2019年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告

住宅地價增速放緩 市場預期基本穩(wěn)定

——2019年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告

　　總體情況

　　全國地價總體水平溫和上行，綜合、商服、住宅地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩

　　2019年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為4381元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為7665元/平方米、7173元/平方米和841元/平方米。

　　全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速依次為1.06%、0.85%、1.32%、0.79%，較上一季度分別變化-0.03、-0.11、-0.08、0.06個百分點，綜合、住宅地價保持低速增長，商服、工業(yè)地價增速平穩(wěn)。商服地價環(huán)比增速連續(xù)四個季度放緩，住宅地價環(huán)比增速連續(xù)三個季度放緩。

　　全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增速依次為5.72%、4.45%、7.73%、3.49%，較上一季度分別下降0.45、0.37、0.82、0.04個百分點。其中，住宅地價同比增速連續(xù)四個季度放緩，商服地價同比增速連續(xù)三個季度放緩。

　　以2000年為基期的重點城市平均地價指數(shù)穩(wěn)步上升，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價指數(shù)分別為302、294、377、226，較上一季度分別增加3、3、5、2個點。重點監(jiān)測城市中，地價總體水平為6571元/平方米，環(huán)比增速為1.16%，與上一季度持平；同比增速為5.77%，連續(xù)五個季度放緩。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為10450元/平方米、10355元/平方米和1164元/平方米；環(huán)比增速分別為1.0%、1.33%和0.96%；同比增速依次為4.85%、6.66%和4.80%。

　　長三角地區(qū)各用途地價環(huán)比增速回升，同比增速持續(xù)放緩；珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩

　　第一季度，三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平，整體呈上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為6016元/平方米、8321元/平方米、4721元/平方米。

　　從環(huán)比增速看，長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速依次為0.43%、1.85%、0.88%，較上一季度分別變化0.14、-0.58、-0.42個百分點。其中，珠江三角洲地區(qū)綜合地價低速增長，長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)地價變化平穩(wěn)。

　　從同比增速看，三大重點區(qū)域綜合、住宅、工業(yè)地價同比增速持續(xù)放緩。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速依次為2.44%、10.50%、6.10%，較上一季度分別下降0.32、0.12、0.74個百分點。

　　東部地區(qū)各用途地價環(huán)比、同比增速持續(xù)回落；中部地區(qū)各用途地價環(huán)比增速下降；西部地區(qū)綜合、住宅地價環(huán)比增速回升，各用途地價同比增速均回落

　　第一季度，全國重點城市中，東部、中部、西部地區(qū)平均地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)各用途地價水平明顯高于中部和西部地區(qū)，中部地區(qū)僅工業(yè)地價平均水平略高于西部地區(qū)。

　　從環(huán)比增速看，東部、中部地區(qū)各用途地價增速持續(xù)回落，西部地區(qū)住宅地價增速回升。東部、中部、西部地區(qū)綜合地價增速依次為1.13%、1.23%、1.15%，較上一季度分別變化-0.21、-0.10、0.49個百分點；住宅地價增速依次為1.07%、1.71%、1.48%，較上一季度分別變化-0.28、-0.13、0.81個百分點。

　　從同比增速看，東部、西部地區(qū)各用途地價增速均持續(xù)回落，中部地區(qū)除商服地價增速持續(xù)下降，其他用途地價增速上升。東部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為5.98%、4.04%、6.27%、6.41%，較上一季度分別下降0.49、0.30、0.72、0.30個百分點。中部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為5.80%、6.27%、8.04%、1.93%，較上一季度分別變化0.26、-0.19、0.06、0.20個百分點。西部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增速依次為5.33%、5.20%、6.40%、2.37%，較上一季度分別下降0.76、0.68、1.08、0.18個百分點。

　　一線城市各用途地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩；二線城市住宅地價增速環(huán)比回升，同比持續(xù)放緩；三線城市綜合、住宅地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩

　　第一季度，主要監(jiān)測城市中，一線城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩，其中，工業(yè)地價環(huán)比、同比增速仍快于商、住用途；二線城市住宅地價環(huán)比增速略有回升，綜合、商服、住宅地價同比增速持續(xù)放緩；三線城市綜合、住宅地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩。

