近年來，隨著社會老齡化程度的加劇，“銀發(fā)”市場迅速擴(kuò)張。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)更是被地產(chǎn)商們稱為“夕陽下的朝陽”，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、綠地等房地產(chǎn)商紛紛把觸角伸向養(yǎng)老地產(chǎn)。但養(yǎng)老地產(chǎn)的蛋糕不是想吃就能吃到的，從去年的市場發(fā)展來看，房企的布局多是“雷聲大雨點(diǎn)小”，這種現(xiàn)象背后有著怎樣的行業(yè)暗疾，養(yǎng)老地產(chǎn)未來又該走向何方？
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”吸引房企轉(zhuǎn)型
房企正逐漸告別開發(fā)商的單一角色，轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，將觸角延伸至購物、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多個領(lǐng)域，試圖建立起全生命服務(wù)產(chǎn)品體系。
人口老齡化已成為一把“達(dá)摩克利斯之劍”。國家統(tǒng)計(jì)局1月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年出生人口比2017年減少200萬人，為1523萬人，同時隨著老年人口的增加，65歲以上占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到11.9％，比上一年提高0.5個百分點(diǎn)。由數(shù)據(jù)可見，我國人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)不容小覷。
不過，其蘊(yùn)含的市場潛力同樣不容忽視。據(jù)全國老齡工作委員會預(yù)測，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達(dá)22.3萬億元，未來10-15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金時期。
在此背景下，《2017-2018中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場研究報(bào)告》提出：“房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長、高利潤、快周轉(zhuǎn)的‘黃金時代’，走進(jìn)‘白銀時代’，已成為行業(yè)共識。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，尋求多元化業(yè)務(wù)和贏利點(diǎn)，以應(yīng)對市場新常態(tài)下的變化與挑戰(zhàn)。”
而早在2014年，時任萬科總裁郁亮曾將中國地產(chǎn)的下一個十年稱為“白銀時代”，在他看來，和“黃金時代”不同，“白銀時代”競爭更為激烈，“個位數(shù)的增長速度”將成為常態(tài)。
房企也正逐漸告別開發(fā)商的單一角色，轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，將觸角延伸至購物、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多個領(lǐng)域，試圖建立起全生命服務(wù)產(chǎn)品體系。由此，老齡化社會產(chǎn)生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使房企將養(yǎng)老地產(chǎn)視為多元化業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有80家地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個。除了萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、綠地、綠城等眾龍頭房企踴躍入場外，一些中小房企也紛至沓來，成為養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域中的重要組成部分。
“理想豐滿現(xiàn)實(shí)骨感”
用戶普遍反映費(fèi)用較高，讓房企感到發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)或許只是“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”。
房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，可謂具備了天時地利，但似乎缺了點(diǎn)“人和”。
作為新興產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)，較高的費(fèi)用可能會讓人“望而卻步”。家住北京的王女士向中國商報(bào)記者表示：“去年曾有一個做地產(chǎn)的朋友向我推薦，因?yàn)槲乙柴R上面臨贍養(yǎng)老人等現(xiàn)實(shí)問題，為了讓父母安度晚年，考慮讓父母住養(yǎng)老社區(qū)，除了生活有保障外還能交到更多的朋友。”王女士同時表示，“好是好，但成本太高了，不僅先要拿出不少的錢，而且以后每年還要付房租和護(hù)理費(fèi)等一系列費(fèi)用，現(xiàn)在還是住不起。”
據(jù)公開資料顯示，2017年12月12日，北京市民政局舉辦新聞發(fā)布會，正式發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目“恭和家園”已投入運(yùn)營的消息。恭和家園是北京的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效銜接，把居家養(yǎng)老嵌入到了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老之中。但自恭和家園投入運(yùn)營后的十多個月里，其所售房源占總房源的比重還不到三成。
據(jù)了解，恭和家園所售房屋均價為5萬元/平方米，其中，購房者購買的是95%的產(chǎn)權(quán)，另外5%產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商自己持有。除此之外，購房者每戶每月需要繳納3000元服務(wù)費(fèi)，包括物業(yè)費(fèi)、管家費(fèi)等費(fèi)用，如果在項(xiàng)目食堂吃飯，一日三餐的費(fèi)用為55元左右。值得注意的是，恭和家園位于北京東五環(huán)外，項(xiàng)目緊鄰廣渠路，彼時周邊二手房價格普遍在5萬元/平方米左右。
用戶普遍反映費(fèi)用較高，讓房企感到發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)或許只是“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”。對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報(bào)記者表示，當(dāng)前老年人的消費(fèi)觀還是較為保守和謹(jǐn)慎，而目前房企推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)水準(zhǔn)普遍較高。目前來看，大多數(shù)老年人就算是選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也只是會選擇成本相對較低的場所。
因市場反饋“消極”，所以，在房企的多元化業(yè)務(wù)探索中，相比起長租公寓的蓬勃生長來，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展相對謹(jǐn)慎。從目前的情況來看，市場上多數(shù)房企雖然都在積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但多數(shù)只是淺嘗輒止，只有少數(shù)房企進(jìn)行了大規(guī)模的布局。
養(yǎng)老地產(chǎn)將走向何方
當(dāng)前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養(yǎng)老產(chǎn)品線，但養(yǎng)老服務(wù)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資。
1月8日，在上海舉行的2019丁祖昱評樓市年度發(fā)布會上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對2019年房地產(chǎn)市場做出十條預(yù)測，其中一條便是“看好物業(yè)管理行業(yè)，短期不看好養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。”
養(yǎng)老地產(chǎn)的概念雖產(chǎn)生已久，但尚無明確的成功商業(yè)模式。據(jù)了解，當(dāng)前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養(yǎng)老產(chǎn)品線，但養(yǎng)老服務(wù)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資。那么，對于房企而言，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”就吃不上了嗎？
郭毅表示，事實(shí)上，我們現(xiàn)在不應(yīng)該把60歲作為進(jìn)入老年的節(jié)點(diǎn)，隨著我國科技的進(jìn)步、醫(yī)療技術(shù)的成熟，平均壽命在不斷延長。如今，60歲以上的部分老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求還沒有那么高。對于房企而言，未來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該考慮到這一因素，房企可以從老年人的身體狀況及其健康需求等方面發(fā)力。比如，從保持這類群體晚年生活健康愉悅生活狀態(tài)角度去設(shè)計(jì)一些產(chǎn)品和服務(wù)，可能更貼近需求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國商報(bào)記者稱，對于老齡化的理解，很容易和“社會負(fù)擔(dān)”畫上等號。所以過去很多養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營者刻意追求安靜、養(yǎng)護(hù)、健康等概念，但最后發(fā)現(xiàn)市場并不認(rèn)可。
對于房企如何吃上“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”這塊蛋糕，嚴(yán)躍進(jìn)建議，可繼續(xù)在社區(qū)建設(shè)中搭建半獨(dú)立半混居的服務(wù)體系。“比如一個小區(qū)有十棟樓，可單純設(shè)計(jì)一棟有較好老年服務(wù)設(shè)施的，而老年人平時在社區(qū)生活也可以接觸到其他年齡段的人，這樣反而會比較踏實(shí)。此外，應(yīng)強(qiáng)調(diào)老年文化建設(shè)，研究推出適合老年人的心理和生理特征的創(chuàng)新服務(wù)等。”（記者 付顥琬）
轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
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