長白璐表示，國家在商改住、去庫存方面原則上支持，但缺乏相關(guān)規(guī)范性文件。

　　此外，頂層設(shè)計(jì)缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)低等問題外，房屋租賃經(jīng)營領(lǐng)域仍有諸多亂象。比如，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤改為租賃住房。有的把租金定得很貴，沒人租也不賣，實(shí)際上就是變相捂盤惜售，但沒有相關(guān)法律據(jù)來管。還有些運(yùn)營商通過以租約為基礎(chǔ)的資產(chǎn)獲得貸款融資，利用與銀行正常利率相近的貸款利率同從信托等市場渠道融資的高額利率之間的價(jià)差獲取套利空間。

　　“租金價(jià)格監(jiān)管”也并未納入地方物價(jià)或房管部門的職能，處于“三不管”狀態(tài)。此前，多家公寓也曾被曝光存在誘騙租客辦理租金貸的問題。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，金融化帶來的“資金池”已經(jīng)成為長租公寓最大的問題。如今，長租公寓已經(jīng)不僅僅是一個(gè)租賃業(yè)態(tài)，更是一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”，但對于長租公寓資金池的監(jiān)管還很少。

　　許多地方上現(xiàn)行的房屋租賃管理辦法幾乎沒有規(guī)范租賃企業(yè)的內(nèi)容，這無法適應(yīng)新時(shí)代租售并舉的要求。專家認(rèn)為，在租購并舉的格局下，租賃市場管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定供給、保證居住，更需要進(jìn)行通盤的考慮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)。（付光宇 賈娜 唐云）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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