　　一線城市，從環(huán)比看，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為1.18%、0.66%、0.84%、1.70%，較上一季度分別下降0.29、0.34、0.42、0.14個百分點。與上一季度比較，北京、廣州、深圳住宅地價增速收窄，上海住宅地價連續(xù)兩個季度負增長。從同比看，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為6.53%、3.62%、5.96%、8.16%，較上一季度分別下降0.60、0.41、0.83、0.47個百分點，北京、上海、廣州、深圳住宅地價增速均回落；廣州住宅、工業(yè)地價增速仍明顯快于其他城市。

　　二線城市，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速依次為1.15%、1.14%、1.48%、0.45%，同比增速依次為5.44%、5.40%、6.88%、2.47%。本季度，石家莊、沈陽、大連、哈爾濱、?？?、西安6個城市住宅地價同比增速超過10%，較上一季度減少3個；合肥、拉薩住宅地價環(huán)比下降，南京、廈門、成都住宅地價同比下降。

　　三線城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速依次為0.94%、0.63%、1.31%、0.61%，同比增速依次為5.65%、3.82%、9.20%、2.22%，綜合、住宅地價環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩。本季度，臨沂、平頂山、佛山順德、惠州、安慶等地住宅地價環(huán)比增速超過3%。

　　主要監(jiān)測城市綜合、住宅地價環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加，但處于高速上漲區(qū)間的城市數(shù)量微降

　　第一季度，全國主要監(jiān)測城市的綜合地價環(huán)比情況，93個城市上漲，比上一季度增加7個，其中，52個城市漲幅收窄，比上一季度減少8個。綜合地價環(huán)比增速大（等）于3.0%的城市共計4個，比上一季度減少1個；93個城市的增速介于0～3.0%之間；地價下降的城市8個，較上一季度減少4個。另外，55個城市的地價增速穩(wěn)定在-1.0%～1.0%之間。與去年同期相比，94個城市地價上漲，較上一季度減少5個，同比增速超過10.0%的城市21個，較上一季度減少1個，地價下降的城市為6個，比上一季度增加1個。

　　住宅地價環(huán)比上漲的城市88個，較上一季度增加3個，其中，55個城市漲幅收窄，較上一季度減少7個。住宅地價環(huán)比增速超過3.0%的城市7個，較上一季度減少1個；地價下降的城市12個，較上一季度減少2個。此外，47個城市的地價增速穩(wěn)定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，地價上漲的城市93個，較上一季度減少5個；增速超過10.0%的城市30個，比上一季度減少3個，地價下降的城市7個，與上一季度持平。

　　當前市場形勢分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資略有回升，但資金層面總體偏緊，住宅地價增速環(huán)比、同比放緩態(tài)勢仍未改變

　　第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有提升，但開發(fā)企業(yè)資金層面依然總體偏緊。1月～2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。從到位資金來源來看，個人按揭貸款結(jié)束連續(xù)14個月負值區(qū)間，國內(nèi)貸款降幅收窄，直接融資環(huán)境出現(xiàn)一定寬松。

　　受市場調(diào)控政策總體從緊的影響，第一季度房地產(chǎn)銷售端以放緩為主。1月～2月，商品房銷售面積同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。2月，企業(yè)土地購置面積同比下降34.1%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.57，比2018年12月份回落1.27點，是2017年以來的次低點位，僅略高于2019年1月份的100.55，市場整體處于弱景氣區(qū)間。

　　總體來看，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有提升，但主要受施工面積支撐明顯，而商品房銷售、資金到位、市場景氣、新開工面積等指標均總體下行。在此背景下，全國主要監(jiān)測城市商服、住宅地價環(huán)比增速較上一季度分別回落0.11、0.08個百分點，同比增速回落0.37、0.82個百分點。

　　“因城施策”與“強化地方主體責任”相結(jié)合，調(diào)控機制靈活，市場預期基本穩(wěn)定

　　第一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)從嚴穩(wěn)定，調(diào)控效果明顯，預期基本平穩(wěn)。政府工作報告強調(diào)“落實城市主體責任”，改革完善住房的市場和保障“兩個體系”。相關行政管理部門堅持“房住不炒”基本定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第一季度，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部原則通過福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部出臺公租房資產(chǎn)管理的暫行規(guī)定，繼續(xù)完善住房市場體系和保障體系。銀行保險監(jiān)督委員會表示，要做好房地產(chǎn)金融風險防范，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款?？傮w來看，政策層面保持調(diào)控從緊的態(tài)勢，促進市場理性回歸。

　　地方層面，“一城一策”的主導模式促使各地政策調(diào)整更加精準化。在保證市場平穩(wěn)的前提下，部分城市結(jié)合本地發(fā)展需要、人才引進、市場情況等優(yōu)化政策組合，微調(diào)政策，進一步提高自住性住房需求的保障能力。?？?、廣州、大連等城市調(diào)降人才落戶門檻，南京明確規(guī)定了購房面積計入落戶加分情況，推進人才引進。同時，部分城市微調(diào)限購、限售、限貸政策：青島暫停了執(zhí)行搖號售房規(guī)則；合肥部分銀行調(diào)整信貸政策，對結(jié)清房貸者，二套房房貸利率按照首套房執(zhí)行；鄭州、哈爾濱、合肥、成都、長沙等城市放寬了公積金繳存和購房貸款額度等方面的規(guī)定。二三線城市政策微調(diào)的范圍和力度相對較大。在此背景下，第一季度，二線城市住宅地價環(huán)比增幅由降轉(zhuǎn)升，而三線城市住宅地價同比增幅連續(xù)5個季度超過全國及一二線城市水平。

　　同時，在“強調(diào)地方主體責任”的機制下，政策基本面并未出現(xiàn)明顯變化。南京表示將堅持調(diào)控政策不動搖，力度不放松，深圳、上海等地明確表示將做好“三穩(wěn)”工作，河南、貴州等部分城市表示將繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管，整治市場亂象。調(diào)控基調(diào)總體未變，“因城施策”促進統(tǒng)籌地方政府的主動作為與責任義務，對保持市場健康穩(wěn)定具有積極意義。

　　主要監(jiān)測城市土地供應環(huán)比、同比均有所減少，工礦倉儲用地供應占比達到近11個季度的高值

　　第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市建設用地供應面積4.38萬公頃，環(huán)比減少66.94%，同比減少11.55%。其中，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應約0.35萬、0.92萬、1.43萬、1.68萬公頃，環(huán)比分別減少28.55%、47.80%、23.94%、81.53%，同比分別減少19.29%、22.83%、4.03%、8.55%。房地產(chǎn)用地供應面積1.26萬公頃，環(huán)比減少43.64%，同比減少8.55%。第一季度，保障性住房用地供應面積約為0.09萬公頃，環(huán)比減少80.70%，同比減少38.03%。

　　從供地結(jié)構來看，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地供應量占建設用地供應總量的比例分別為7.90%、20.95%、32.68%、38.47%，較上一季度分別變化4.24、7.68、18.48和-30.40個百分點，較去年同期分別變化-0.76、-3.06、2.56、1.26個百分點。房地產(chǎn)用地供應量占比28.85%，較上個季度增加11.92個百分點，較去年同期減少3.82個百分點。工礦倉儲用地供應占比達到近11個季度的最高值。

　　分城市類型來看，第一季度，一線城市商服、住宅用地，和交通、水利基礎設施等其他用地供應環(huán)比均減少，工礦倉儲用地供應環(huán)比增加明顯，二三線城市各類用地供應環(huán)比減少明顯。同比方面，除一二線城市工業(yè)用地同比增加外，其余各類城市、各類用途供應均同比減少。一線城市保障性住房用地供應同比增幅明顯，同比增幅達到100%。

　　后期走勢預判及關注要點

　　2019年第二季度，減稅等財政擴張政策或?qū)⒏纳凭用袷杖牒推髽I(yè)利潤，讓市場信心有所提振，制造業(yè)將保持在景氣區(qū)間，固定資產(chǎn)投資增速將保持穩(wěn)定，社會融資增速或?qū)⑻嵘?。監(jiān)測組預計2019年第二季度，全國城市地價溫和上行，熱點城市住宅地價增速回落幅度趨緩，部分城市住宅地價環(huán)比漲幅略有回升，但基本穩(wěn)定。房地產(chǎn)方面，在堅持住房居住屬性基本定位基礎上，調(diào)控機制的靈活性將增強，部分城市或?qū)⒗^續(xù)微調(diào)政策，提高調(diào)控措施的本地化和適應性特征。

　　下一步，一方面要關注地方政策微調(diào)下的市場動態(tài)及預期引導，在強化地方主體責任的同時，嚴格落實中央對地方的督察問責。另一方面要繼續(xù)加強各領域?qū)ν晟谱》抗w系的保障、支撐工作，統(tǒng)籌和完善培育住房租賃市場的組合拳。此外，還要持續(xù)跟蹤轉(zhuǎn)型升級與結(jié)構調(diào)整進程中的產(chǎn)業(yè)用地市場運行狀況。

　　轉(zhuǎn)自：中國自然資源報

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